こんにちは。
イエステーション北章宅建 江別店の赤井です。

「農業をやめて農地を売りたい」、「親から農地を相続したけど使わないので売りたい」という場合、農地は通常の土地のように誰にでも自由に売却できるわけではないので少し大変です。
とはいえ、使わない農地を所有し続けるのにはデメリットもあります。

今回は農地の売却方法について解説。
農地の売買においてチェックが必要な条件や売却時にかかる費用、税金についてもご紹介します。

 

農地は売却した方がいい？農地を持ち続けるデメリットとは

農地を売却するのが大変だからといって、使う予定のない農地を持ち続けるのはおすすめできません。
使っていない農地を持ち続けるのにはこんなデメリットがあります。

 

固定資産税の負担

土地を所有しているだけで、毎年固定資産税がかかります。

さらに、農業をせずに農地を放置していると、通常は農地に対して適用されている固定資産税の減税措置の対象外になり、固定資産税が高くなってしまう可能性があります。

 

資産価値が下がる

使われていない土地は適切な手入れや管理もされにくく、放置によって土地としての資産価値や農地としての品質が下がってしまいます。
資産価値や品質が低下した農地は、いざ売ろうとしたときにもなかなか売れにくくなってしまうでしょう。

 

ご近所トラブルの元になる

放置した農地で雑草が伸びたり、害虫が発生したり、動物が住みついたりすると、近隣にある農地や土地にも被害を与えてしまいます。
万が一周りの農地の品質低下にもつながってしまったら、最悪の場合、近隣の土地の所有者から損害賠償を請求されてしまう恐れも。

ご近所トラブルを抱えてしまっては、農地を売却する際にも悪影響となってしまいます。

 

農地を売却するのは難しい？売買の条件を解説

農地は「農地法」という法律によって守られていて、誰にでも自由に売却できるわけではありません。
農地の売却には、農業委員会から売却の許可が必要で、農地の種類や売却相手に条件があるなど、農地以外の土地の売却より難しいのです。

農地を売却するには、①農地のまま売却する、②農地転用して売却する、という2つの方法があります。
それぞれの売買でチェックすべき条件をご紹介します。

 

①農地のまま売却する

農地のまま売却する場合は、売り先（買い手）が限られます。
買い手が個人の場合は、以下の条件を満たしていなくてはいけません。

• 専業の農家である
• 購入した農地を含めて50アール（北海道は２ヘクタール）以上の農地を有する
• 所有する農地のすべてで農業を行っている
• 周辺の農地へ支障がないように農業を行う

つまり、農地のまま売却するためには、売却したあとも農地としてしっかり農業を行ってくれる相手でないと、売却できないのです。

 

②農地転用して売却する

土地の用途を農業以外に変更することを農地転用と言います。
住宅や店舗を建てる、駐車場にする、道路をつくるなど、土地の使用用途を明確にして変更し、その用途で使用する相手へ売却します。

農地転用する場合は、自治体の農業委員会を経由して都道府県知事または農林水産大臣へ農地転用の申請をし、許可を受けなくてはいけません。
どんな農地でも許可が下りるわけではなく、立地基準と一般基準の両方を満たす必要があります。

立地基準

5つの農地の区分のうち、第2種農地、第3種農地のみ許可が下りる可能性があります。
残りの農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地の3つの区分では農地転用は不許可となります。

ざっくりいうと、「市街地に近かったり生産性が低かったりして、農地として残すよりもほかの用途に変更した方が活用しやすい土地」は許可が下りる可能性が高くなります。

一般基準

売却相手が、転用後の事業を申請通りに行えるか、事業計画や資金面などから判断します。

また、用途を変更したことにより周辺農地へ悪影響がないかなどもチェックされます。

 

農地売却の手順を解説

農地売却の大まかな流れを解説します。

 

①買い手を探す

農地のまま売却する場合

買い手は農家に限られますので、近隣の農家に声をかけたり、農地を扱う不動産会社や農業委員会に相談して買い手を紹介してもらったりします。

農地転用して売却する場合

不動産会社へ売却を依頼します。
農地転用の許可申請をしなければならないため、可能であれば農地売買の実績を持つ不動産会社へ依頼するのがおすすめです。

 

②売買契約締結

農地売却や農地転用の許可を取るのに時間がかかるので、先に売買契約を結びます。
農地の種類や売却の条件によっては農地の売却ができないこともあるため、「売却許可が下りなかった場合には契約を白紙にする」という特約を付けることが多いです。

 

③農地売却・農地転用の許可申請

地域の農業委員会を通して、都道府県へ売却許可、または農地転用許可の申請を行います。

 

④農地の所有権移転請求権仮登記

将来、所有権を移転する権利があることを保全するための仮登記です。
必須ではありませんが、必要に応じて買主が行います。

 

⑤許可後に残金決済・引き渡し

農地の売却許可・農地転用許可が下りれば、残金決済と物件引き渡しを行い、所有権の移転登記も行います。

 

農地売却にかかる費用や税金は？

農地の売却にかかる費用として主なものは、農地売却の許可申請でかかる費用と売却費用、そして譲渡所得税の3つです。

 

農地売却の許可申請でかかる費用

農地売却や農地転用の許可申請自体に費用はかかりません。

しかし、土地の登記事項証明書や図面など必要書類をそろえる費用や、行政書士へ手続きを依頼した場合の報酬（10万～15万円程度）などが必要となります。

 

売却費用

売却を不動産会社へ依頼した場合は、不動産売買契約へ貼付する印紙代と仲介手数料がかかります。
印紙代は売却金額によって200円～48万円、仲介手数料も売却金額によって上限が決められており、売却金額が400万円超の場合で「（売却価格× 3％＋6万円）＋ 消費税」が上限となります。

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に、その利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。
売却金額から、その不動産の取得費（購入にかかった費用）と譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いたものが譲渡所得です。

【譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用）】

農地は先祖から受け継いでいるケースも多く、土地の取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算することができます。

さらに、不動産の所有期間によって譲渡所得税の税率が以下のように異なります。

	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

※短期・長期とも上記に加え、所得税率×2.1%の復興特別所得税が加算されます。（2037年12月31日まで）

よほど大きな土地やアクセスの良い土地などでない限り、大きな譲渡所得が出ることは少なく、高額な譲渡所得税がかかるケースは少ないでしょう。

 

まとめ

・農地を持ち続けるデメリット
使用しない農地を持ち続けているだけで毎年固定資産税がかかります。農業をせずに放置していると固定資産税の優遇措置の適用外になり、税金の負担が大きくなる可能性も。また、放置することで農地の生産性や資産価値が下がったり、ご近所トラブルの元になってしまう可能性もあるでしょう。

・農地売却が可能な条件
農地は売却許可を得ないと売ることができません。農地のまま売却するなら、専業の農家で売却後もしっかり農業を行ってくれる相手にしか売却できないというルールがあります。また、農地転用して売却する場合は農地転用許可を受ける必要があります。農地転用申請を出しても、必ず許可が下りるとは限りません。

・農地売却の手順
農地売却や農地転用の許可を受けるのは時間がかかりますので、先に買い手を探して売買契約を結び、並行して許可申請を行います。万が一許可が下りない場合は契約を白紙にするという特約を付けることが多いです。

・農地売却にかかる費用や税金
農地売却では、許可申請の際にかかる費用、農地の売却費用、譲渡所得税などがかかります。譲渡所得税は、売却金から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得にかかるため、よっぽど資産価値の高い農地でない限り、高額な譲渡所得税が発生するケースは多くないといえるでしょう。

 

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