こんにちは。イエステーション北章宅建 後志店の梅津です。

不動産売却にともない、「住民税は上がるのだろうか」とご心配ではありませんか。

どのような場合に負担が増えるのか、いつ支払うのかといった疑問もあるでしょう。

そこで今回のコラムでは、不動産売却で住民税が上がるケースについて解説します。
住民税の支払時期や、税金の負担軽減の方法もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

不動産売却で住民税が上がることはある？

結論から先にいいますと、不動産売却を行なった場合に住民税が例年よりも上がり、税金の負担が増えるケースがあります。

それは、家や土地などを売った利益「譲渡所得」が発生した場合です。

 

「譲渡所得」が発生すると住民税が上がる

住民税や所得税は毎年の所得に応じて課税されるため、例年の所得に「譲渡所得」が加算された分、税負担が増えます。

注意点として、譲渡所得とは、売却代金ではありません。

下記の式の通り、売却代金から物件の取得・売却にかかった費用を差し引いた残りの金額を指します。
譲渡所得金額＝売却代金－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）

取得費とは物件の購入代金など、譲渡費用は、売却にかかった仲介手数料などをまとめた金額です。

「建物は築年数で価値が下がっていくもの」と税法上見なされるため、減価償却費がマイナスされます。

減価償却費の詳しい計算方法は、国税庁「「減価償却費」の計算について」をご参照ください。

また、下記のコラムでは、取得費や譲渡費用の内訳についても詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧くださいね。
確定申告に必須。不動産売却時に必要な減価償却の計算方法

 

譲渡所得にかかる住民税の計算方法

発生した譲渡所得に対し、所得税と住民税それぞれに定められた税率をかけることで、課税される税額が計算されます。

税率は2種類あり、物件を売った年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」になるのがポイントです。

＜住民税の税率＞

• 短期譲渡所得：9％
• 長期譲渡所得：5％

例えば、譲渡所得金額が1,500万円で、物件の所有期間が5年を超えていた場合、計算式は「1,500万円×5％＝75万円」となり、住民税は75万円です。

 

所得税の確定申告に基づいて課税される

上記では住民税を単体で計算しましたが、実際には住民税のみを計算し、申告する手間は不要です。

税額の計算・申告を行うのは所得税に限り、翌年の2月16日から3月15日までに所得税の確定申告を行えば、住民税はその内容に基づいて行政側が計算し、自治体から5～6月頃に納税通知書が送られてくる仕組みです。

申告書など必要書類を準備し、期限内に忘れず申告しましょう。

 

不動産売却の住民税を払うタイミングはいつ？

では、不動産売却で上がった住民税は、いつのタイミングで支払うのでしょうか。

住民税の徴収時期は、「普通徴収」と「特別徴収」で、次のように異なります。

• 普通徴収：原則4回（6月、8月、10月、翌年1月）
• 特別徴収：【給与所得者の場合】12回（6月～翌年5月まで）
• 特別徴収：【年金所得者の場合】6回（年金支給月である偶数月）

普通徴収とは、市町村が送る納税通知書をもとに、納税する人が自分で住民税を納める方法です。
給与所得者でない（会社から給料をもらっていない）方や、自営業の方などが主な対象ですね。

不動産を売却した翌年6月以降に住民税の納付通知書が届き、年4回納付（6月、8月、10月、翌年1月）するのが基本ですが、一括での支払いや前倒しで納付することも可能です。
※普通徴収を納付する時期は、市町村によって異なる場合がありますので事前にご確認ください。

特別徴収は2種類あり、勤務先の会社などが納税義務者（従業員）から税金を徴収（毎月の給与から控除）し、事業者（給与支払者）が本人（給与所得者）の代わりに住民税を納める方法と、年金を受給している65歳以上の人の個人住民税の年金特別徴収制度があります。

不動産売却の住民税を払うタイミングは、給与を受け取っている人、年金を受け取っている人で異なります。

給与所得者に関しては、一般的に6月から翌年の5月までの全12回に分けて、月々の給与から差し引かれ（天引きされ）ます。

年金所得者の場合は、公的年金の支給となる年6回年金支給月（偶数月）に特別徴収される仕組みです。

いずれにしても、タイミングが異なるだけで、徴収額が割引されるなどの制度はありません。

 

不動産売却の住民税の負担を軽減できる控除や特例

不動産売却で譲渡所得が発生すると上がってしまう住民税ですが、実はいくつか、税負担を軽減できる仕組みが用意されています。

上手く活用するため、節税につながる主な特例や制度を確認しておきましょう。

 

譲渡所得にかかる税負担を軽減できる主な特例

まず押さえておきたいのが、税負担を軽減できる特例です。

一定の条件を満たすことで、譲渡所得の金額を減らしたり、税率を軽減したり、課税のタイミングを繰り延べたりできます。

主な特例として、マイホーム（居住用財産）を売る、あるいは買い替える場合に活用できる3つの特例をご紹介しましょう。

いずれも一定の条件を満たし、確定申告を行うことで適用できます。

 

マイホームを売ったときの特例

所有期間の長さに関わらず、譲渡所得金額から特別控除として、最大3,000万円まで差し引きできる特例です。

 

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却したマイホームの所有期間が10年を超える場合、譲渡所得金額の6,000万円までの部分について軽減税率が適用できる特例です。

＜税率の区分＞

• 6,000万円の部分：4％（軽減税率）
• 6,000万円を超える部分：5％（通常の税率）

 

特定のマイホームを買い換えたときの特例

要件を満たしたマイホームの買い換えを行なった場合に適用でき、通常、売却の翌年に発生する譲渡所得へ課税を、買い替えたマイホームを売却するタイミングまで延ばせる特例です。

非課税となるわけではないものの、買い替え時には新居購入など費用がかさみますので、資金面の負担が減らせるメリットは大きいですね。

各特例の要件など詳しい情報をお求めの際は、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」でご確認ください。

 

譲渡所得が多いほど、ふるさと納税の活用がお得に

譲渡所得が発生した場合は、特例の活用のほか、ふるさと納税がお得になるチャンスとなります。

ふるさと納税とは、自治体への寄付金のうち、自己負担額2,000円以外の部分が、所得税・住民税から控除できる制度です。
控除できる金額には上限があり、上限を超えた分はいくら寄付しても控除の対象とはなりません。

しかし、控除の上限は所得金額に応じて大きくなり、所得が多いほど控除可能な寄付額は増えますので、実質2,000円の負担でより多くの返礼品が受け取れるメリットがあります。

詳しくは「不動産売却でふるさと納税を活用。限度額の計算方法も解説。」で解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

まとめ

●譲渡所得が発生すると住民税が上がる
住民税および所得税は、所得金額に応じて課される税金であるため、売却益「譲渡所得」が増えると税負担も上がります。

●住民税を払うタイミングは「普通徴収」「特別徴収」で違いがある
住民税は、確定申告後、所得税額に基づき計算され、自治体から納税通知書が送られる仕組みです。
自営業者などが対象の「普通徴収」では原則年4回支払います。
給与所得者、もしくは年金所得者の人が対象の「特別徴収」の場合は、給与所得者は年12回の給与引き落とし、年金所得者は年金支給月に特別徴収されます。

●税負担軽減につながる特例や制度を利用しよう
一定条件を満たし、確定申告することで、税負担の軽減につながる特例が適用できます。
また、譲渡所得の発生は、自己負担額2,000円で多くの返礼品を受け取れるため、ふるさと納税を活用するチャンスですよ。

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