こんにちは。
イエステーション北章宅建 石狩店の古木です。

傾斜地を階段状に造成している土地を「ひな壇の土地」といいます。
ひな壇の土地にはメリットもありますが、そのデメリットによって売れにくいケースが多いです。

今回のコラムではひな壇の土地をスムーズに売却する方法をご紹介。
ひな壇の土地が売れにくい理由や、ひな壇の土地でも売れやすくする対策も解説します。

 

ひな壇の土地とは？メリット・デメリットも確認！

ひな壇の土地とは、まるでひな人形の飾り棚のように階段状に造成されている土地のことです。
傾斜している土地に土を盛ったり（盛土）削ったり（切土）して造成しています。

ひな壇の土地は高低差があることが大きな特徴。
隣地と高低差があることにより、家が隣り合うことがなくプライバシーが守られやすく、日当たりや風通しが確保しやすいことがメリットです。

しかし、傾斜地のために坂道や階段が多く移動が大変、災害による土砂崩れなどの心配があることなどがデメリット。
土地の段差部分が崩れてこないように「擁壁（ようへき）」という壁を設けており、擁壁の維持管理にも費用がかかります。

 

ひな壇の土地は売却が難しい理由とは？

ひな壇の土地であっても、駅や学校、商業施設が近いなど、利便性のよい土地であれば売りにくいとは限りません。

しかし、ひな壇の土地は不便であったり活用しにくいというデメリットから売れにくいことが多いのも事実です。
その場合としてよくある理由をご紹介します。

傾斜地のため移動が大変

ひな壇の土地は傾斜地になるため、家までの道のりに階段や坂道が多くなり、移動するのが大変と感じる人も多いです。
見通しが悪く事故の心配があったり、老後の生活に不安を感じたりする方もいるでしょう。

擁壁の維持管理に費用がかかる

擁壁とは、土地の段差の部分が崩れ落ちてこないように設ける壁のことです。
ひな壇の土地の造成時に設けられますが、長年雨風にさらされることで劣化していきますので、安全性を保つためには定期的な点検や補修が必要です。

補修は数十年単位ではありますが、補修工事の内容によって数百万から一千万円単位の費用がかかるケースもあります。
購入後にそのような費用がかかることを懸念して、購入を見送る方もいるでしょう。

災害による土砂崩れなどの心配

盛土などをして造成した土地は、元からある地盤よりももろくなりやすく、台風や大雨による土砂崩れや地震による地盤沈下、液状化などの心配があります。
近年は地震や台風などの災害も多く、そのようなリスクを回避したいと考える方は多いです。

日当たりが悪いケースがある

ひな壇の上の方の土地であれば日当たりは良いですが、南側に上段がある北向きの下段の土地は日当たりが悪くなってしまいます。

リフォームや解体の費用が高い

ひな壇の土地に建物が建っている場合、建物のリフォームや解体にかかる費用が通常よりも高くなりがちです。
傾斜があったり道が狭かったりすることから必要な機材の搬出入、重機の出入りが難しく、作業にも技術が必要とされるからです。

また、接している道路の広さなどによっては、大規模リフォームや建て直しができない「再建築不可物件」である可能性もあります。

 

ひな壇の土地を売却しやすくする方法をチェック！

上記のような理由でひな壇の土地が売れにくい場合、どのような対策を行えばいいでしょうか。

急な傾斜がある場所に手すりをつける

坂道や階段が多いこと自体は変えられませんが、自治体に相談して道路に手すりなどを設置してもらえる可能性があるようです。
地域住民の署名を集めるなど、住民の多くが望んでいることが伝われば検討してもらいやすくなるでしょう。

自分の土地に関しては、自費で手すりやスロープを設置することも検討してみましょう。

ネガティブな面をアピールポイントに変える

日当たりについても、それ自体を変えることはできないので、その分価格が安い、夏は涼しいなどのメリットをアピールすると良いですね。

こちらのコラムでも、日当たりの悪い家の売却方法を解説しています。
日当たりの悪い家は売却価格に影響する？高く売却する方法もご紹介

地盤の補強工事を行う

災害のリスクに関しては、擁壁や地盤の安全性を確認し、必要に応じて補強工事を行うことで、安全性をアピールできます。
擁壁の状態を確認することで、購入後のメンテナンス費用についても見通しを建てられるので、検討材料にもなりますね。

自治体によっては地盤や擁壁の補強工事に対して補助金制度を実施しているケースもあるため、そちらもぜひチェックしておきましょう。

更地にする

リフォーム代や解体費用の問題は、思い切って更地にして売却するという方法も。
新築を建てる場所を探している人にとっては、更地の方がメリットが大きいです。

再建築不可物件も、更地にして駐車場などに使用するという方法もあります。
再建築不可物件を売却する方法については、こちらのコラムでも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。
再建築不可物件でも売却できる？売却する際のポイントをご紹介！

なお、不動産仲介で購入希望者を探すのではなく、不動産会社に買取してもらうというのも方法のひとつです。
不動産仲介の一般的な相場よりは価格が下がってしまうものの、購入希望者を探す必要がないので金額さえ折り合えばスピーディに売却できます。

買取と仲介の違いについては、下記コラムも参考にしてみてくださいね。
不動産の売却方法、仲介と買取の違いや特徴とは？

 

まとめ

・ひな壇の土地の特徴
ひな壇の土地とは、傾斜地を盛土や切土などによって階段状に造成した土地。高低差があるため、プライバシー・日当たり・風通しの確保がしやすいのがメリット。坂道や階段が多く移動が大変であることや、災害の心配などがデメリットとして挙げられます。

・ひな壇の土地の売却が難しい理由
ひな壇の土地が売却しにくいのは、傾斜地で移動が大変、擁壁の維持管理に費用がかかる、災害の心配、下段だと向きによっては日当たりが悪い、建物のリフォームや解体に費用がかかるといった理由があります。

・ひな壇の土地を売却しやすくする方法
ひな壇の土地をスムーズに売却するには、売却が難しい理由をできるだけ解決してから売却活動を！ 不動産会社に買取してもらうという方法もありますよ。

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