こんにちは。イエステーション北章宅建 滝川店の上家です。

住宅ローンの返済が滞り、残債が売却価格を上回った場合の家の売却方法として「任意売却」があります。

任意売却を行うには、不動産売却の知識や債務に関する法的・専門的な知識が必要です。

いったい誰に相談したら良いのだろう、と悩む方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、相談先にはどんな場所があるか、それぞれのメリット・デメリットもあわせてお伝えします。
相談先を選ぶポイント、確認するべきことも紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

任意売却するなら誰に相談すべき？相談先別のメリット・デメリットも

任意売却とは、金融機関（債権者）に許可を得てから住宅ローンの担保である不動産を売却すること。

不動産の売却をするには抵当権を外す必要があり、売却金でローン残債を返しきれない場合は、別に資金が用意できないと通常の売却はできません。
あらかじめ金融機関に「返済のために売却したい」と相談する必要があります。

つまり任意売却とは、住宅ローンの返済が難しいけれど、売却金額より残債が多くなりそうで、返済資金の用意もすぐには難しいといった場合の、不動産を売却する手段です。

ただし売却時の一括返済をしなくて良くなるだけで、残ったローン残債は払う必要があるので、分割で支払っていくケースが多いです。

任意売却のメリット・デメリット、流れについて、詳しくは「離婚での任意売却にデメリットはある？メリットや注意点、流れも知っておこう」にて解説しています。
ぜひあわせてご覧くださいね。

任意売却を行うには、不動産売却の知識や債務に関する法的・専門的な知識が必要です。
そのため、上手く進めるためには、専門家に相談するほうが良いでしょう。

主な相談先は「不動産会社」「金融機関」「弁護士・司法書士」の3つです。
それぞれの特徴やメリット・デメリットを確認していきましょう。

 

不動産会社

任意売却ができる期間（猶予期間）は、債権者である金融機関によって定められます。

売却代金を返済に充てるためには、期限内に売却を完了しなければいけないため、スムーズな売却手続きが必要です。

不動産会社は不動産売買のプロなので、物件の価値を見極め、買主を見つけて売買契約を結び、決済・引き渡しを完遂するまでのノウハウを持っています。

任意売却の実績がある不動産会社なら、金融機関との交渉経験や、任意整理を取り扱う弁護士・司法書士とのつながりもあるので、事前相談から売却後までサポートしてくれるでしょう。

無料で相談でき、査定依頼もできるメリットは大きいです。

北章宅建でも、任意売却のご相談を受けた際、まずは物件の査定を行っています。
物件の状態・価値を素早く確認でき、売主の状況を考慮した販売活動が可能に。

物件が高く売れれば債務を大きく減らせる可能性も上がります。

ローン残債が売却金で払えなさそう…と悩んでいるケースの中には、きちんと調べてみたら返せるほどの利益が得られることがわかった、という例も多いです。

事例の詳細は、札幌北店の売却事例「住宅ローンを滞納してしまい、銀行から任意売却、競売の話が来た…。」もぜひご覧ください。

 

金融機関

銀行など金融機関には任意売却の許可をもらう必要があるため、手続き上、欠かせない相談先です。

金融機関から督促状など通知が届いた時点で相談すると、返済方法の変更など、今後の返済計画について話し合いができるメリットがあります。
任意売却でローンを完済できなかった場合には、残債の分割払いなどの相談も可能です。

任意売却を進める場合は、手続き上必要な専門家を紹介してくれます。
ただし、金融機関の利益が優先されるケースが多いため、依頼先は売主自身が比較検討して選んだほうが、希望条件が整う可能性が高いです。

任意売却を認めない、交渉が必要といった金融機関もあるので、不動産会社などサポートをしてくれる専門家が必要になる場合があります。

 

弁護士・司法書士

任意売却をしてもローン残債が払い切れず、任意整理・自己破産など債務整理を行う必要がある場合もあります。
債務整理には、法的知識・資格が必要とされるため、弁護士・司法書士は頼りになる相談先です。

ただし、不動産査定や買主探しなど販売活動は専門外なので、物件の売却は不動産会社に依頼するのが通常となっています。

任意売却を取り扱っているか確認が必要であり、相談には高額な費用が発生する可能性がある点にも注意が必要です。

 

任意売却の相談先を選ぶポイントは？

上記の相談先の特徴を踏まえると、3つの相談先にはそれぞれ得意・不得意がありますが、中でも不動産会社は事前の相談から売却後まで幅広いサポートを期待する方におすすめです。

金融機関の許可が必要なこと以外には、任意売却の手続きは通常の売却とほとんど変わらないので、売却手続きを任せる不動産会社選びはとても重要といえます。

売却の成功に向けて重要なポイントは、大きく分けて下記の3つです。

• 任意売却の実績が豊富である
• 問い合わせ・相談の時点で親身に対応してくれる
• アフターフォローをしてくれる

 

任意売却の実績が豊富である

任意売却には不動産売買以外にも、債務整理などの法的・専門的な知識が必要ですし、実務においては弁護士や司法書士との連携も大切です。

また、金融機関との間で、売却の猶予期間や売却にかかる費用の話し合いが必要な際は、交渉力も重要となります。
より多くの任意売却の経験があれば、状況に合わせたサポートができるでしょう。

 

問い合わせ・相談の時点で親身に対応してくれる

電話やメールなど匿名の問い合わせでも親身になって相談に応じてくれるかどうかは、誠実さ・信頼性を測る上での判断基準となります。

任意売却の知識を活かして適切なアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

 

アフターフォローをしてくれる

任意売却をして終わりではなく、その後の返済方法も親身に考えてくれる相談先を選びましょう。
任意売却を行った後も残債の返済は続くため、分割など柔軟に対応してもらえるよう交渉力も重要です。

1社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼をするなどして、対応を比較し、信頼できる会社を選んでくださいね。

 

任意売却の相談をする際に確認すべきことは？

相談をする際は、まず任意売却や引っ越しのスケジュールを把握しておくことが大切。

すでに競売手続きが開始されている場合は、落札者が決まる前日までに売却を行うなど、金融機関が定めた期限内に売却する必要があるからです。

いつまでに査定してもらい、いつまでに販売活動を始めるのかという点だけでなく、自宅を売却するなら、引っ越し先時期とあわせて準備にかかる時間も計算に入れる必要があります。

また、スケジュールとあわせて、費用の把握も重要です。
任意売却では、債権者である金融機関が、引っ越し費用や売却にかかる費用・税金を必要経費として売却代金から提供してくれる場合があります。債務者が引っ越し代を出せないことで任意売却が実現せず競売になると、物件価格がより下がるため債権者の回収分がもっと減ってしまい、結果的に損害を受けるからです。

必要経費として認められない場合は、売主自身が別に資金を用意する必要があります。

また、任意売却後にローン残債が残った場合の返済計画・債務整理についても、弁護士や司法書士、金融機関に確認しておきましょう。

 

まとめ

●任意売却とは、金融機関に許可を得てから住宅ローンの担保である不動産を売却すること。任意売却を行うには、不動産売却の知識や債務に関する法的・専門的な知識が必要なため、「不動産会社」「金融機関」「弁護士・司法書士」といった専門家に相談するのが一般的です。

●3つの相談先にはそれぞれ得意・不得意がありますが、中でも不動産会社は事前の相談から売却後まで幅広いサポートを期待する方におすすめ。通常の売却と手続きはほとんど変わらないため、売却を任せる不動産会社選びは特に重要です。

●選ぶポイントは、任意売却の経験が豊富かどうか。そして、事前問い合わせ・相談の時点でも親身になってくれるかも重要です。信頼できる1社を選ぶため、複数の会社を比較検討して選ぶと良いでしょう。

●任意売却の相談時は、引っ越しの時期などもあわせて、スケジュールを把握することが大切。かかる費用や、売却後の返済・債務整理についても確認しておきましょう。

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