不動産に関する手続き2023.03.16

親名義の家を子が売却するには?2つの方法のポイントと注意点を解説〜前編

高齢の親が施設に入ったら実家を売却したい、と考える人は少なくないでしょう。しかし原則として、親名義の不動産を子どもが勝手に売却することはできません。

子どもが親の家を売却するには、「親の代理人になる」「成年後見制度を利用する」という2つの方法があります。前編では「親の代理人になる」方法を詳しく説明します。

親の代理人として売却する方法

不動産の売却は名義人本人が行う必要があり、実の親子だからといって、子が親の家を独断で売却できるわけではありません。とはいえ、年齢や健康上の理由で名義人である親自身が売却できないケースもあります。そのような時は、子が親の「代理人」となることで売却することができます。

「代理」の意味は?

民法における「代理」とは、本人以外の人が意思の表示を行うことによって、法律行為の効果が直接的に本人に帰属することをいいます。つまり、代理人が行った意思表示は、本人が意思表示したことと同じ効果を持つということです。子が代理人となれば、親に代わって家を売却できますが、その契約はあくまでも「親と買主の間」で結ばれたものであり、売却で得たお金も親のものです。
【check!】「代理人」と「使者」の違い
「代理人」と似たものに「使者」があります。一見、同じ役割のように思えますが、使者にできるのは「本人の意思を相手側に伝える」ことです。代理人のように、本人に代わって法律行為を行うことはできません。使者には、自分で判断して決める権利はありませんので、もし使者が勝手に不動産売買などの契約を結んだとしても無効となります。不動産取引は法律行為ですので、親の家を子が代わりに売却する場合は「代理人」となる必要があるのです。

代理人になるには「委任状」が必要

親との口約束だけで、子が親の代理人になれるわけではありません。親から代理権を委任されていることを第三者に証明するためには、「委任状」を作成する必要があります。
委任状の作成で大事なポイントは、委任者(親)と受任者(子)の認識にズレがないよう、「代理人に委任する権限の範囲」をできるだけ詳しく指定すること。代理人は実質的に本人と同等の権限を持つため、「不動産の売却を一任する」といった大雑把な内容では、例えば代理人が価格交渉に応じた結果「こんなに安い金額で売却したくなかった」という不満が出てくるなど、後々トラブルに発展する可能性があるからです。

代理権の範囲をあらかじめ親子で話し合い、以下の項目を記載しておきましょう。
・売却物件の情報
・売却価格や手付金の額
・振込先
・代理人の金額交渉権の有無や交渉金額の幅
・代理人と委任する人の情報(住所や氏名など)
・委任状の有効期限

委任状には法的に定められた形式がないため自作も可能ですが、一般的には不動産会社で委任状を用意してくれますので、それを利用する方がいいでしょう。委任状には本人、代理人とも実印で押印し、両者の印鑑証明書などの添付も必要です。

本人の意思確認が行われる

一般的に、委任状作成後には、不動産会社が名義人本人に直接意思確認を行います。親子であれば実印の場所を知っていても不思議ではなく、簡単に偽造できてしまうからです。
委任状が本物かどうかわからないと、買主は騙されるリスクにさらされます。そのため代理人による取引は慎重を期す必要があり、必ず名義人本人である親に意思確認が行われるのです。

後編では、成年後見制度を利用して親の不動産を売却する方法を解説します。

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著者
親名義の家を子が売却するには?2つの方法のポイントと注意点を解説〜前編

札幌手稲店 野口 祥子

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