こんにちは。北章宅建 江別店の寺杣です。

古い空き家を売却する場合、家を残したまま「古家付き土地」として売却するのと、建物を解体して「更地渡し」として売却する方法の2つの選択肢があります。
古い家をスムーズに売却するためには、どちらのパターンで売却するのが良いでしょうか。

今回は、古家付き土地での売却と更地渡しの違いについて解説。
どんな場合にどちらが良いか、それぞれのメリット・デメリットもご紹介します。

 

「古家付き土地」と「更地渡し」とは？

古家付き土地とは、読んで字のごとく古い家が建っている土地のことです。

家には資産価値がないため中古住宅の売却ではなく、あくまで土地の売却という扱いになります。
売却価格も建物価格はなく、土地のみの価格です。

建物がどこまで古くなったら「中古住宅」ではなく「古家付き土地」で売るのかという決まりはありませんが、建築物の法定耐用年数を超えると「古家」と扱われることが多いです。
たとえば、木造住宅なら築22年以上ですね。

一方、更地渡しとは建物を解体し、整地して土地のみで売却する状態のこと。
何も建物が建っていない土地なので、購入後すぐに新しい建物を建てられることが特徴です。

古い空き家を売却しようと考えたとき、建物を残したまま「古家付き土地」として売るか、建物を解体して更地渡しにするか迷うと思います。

物件の特徴による、おすすめのケースを以下に紹介します。

古家付き土地として売却した方が良い物件

• 問題なく住める家
• リフォームすれば住める家
• 古民家として利用価値がある家
• 再建築不可物件
• 解体費用が土地の価格よりも高くなってしまう物件

古家に該当するくらい古くても、まだまだ問題なく住める家は、古家付き土地としての売却がおすすめです。
購入者がそのまま住んだり、賃貸として活用したりする可能性があります。

最近は「古い家をリフォームして住む」というニーズも高く、古さはかえって「魅力」ととらえてもらえることも。

また、建築基準法の改正で再建築が不可能になっている土地の場合は、現在の建物を取り壊すともう家を建てることができません。
そのような場合も、まずは古家付き土地としての売却がおすすめ。

土地の査定価格が低く、解体費用の方が高くなってしまうケースでも、家を残したまま売却しましょう。

 

更地にして売却したほうが良い物件

• 古すぎて住めない家
• ボロボロすぎて見た目が悪い家
• 耐震性が低い家

住めないほどに老朽化した家は、中古住宅としてのニーズを満たさないので解体して更地渡しの方が良いでしょう。
ボロボロの建物があるせいで購入希望者へ与える印象を悪くし、購入意欲を低下させてしまいます。

また、現行の耐震性を満たしていない家は購入時の住宅ローン減税を利用できないので、買い手が付きづらいという点も知っておきましょう。
耐震性が低い家は地震が起こると危険なので、早めに解体したいものです。

活用予定がないからといって古家や空き家をそのままにしておくのは、費用や手間がかかってしまいます。
物件状況にあった方法を選んで売却するのがおすすめです。

下記のコラムでは古家の売却方法や費用目安などもご紹介していますので、ぜひご覧ください。
空き家を売却せずに放置は損!?上手な売却方法と流れについて
空き家の処分、そのまま売却？ 解体して売却？ 費用の目安も紹介！

 

古家付き土地で売却するメリット・デメリット

古い空き家を「古家付き土地」として売却するメリットとデメリットもご紹介します。

【メリット1】土地の固定資産税の負担が少なくなる

住宅が建っている土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、土地の固定資産税が1/3または1/6に軽減されます。

なかなか売れずに土地を所有している間も、固定資産税の負担が少なくて済みます。

 

【メリット2】解体費用がかからないことで負担が軽減できる

家を解体するには大きな費用がかかります。
解体費用は家の構造や地域にもよりますが、坪単価3万円～5万円程度が相場。
たとえば50坪の家なら、解体に150万～250万円ほどかかってしまうことになります。

古家付き土地として売るなら、余計な費用をかけずに売却が可能です。

 

【メリット3】購入時に住宅ローンを利用できる

土地のみの購入では住宅ローンは利用できませんが、「古家付き土地」の購入では住宅ローンを利用することが可能です。
自己資金が少ない人でも住宅ローンを利用できるので、購入のハードルが下がるでしょう。

ただし、借入期間が短くなる場合はあります。

 

【デメリット1】 売れるまでは空き家の管理をしなくてはいけない

使う予定のない空き家だからといって放置しておくわけにはいきません。
売れるまでは空き家の維持管理が必要です。

定期的な清掃や風通し、草刈りなど、空き家の維持管理には意外と手間と費用を要し、年間30万円以上かかるケースもあります。

 

【デメリット2】解体費用分の値引きを要求される可能性がある

住めない古家なら、売り主が解体しなくても、購入後に買主が解体することになるでしょう。
そのため、解体費用分の値引きを要求される可能性があります。
予定していた売却価格よりも安くなってしまうかもしれません。

 

【デメリット3】なかなか売れない可能性がある

新築を建てる家を探している人にとっては、購入後に建物を解体する手間がある古家付き土地は敬遠されがち。
使わないとしても、ボロボロの家があるだけで土地全体の印象を悪くしてしまう可能性もあります。

建物が建っていることで土地の状態を確認しにくいという、デメリットもあるでしょう。

 

更地渡しのメリット・デメリット

更地渡しのメリット・デメリットは、古家付き土地で売る場合と表裏一体です。
こちらもそれぞれについてご紹介します。

【メリット1】古家の維持管理費がかからない

先ほどもお話した通り、使わない古家も所有している限りは管理が必要です。
古家を解体してしまえば、維持管理にかかる手間や費用を削減することができます。

 

【メリット2】新築用の土地を探している人には売りやすい

更地は土地の広さをイメージしやすく購入後すぐに家を建てられるので、土地のみを探している人に対しては古家付きよりも売りやすいでしょう。
地中埋没物の確認、土壌調査、地盤調査なども行いやすい状態です。

 

【デメリット1】解体費用を負担する必要がある

更地にするには売主の責任で建物を解体しなくてはならず、解体費用がかかります。
解体費用は土地の価格に上乗せするのが一般的で、解体費用分だけ売却価格が高くなってしまいます。

 

【デメリット2】古家付き土地より土地の固定資産税が上がる

住宅を取り除けば、「住宅用地の軽減措置特例」はなくなります。
土地の固定資産税が最大6倍に。

更地にしたもののなかなか売れない状態が続くと、固定資産税の負担も大きなものとなってしまいます。

 

まとめ

・古家付き土地と更地渡しの違い
古家付き土地とは古い建物を残したまま土地として売ること。あくまで土地の売却なので建物に価格はありません。更地渡しとは建物を解体して土地のみとして売却することです。古いとはいえ、まだ住める家なら古家付き土地として、もう使いようがないほど老朽化した家は更地渡しにすると良いでしょう。

・古家付き土地で売却するメリット・デメリット
古家付き土地で売却するのは解体費用がかかりません。建物があれば固定資産税が安く、購入時に住宅ローンを利用できるのもメリットでしょう。しかし建物の管理が必要、解体費用分の値引きを要求される可能性がある、買い手がつきにくい可能性があるといったデメリットがあります。

・更地渡しで売却するメリット・デメリット
建物を解体して更地にしてしまえば、土地のみを探している人には売りやすいです。建物の維持管理をする手間もありません。 ただし解体費用がかかること、建物がなくなると土地の固定資産税が高くなることに注意してください。

 

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