税金のこと2018.11.05

家や土地を売却した際の確定申告について理解しよう!

こんにちは!
イエステーション北章宅建 小樽店 副店長の柴田です。

確定申告、していますか?
給与所得のみのサラリーマンの場合、会社側が年末調整をしてくれるので馴染みが薄いかもしれませんが、家や土地を売却して利益が出た場合、確定申告が必要です!
もし売却で損失が出た場合でも、確定申告で節税できる場合もあるんですよ♪

今回は、家や土地を売却した場合の確定申告についてのお話。
確定申告の必要性や内容を知って節税しましょう!

確定申告書と電卓

 

確定申告とは?

1年間で得た所得額から国へ納めるべき税金計算し、申告・納税するための手続きです。
個人の場合は1月1日から12月31日までの年間分の所得を、翌年の2月16日から3月15日の間に税務署へ申告・納税します。

【確定申告が必要な人】

  • 株などの配当所得があった人
  • 不動産の貸し付けなどによる所得があった人
  • 個人事業主で事業所得があった人
  • 退職金をもらった人
  • 不動産の譲渡・売買による所得があった人
  • 山林の伐採・譲渡による所得があった人
  • 生命保険などの一時所得があった人
  • その他の雑所得があった人
  • 給与所得があった人の一部

給与所得しかないサラリーマンは会社が年末調整をしてくれることがほとんど。
あまり馴染みがないかもしれませんが、年収2000万円以上の方や2ヶ所から給与をもらっている人や、給与以外の副業の収入が20万円を超える人などは確定申告が必要です。

 

家や土地を売却した際の確定申告の必要の有無とは?

家の売却額から家を売るためのさまざまな費用を差し引いて利益が残った場合、その利益に対して「譲渡所得税」がかかります。

課税譲渡所得=売却額-購入価格-譲渡費用
(※家の売却にかかる費用については「売却でかかる手数料や諸費用を詳しく解説!」でも詳しくご紹介しています。)
譲渡所得があった(=家を売却して利益が出た)場合は、次の年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要です。

家の売却額よりも購入価格や売却費用の方が大きく、家を売却することによって損失が出てしまった場合は譲渡所得はないので、譲渡所得税はかかりません。
ただし、確定申告をすることで給与などその他の所得と損益通算をすることができ、納めるべき税金を減らせる場合があります。

つまり、家や土地を売却した際には利益の有無に関わらず「確定申告をするべき」なのです!

 

不動産売却の確定申告で特例措置を受けられる

青空に浮かぶ円マーク

確定申告をするためには所得金額を計算して確定申告書を書いたり、その他にも売買金額を証明するための書類などを添付する必要があり、なかなか面倒な作業だということは確かです。
しかし、きちんと確定申告をすることで、税金の特例措置も受けられます。

譲渡所得(利益)があった場合

家や土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して譲渡所得税を納めなくてはいけません。

しかし、マイホームを売却した場合にはさまざまな特例措置があり、実際の利益からさらに所得を控除することができます。

■3,000万円特別控除の特例
マイホームを売却した場合、利益3,000万円までは譲渡所得税が非課税となります。

■所有期間による軽減税率の特例
10年以上所有していたマイホームを売却した場合、一定の条件の元で軽減税率が適用されます。

■買い替えの特例
マイホーム買い替えの場合、古い家の売却額から新しい家の購入費用を引いた金額で税金を計算できる。
※3,000万円特別控除の特例と併用不可。

譲渡所得税額の計算方法や特例措置に関してはこちらでも詳しくご紹介しています。
家を売却する時にかかる税金は?節税はできるの?

 

譲渡所得税の確定申告で必要な税務書類

  • 確定申告書
  • 譲渡所得の明細書:不動産の売却金額やその他にかかった費用などを記載

 

譲渡損失があった(マイナスになった)場合

逆に、マイホームの売却によって損失があった場合、確定申告によってその損失を証明することによって損益通算をして税金が安くなる場合があります。

■譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
マイホームを売却して売却額よりも取得に要した費用の方が大きかった場合、売却した年のその他の所得から損失分を控除することができます。
該当年で控除しきれない場合は、翌年から最大3年間まで繰り越すことができます。

譲渡損失金額は下記の計算式で求められます。
譲渡損失金額=不動産売却金額-購入金額-購入時の諸費用

 

確定申告に必要な書類を確認!

確定申告時に提出が必要な主な書類をご紹介します。
譲渡所得があるのか譲渡損失があるのか、特例措置が適応されるのかどうかによっても必要な書類が異なりますので注意しましょう。

  • 確定申告書
  • 【譲渡所得がある場合】譲渡所得の明細書
  • 【譲渡損失がある場合】譲渡損失の明細書、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の計算書

その他添付書類

  • 不動産売却に関わる書類:売買契約書、代金受領書、仲介手数料、固定資産税清算書などのコピー
  • 不動産取得時の書類:売却した家を購入した時の売買契約書、仲介手数料、固定資産税清算書、増改築の契約書や領収書などのコピー
  • 不動産登記全部事項証明書
  • 除票住民票
  • 住宅ローン残高証明書
    など

もし納めるべき税金があるのに2月16日から3月15日の期間内に確定申告をしなかった場合、法定納付期限の翌日から完納するまでの日数に応じて延滞金にあたる「延滞税」がかかります。
延滞税の税率は延滞期間によって年7.3%~14.6%にもなります。

確定申告をすることで逆に払い過ぎていた税金が還付される場合もありますので、期間内に忘れず確定申告をするようにしましょう!

 

まとめ

  • 家を売却して利益が出た場合は譲渡所得税を納める必要があるので、売却翌年の2月16日~3月15日の期間内に税務署へ確定申告をして税金を申告・納付しましょう。
  • マイホームを売却した場合、確定申告をすることで譲渡所得税の計算の元となる譲渡所得を控除するさまざまな特例措置を受けることができます。売却額よりも購入時の費用の方が高く売却によって損失が出てしまった場合も損益通算により税金が安くなる場合があるので、家を売却した時には利益の有無に関わらず確定申告をするべきです。
  • 確定申告をする際には、売却金額や売却にかかった費用がわかる書類、購入にかかった費用がわかる書類、不動産登記全部事項証明書、除票住民票、住宅ローン残高証明書などを添付する必要があります。譲渡所得があるのか譲渡損失があるのか、どの特例措置を受けるのかなどで添付が必要な書類が異なります。
  • 納付すべき税金があるのに2月16日から3月15日までに確定申告を行わない場合、延滞税が発生します。確定申告をすることによって納め過ぎていた税金が還付される場合もあるので、期間内に忘れずに確定申告する用意しましょう。

 

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