こんにちは。イエステーション北章宅建 美唄店の小河です。

不動産売却を検討中の方の中には、売買契約を結んだ後、どんな手続きを踏むのか気になる方もいるのではないでしょうか。

売買代金の決済や物件の引き渡しに続き、忘れてはいけないのが確定申告です。

そこで今回のコラムでは、家の売却後に売主がやることを徹底解説。

売却後の流れや、確定申告が必要になるケース、申告方法や必要書類もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

家の売却後にやることの流れを解説

不動産売却は、購入希望者を不動産会社に探してもらい、買主が見つかったら条件交渉をして、売買契約を結ぶという流れで進んでいきます。

契約解除が起こらない限りは、家の売却が決まったものとして、決済・引き渡しへと進むのが一般的です。

 

決済とは？

買主との間に売買契約を締結したあとは、売買契約書に記載した期限までに、買主から売主へと売買代金が支払われます。

売買契約時に手付金として代金の一部が支払われるのが一般的ですので、決済日には残代金を受け取ります。
きちんと全額支払われたことを確認したら、決済は完了です。

 

決済後は登記手続きを

売却代金の支払いが済んだら、続いては売主から買主に売却物件の名義を移す登記「所有権移転登記」を行います。

売主に住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で完済したのち、「抵当権抹消登記」を行います。

どちらも大切な作業になりますので、司法書士に依頼するのが一般的です。

 

登記が終われば物件の鍵を買主に渡す

登記手続きが完了すれば、あとは鍵の受け渡しのみ。

ただし、売買契約時に引っ越しが済んでいない場合は、引き渡しの日までに売却物件を空き家にする必要も。
売り出し前に新居を決めて引っ越しておく方法もありますが、売主の資産状況などにより、売買契約後に引っ越す場合とメリット・デメリットが異なります。

引っ越しのタイミングについては、「家の売却時、引っ越しは先？引っ越しのタイミングや相場とは」で解説していますので、ぜひ参考にしてください。

また、売却に際し、家の片付け方法も知りたいという方は、「家の売却時、片付けってどう行えばいい？」をあわせてご覧ください。

 

家の売却後にやることには確定申告もある

家の売却後にやることとして、忘れてはいけないのが「確定申告」。

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日まで）の所得金額・所得税額を計算し、源泉徴収済みの税金や予定納税がある税金額がある場合に、翌年の2月16日から3月15日の間に過不足を清算する手続きです。

会社から給与をもらっている人は勤め先で年末調整が行われるので、給与以外の所得が無い場合は不要な手続きです。

ただし、給与所得・退職所得以外の所得金額が合計20万円を超えている場合は、確定申告が必要になり、不動産の売買によって所得が発生した場合もその対象となります。

 

「譲渡所得」も申告すべき所得の1つ

土地や建物を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。
利益とは売却代金ではなく、売却代金から「取得費」「譲渡費用」を差し引いた金額のことです。

取得費とは、不動産の購入費用や登記にかかった税金など。
取得にかかった金額がわからない場合は、概算取得費（売却代金の5％）を取得費にできます。
譲渡費用とは、不動産の売却に直接かかった費用で、仲介手数料や契約書にかかる印紙税などが該当します。

売却代金から上記の費用を差し引いて利益（譲渡所得）が残っている場合、税金（譲渡所得税）が課される仕組みです。

 

特例の適用で「特別控除額」を差し引ける

一定の要件を満たすことで、確定申告にて特例を適用できます。

譲渡益（譲渡所得がプラス）が出た場合は所得額の軽減を、譲渡損失（譲渡所得がマイナス）があれば、他の所得と損益通算したり、損失分を繰り越したりできます。

中でも特に適用しやすいのが、売主が住まいとしていた「居住用財産」を売った場合で、主に次のような特例があります。

 

【譲渡益が発生した場合】

• マイホームを売ったときの特例

所有期間に関わらず、マイホームを売った場合に一定の条件下で、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる

• マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間が10年超のマイホームを売ったとき、一定の条件下で、課税所得税額のうち6,000万円以下の部分に軽減税率が適用できる

• 特定のマイホームを買い換えたときの特例

所有・居住期間がともに10年超のマイホームを買い替えた場合、一定の要件下で譲渡所得税を将来に繰り延べられる

 

【譲渡損失が発生した場合】

• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い替えて譲渡損失が発生したとき、一定の要件下で、その年の他の所得と損益通算（他の所得から損失を控除）できる

 

控除を受けるには、確定申告が必要です。

売却物件によって適用できる特例が異なるため、税額控除等が受けられるよう、確定申告前に国税庁のホームページにて確認しておきましょう。

 

譲渡所得税額の計算方法

譲渡所得税額は、譲渡所得から「取得費」「譲渡費用」「特別控除額」を差し引いた金額に、税率をかけて求めます。

税率は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下ならば「短期譲渡所得」に区分されます。

それぞれの税率には、所得税と住民税、2013（平成25）年1月1日から2037（令和19）年12月31日までは復興特別所得税（所得税の2.1％相当額）が含まれます。

具体的な数字は、次の表のとおりです。

	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
長期譲渡所得	15％	0.315％（15%×2.1%）	5％	20.315％
短期譲渡所得	30％	0.63％（30%×2.1%）	9％	39.63％

 

申告を忘れるとペナルティがある

確定申告を忘れてしまうと、申告によって本来納めるはずの税金の他に、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。

申告手続きは、翌年2月16日から3月15日まで。
譲渡所得が発生した場合は、忘れず申告しましょう。

確定申告については、「家や土地を売却した際の確定申告について理解しよう」でも詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

 

家の売却後に行う確定申告のやり方と必要書類

確定申告は、申告に必要な書類を準備・作成し、住所地を所轄する税務署に提出する流れとなります。

先に紹介した特例等を適用できるか確認したり、譲渡所得税額を計算したりしておけば、スムーズに手続きを進めることができます。

 

まずは確定申告に必要な書類を準備しよう

確定申告に必要な書類は、次のとおりです。

• 申告書第一表・第二表
• 申告書第三表（分離課税用）
• 土地・建物用の譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 売買契約書の写し
• 取得費および譲渡費用等がわかる領収書の写し
• 売却物件の登記事項証明書（特例を受ける場合）
• 戸籍の附票の写し等（売買契約締結日の前日に、住民票記載の住所と売却不動産の所在地が異なる場合）
• 本人確認書類（マイナンバーカード、運転免許証など）の写し

上記のほかにも、適用を受ける特例によっては提出を求められる書類があるため、詳しくは国税庁のホームページや税務署にてご確認ください。

 

確定申告書を作成しよう

譲渡所得は、給与所得等と課税方法が異なるため、分離課税用もあわせて、第一〜第三表までの申告書の作成が必要です。

作成方法としては、①申請書（書面）を税務署にて取得・手書き記入するか、②国税庁のサイト「国税庁 確定申告書等作成コーナー」を利用するかの2通りがあります。

作成の手順として、まずは「譲渡所得の内訳書」を記入しましょう。
内訳書を使って、申請書の記入に必要な数字を計算します。

手書きする場合は、黒いインクのボールペンで記入します。
訂正したいときは、二重線で消し、その上の余白に書き入れてください。

 

申告書類を税務署に提出しよう

提出方法には、次の3つがあります。

• e-Taxで申告する
• 郵送する
• 税務署に直接出向いて提出する

国税庁のサイトで作成した申告書等は、e-Taxにて送信（申告）するか、書面に印刷するか選べます。

書面で印刷した場合は、郵送か直接出向いて提出することになります。
郵送の場合は、「第一種郵便物」か「信書便物」のどちらかで、税務署に送付してください。
税務署の受付時間外に出向いた際は、時間外収受箱へ投函してもOKです。

 

税金の納付を行う

確定申告書を作成した際、納付すべき税額が算出された場合は、納期限までに自分で納税する必要があります。

納税の期限は確定申告の期限（3月15日）と同じ日です。

遅れてペナルティを受けないよう、納期限にはご注意ください。

 

まとめ

●売買契約を結び、決済・物件を買主に引き渡せば、売却手続きはひとまず完了となります。ただし、売却後にやることとして、場合によっては確定申告が必要です。不動産を売った場合、譲渡所得が発生したら確定申告を行います。

●譲渡所得とは、不動産を売却して得た売却代金から、購入費用など「取得費」と、仲介手数料など売却に直接かかった「譲渡費用」を差し引いたもののこと。特例の適用が可能なら、さらに「特別控除額」をマイナスし、その金額に所有期間に応じた税率をかけたものが、譲渡所得税額です。

●確定申告を怠ると無申告加算税や延滞税を課される場合もあるので、譲渡所得が発生したら、忘れず申告しましょう。スムーズな手続きのため、特例の確認や税額計算、必要書類を準備しておくことをおすすめします。

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