土地や空き家のこと2019.07.26

空き家を売却せずに放置は損!?上手な売却方法と流れについて

こんにちは!
イエステーション北章宅建 江別店 特販部部長の坂井です。

引っ越しをしてもう誰も住んでいない家、親から相続したけど住む予定のない家など、放置している空き家はありませんか?
賃貸に出したり住んだりする予定のない空き家を所有し続けているのはデメリットだらけ!
活用予定のない空き家は早めに売却を検討しましょう。

今回は空き家売却についての解説。
空き家を売却するメリットや売却時の2つの方法、空き家売却の流れや注意点について説明します。

放置された空き家

 

空き家を売却した方が良い理由

もう住んでいない空き家や親から相続した空き家をお持ちの方はいませんか?
住んだり賃貸に出したりと活用の予定がない空き家は早めの売却をおすすめします。

空き家でも所有している限りもちろん建物・土地に固定資産税や都市計画税が発生します。
近年、増加傾向にある空き家対策として「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されたので、何年も放置をして「特定空き家」に指定されてしまった場合、固定資産税が大幅に上がってしまう可能性もあるのです。

また、誰も住んでいない空き家は手入れをしないと物件状態が悪くなるのが早いため、将来的に住む・売る・貸すなどを検討している場合は修繕費がかさみます。
放火や不審者、事故などのリスクも高く、管理に手間や費用がかかってしまいます。

できるだけ早い段階で売却できれば、そういった心配や管理の手間、固定資産税から開放されることができますよ。

また、空き家になってから3年以内に売却すれば、売却時の税金の優遇措置(3,000万円の特別控除)を受けられる可能性があります。
相続した空き家についても、相続した日から3年以内の売却で同様の優遇措置を受けられることも。

空き家を3年以上放置していると、その後売却しても上記のような優遇措置を受けられなくなってしまいます。
活用予定のない空き家はできるだけ早めに売却を検討するのがメリット大なのです。

 

空き家を売却する際の2つの方法

空き家を売却する場合、①中古戸建としてそのまま売る ②空き家を取り壊して更地にして売る という2つの方法があります。
それぞれの特徴やメリットとデメリットについてみていきましょう。

中古戸建として空き家をそのまま売る

現在空き家である家をそのままにして中古戸建てとして売る方法です。
「古家付き土地」という売り出し方をすることもあります。
家を取り壊さないので手間や費用がかからず、そのまますぐに売りに出すことができるのがメリットです。

ただし、一般的に戸建住宅は築20年ほどで建物の価格が0になってしまいます。
古い物件の場合は建物に値段がつかないどころか、購入後のリフォーム費用や取り壊し費用が引かれ、土地だけで売るよりも売却価格が安くなってしまうことも多いです。

中古の戸建物件の需要が高いエリアではリフォーム予定で購入される方もいるので、そのようなエリアでは建物に価格がつくこともあるでしょう。

中古物件の売却ですので、購入後に気づいた建物の欠陥は売主の責任となる「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」にも注意しましょう。
古い物件の場合は「瑕疵担保責任免責」の条件をつけるのがおすすめです。

瑕疵担保責任についてはこちらでもご紹介していますので、ぜひ読んでみてくださいね。
不動産を売却契約する際に注意したいこと

 

空き家を取り壊して更地にして売る

建物を取り壊して更地にし、土地のみで売り出したほうが高く早く売れるケースもあります。
新築住宅を建てたい購入者からすれば、購入後にその空き家を取り壊す時間や手間、費用がかかってしまうからです。

しかし、売り主が空き家を取り壊すとなるとそのための手間や時間、費用などは売り主がすべて負担することになります。
現在は政府も不要な空き家の削減に力を入れているので、空き家解体の費用に対する補助金・助成金制度などもあります。
自治体ごとに様々な制度があるのでぜひ調べて活用してみましょう。

更地にして売る際に特に注意したいのは税金関係です。
建物が建っている土地は「住宅用地特例」で固定資産税が大幅に安くなっていたので、建物を取り壊して土地だけにすると固定資産税が上がってしまいます。

また、マイホームや相続した家を売却した際の3,000万円の特別控除についても、家を取り壊してしまうと、「取り壊した日から1年以内の売買」という条件が付いてしまいます。

「古家付き土地」より高く売ろうと空き家を取り壊したものの、なかなか売れずに時間がたってしまうと逆にお金がかかってしまうということになりかねないので注意しましょう。

 

空き家を売却するまでの流れ

空き家を売却する際の大まかな流れや必要書類、必要費用などをご紹介します。

必要書類

空き家を売却するには下記の書類の準備が必要です。

  • 土地建物の全部事項証明書(登記簿謄本)
  • 不動産権利証(登記識別情報)
  • 固定資産税課税明細書
  • 物件購入時の重要事項説明書

売却する空き家の所有権者が自分(売り主)になっているかの確認も忘れずに!
特に注意したいのは親から空き家を相続した場合です。
親から相続した空き家の所有者が親のままだと売却ができませんので、まずは自分へ所有権を移す手続きが必要となります。

相続した不動産の売却についてはこちらでも詳しくご紹介しています。
死亡した名義人の家を売却したい。どうしたらいい?

 

空き家売却の流れ

空き家売却についての一般的な流れをご紹介します。

空き家の売却価格の相場を調べる

まずは空き家の売却価格の相場を調べましょう。
築年数の古い空家の場合は建物に価格がつかないことも多いですが、築年数が新しい物件や中古建ての需要が高いエリアでは価格がつくこともありますよ。

まずはインターネットの一括査定サイトなどを利用しておおよその相場を把握し、その後不動産会社へ訪問査定の依頼を出すという流れが一般的です。

不動産査定の種類や方法についてはこちらの記事でも詳しくご紹介しています。
家を売却する際の不動産査定。3つの計算方法を解説!

空き家で一番高い価格がつくケースは「土地の価格」+「建物の価格」、逆に一番低い価格になるのは「土地の価格」-「建物の取り壊し費用」というケースです。

 

不動産会社に依頼をする

査定価格に納得がいけば、不動産会社に売却の仲介を依頼し媒介契約を結びます。
不動産会社と結ぶ媒介契約には取引形態の異なる「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれメリットやデメリットがあります。

不動産仲介業者の仲介内容や媒介契約の詳細についてはこちらでも詳しくご紹介していますのでぜひ読んでみてくださいね。
不動産仲介の仕組みについて。不動産取引きで知っておきたい基本知識

 

空き家を売りに出す

不動産会社が広告を出すなどして空き家の購入希望者を募ります。
購入希望者に対して建物の内覧や金額交渉などを行って契約内容を詰めていきます。
空家の場合は不動産会社へ鍵を預け、売り主が内覧に立ち会わないことも多いです。

 

売買契約締結、引き渡し

売買契約書重要事項説明書などを用意し、売買契約を締結します。
決済と同時に物件を引き渡し、空き家売却が終了となります

 

空き家売却に必要な費用

空き家売却に必要となる主な費用には次のようなものがあります。

不動産仲介手数料

不動産会社を通して売買契約を結んだ時に、売却金額に応じて下記を上限とする仲介手数料がかかります。
・200万円以下:売買価格の5%+消費税
・200万円超~400万円以下:売買価格の4%+2万円+消費税
・400万円超:売買価格の3%+6万円+消費税

登記費用(登録免許税)

不動産の所有権など登記内容を変更するためにかかる費用です。
土地、建物それぞれの所有権移転にかかります。

印紙代(印紙税)

不動産売買契約書に添付する収入印紙の費用です。
売却金額に応じて印紙税の金額も変わります。

土地の測量費用や建物の解体費用

古い土地で隣家との境界線が曖昧な場合は、土地の測量をして面積や境界線をはっきりさせる必要があります。
また、空き家を解体して更地で売却するケースでは建物の解体費用もかかります。

 

空き家売却を後悔しないための注意点

家の模型とTAXのブロック

これまでお話してきたように空き家を放置し続けるのは損ですが、いざ売却!となった場合にもいくつか注意点があります。

譲渡所得税が発生する場合

もう住んでいない空き家でも、売却した際に利益が出ると「譲渡所得(売却益ともいいます)」という特別な所得とみなされます。
「所得」とあることからも想像がつくと思うのですが、譲渡所得が発生した場合には「譲渡所得税」という税金を支払う必要が出てくるため注意が必要です。

譲渡所得=売却金額-(譲渡費用+取得費用など)

上記のように、売却金額から売却にかかった費用や取得にかかった費用などを差し引いたものが譲渡所得となり、これに対して所得税や住民税がかかります。

この譲渡所得に所得税や住民税を課税した金額が、譲渡所得税として支払う必要のある金額になるわけです。

譲渡所得税は「譲渡所得 ×(所得税+住民税)」で求められますが、税率(所得税+住民税)は建物や土地を所有していた期間によって異なり、以下の2つに分類されます。

  • 長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの
  • 短期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの

それぞれの具体的な税率と譲渡所得税の計算式を見てみましょう。

譲渡所得税の計算方法

長期譲渡所得:譲渡所得税=譲渡所得×約20%(所得税15.315%*+住民税5%)
短期譲渡所得:譲渡所得税=譲渡所得×約40%(所得税30.63%*+住民税9%)
*2037年までは所得税(長期15%、短期30%)に対し特別復興支援税2.1%が課税

 

3000万円の特別控除が受けられる要件

もとは自分が住んでいたが今は空き家となっている家、親から相続した空き家については譲渡所得から3,000万円を控除することができる「3,000万円の特別控除」があります。

ただし、控除を受けるためにはそれぞれ次のような要件を満たす必要があるのでしっかりと確認しておきましょう。

元マイホームの空き家

  • 住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

相続した空き家

  • 相続した日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
  • 2023年12月31日までに売却すること
  • 1981年5月31日以前に建築された建物であること
  • 相続から売却までの間に賃貸などに出していないこと

また、これらの控除を受けるためには空き家売却の翌年に確定申告をする必要があります。
いずれにしても「3年以内の年末までに売却をする」というのが節税の一つのポイントです。

活用の予定のない空き家を所有している場合は、できるだけ早めに売却を検討することをおすすめします。

 

まとめ

  • 空き家は所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。放火や不審者のリスクもあるうえに長期間の放置は「特定空き家」として固定資産税が高額になってしまう可能性も!活用予定ない空き家は早めに売却をして管理や税金から開放されましょう。空き家になってから3年以内に売却すれば売却時税金の優遇措置を受けられる場合もありますよ。
  • 空き家を売却するには①中古戸建としてそのまま売る ②空き家を取り壊して更地にして売る という2つの方法があります。空き家をそのまま売るのは手間が少ないですが、古い空家の場合は取り壊して更地にしてしまったほうが早く高く売れるケースも多いです。ただし、更地にすると固定資産税が高くなったり売却時税金優遇期間が短くなったりなどのデメリットもあるので注意が必要です。
  • 空き家を売却するには、まずは査定で相場を確認し不動産会社と媒介契約を結びます。購入希望者が現れたら内覧や価格交渉を行った上で不動産売買契約を結び、決済がすめば物件の引き渡しとなります。不動産の登記内容や固定資産税などを確認するための書類が必要となりますので、不動産会社のスタッフに聞きながら準備をしましょう。売却にかかる費用は、不動産仲介手数料、登記費用、印紙代などがあります。また、土地の測量や建物の取り壊しをが必要な場合の費用についても売り主負担となります。
  • もう住んでいない古い空き家だとしても、売却により利益(譲渡所得)が出ると譲渡所得税(譲渡所得に所得税と住民税を課税したもの)が発生するので注意が必要です。また、一定の要件を満たし、売却翌年に確定申告をすると、税金の優遇措置を受けられる場合がありますが、空き家になってから・空き家を相続してから「3年以内の年末までに売却する」というのが要件の一つとなっているのでこちらもチェックしておきましょう。長く放置したままになっている空き家がある場合は早めの売却がおすすめですよ

 

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