不動産売却の基礎知識2019.02.18

死亡した名義人の家を売却したい。どうしたらいい?

こんにちは!
イエステーション北章宅建 江別店・岩見沢店・滝川店統括店長の赤井です。

死亡した方が所有していた家を売却したい場合、名義人が親のまま売却することはできません。
まずは相続人が不動産を相続して名義変更をする必要があります。

今回は亡くなった名義人の家を売却するための手続きについてお話します。

家を引き渡すイメージ

 

相続登記をして名義変更をする必要がある

亡くなった親が所有していた家など、死亡した方が名義人となっている家をその状態のまま売却することはできません。
買主は不動産の所有権を持っている名義人本人と売買契約を結ぶ必要があるからです。

亡くなった方が所有している家を売却したい場合は、まずは誰かがその家を相続して名義変更をする必要があります。
相続人が複数いる場合、他にも財産がある場合はなどは相続人全員で話し合って誰が何を相続するのか決めましょう。

遺産相続の内容や割合を決めるための話し合いのことを、「遺産分割協議」と言います。

 

相続登記に必要な書類

不動産を相続して名義変更するには、「相続登記」という手続きが必要です。

相続登記に必要な書類は下記の通りです。

  • 故人の戸籍謄本
  • 相続する人の戸籍謄本と印鑑登録証明書
  • 遺産相続人全員の住民票
  • 遺産分割協議書

上記の書類をそろえて管轄の法務局へ登記申請書を提出します。
相続登記時には、不動産評価額の0.4%の登録免許税がかかります。

相続登記申請のための書類は自分で用意することもできますが、司法書士などの専門家へ依頼することをお勧めします。

特に遺産分割協議書には相続人全員の署名や実印、印鑑登録証明書や住民票の添付などが必要となり、作成には専門知識が必要です。

 

遺産分割時の相続の順位や割合について

遺言書

故人が遺言を残さずに財産を残して死亡した場合、遺された財産は話し合いによって各相続人へ具体的に分配されていくことになります。

この際の相続の順位や割合は故人との続柄ごとに定められています。

①配偶者
②子供
③子供がいない場合は親
④子供も親もいない場合は兄弟姉妹

相続人が配偶者のみの場合、配偶者が100%相続します。
配偶者と子供がいる場合は配偶者が1/2を相続し、残りの1/2を子供の人数で均等に分けます。
子供はおらず、配偶者と親のみの場合は配偶者が2/3、親が1/3、配偶者と兄弟姉妹のみの場合は配偶者が3/4、残りの1/4を兄弟姉妹で均等に分けます。

均等にといっても財産は現金のほか宝石、骨董品、有価証券、不動産などさまざまです。
均等に分割できるように遺産分割協議が必要になるのです。

 

相続する際の注意点

遺産相続は人生に何度も経験することではありません。
相続時の注意点についても確認しておきましょう。

相続税がかかる

遺産相続をすると相続税がかかります。
遺産分割や相続登記に対しては期限はありませんが、相続税の納付は故人の死から10ヶ月以内と期限が決まっています。
納付は現金で一括納付が原則で、支払いが遅れると延滞税がかかります。
遺産分割協議が進まず手元に実際に分配されていない、相続した不動産を売却するつもりだがまだ売れていないという場合でも10ヶ月以内に相続税を支払わなくてはいけません。

ただし相続税には控除があり、相続税が発生するのは対象となる全財産が「3,000万円+600万円×法定相続人数」を超える場合です。

 

不動産を共同名義で相続すると売却が大変

家や土地の相続は1人ではなく、複数の相続人が相続しても問題ありません。
ただし、共同名義の不動産は売却する際に名義人全員の意見の一致が必要です。
一人でも反対している人がいると売却することができませんので注意しましょう。
一般的には誰か一人を代表として名義人にし、売却後にお金を分配するすることで遺産分割とすることが多いです

 

まとめ

  • 亡くなった親の家など、死亡した人が名義人である不動産をそのまま売却することはできません。売却するには必ず相続登記をして名義変更をする必要があります。
  • 法定相続人が複数いる場合、遺産分割の順位や割合は法律で決まっています。配偶者と子供がいる場合はそれぞれ1/2ずつ、子供がいない場合は親、子供も親もいない場合は兄弟姉妹にも相続権が発生します。
  • 相続や相続登記には期限がない一方、相続税は故人の死から10ヶ月以内に一括で納めなくてはいけません。分割協議や不動産の売却が済んでいなくても納付義務があるので注意しましょう。また不動産は共同名義で相続することも可能ですが売却時は全員の賛成が必要となり手続きが煩雑となりますのでおすすめしません。

 

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