こんにちは。イエステーション北章宅建 美唄店の前平です。

離婚に伴い家を売りたいと考えているものの、なかなか売却が進まずお困りではないでしょうか。

住宅ローンや共有名義の問題、夫婦間の意見の食い違いなど、離婚時の家の売却にはさまざまな壁が立ちはだかることがあります。

今回のコラムでは、離婚時に家が売れない原因から、売れない状態が続くことで起こり得るリスク、状況別の対処法、早期解決のための売却方法までわかりやすく解説します。

 

離婚時に家が売れないとどうなる？早めに対応したい理由をご紹介

離婚時に家を売却することは、財産整理の方法の一つとしてよく選ばれます。

特に、住宅ローンが残っている場合や、夫婦の共有財産である不動産を分割する必要がある場合に、売却が検討されるでしょう。

しかし、離婚に伴い家の売却を検討しても、住宅ローンの残債や共有名義の問題が絡む場合、手続きが思うように進まないことがあります。

家が売れない状態が長引くと、生活への影響が徐々に広がっていくため、早めの対応が必要です。

では、具体的にどのような影響があるのか、売れない状態が続いた場合に起こり得るリスクとして、以下のものが挙げられます。

 

①財産分与が進まない

家は離婚時の財産分与の対象です。
売却が完了しないと財産の清算が進まず、新生活の準備にも影響が出てきます。

 

②離婚後も住宅ローンの支払いが続く

家が売れるまでは、住まいを離れたあとも返済義務が残ります。
新居の家賃と重なれば、生活費への圧迫が続くことになります。

 

③元配偶者との関係が続く

共有名義や売却手続きが残っている限り、離婚後も連絡のやり取りが発生します。
元配偶者と対応する際、気持ちの切り替えが難しくなる場面も出てくるでしょう。

 

④固定資産税などのコストが発生し続ける

家を所有している間は、固定資産税や都市計画税といった維持費がかかり続けます。
売れない期間が長くなればなるほど、費用の積み上がりも無視できません。

 

離婚時に家が売れない原因とは？ケース別の解決策も紹介

離婚時に家の売却が進まない原因として、主に次のものが挙げられます。

• 「オーバーローン」状態である
• 夫婦共有名義のため、売却の同意が得られない
• 売り出し価格や売却戦略が適切でない

それぞれ解説します。

 

ケース①「オーバーローン」状態である

住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、抵当権を外すことができず、売却手続きに進めません。

そのため、解決策として、不足分を下記のような方法で補う必要があります。

• 自己資金で不足分を補い、通常売却する
• 住み替えローン（旧居の残債と新居購入費を合算して借り入れる方法）を利用する
• 任意売却を検討する

任意売却とは、金融機関の承認を得た上で、ローン残債がある状態でも市場で売却する方法です。

競売とは異なり一般市場での取引になるため、競売より高い金額で売却できる可能性があります。

ただし、売却後も完済できなかった残債は引き続き返済が必要です。
また、任意売却に至るまでのローン滞納が信用情報機関に登録される場合があります。

あくまで最終手段の一つですので、金融機関とよく相談した上で検討されることをおすすめします。

住み替えローンや任意売却については、下記のコラムもあわせてご参照ください。
住み替えローンとは？ 内容や条件、メリット・デメリットを知って検討を
任意売却するなら誰に相談すべき？相談先別のメリット・デメリットも

 

ケース②夫婦共有名義のため、売却の同意が得られない

不動産が夫婦の共有名義になっている場合、売却には2人の同意が必要で、どちらか一方が反対するだけで手続きが止まってしまいます。

解決策として、売却を進める前に双方の意向を共有し、下記のような条件を明確にしておきましょう。

• 売り出し価格の下限（これ以上は下げない、という合意ライン）
• 売却益の分配割合
• 引き渡し時期や退去のスケジュール

それでも合意に至らないときは、弁護士や不動産会社などの専門家に間に入ってもらう選択肢もあります。

離婚では当事者同士での話し合いが難航するケースも多いため、問題を抱え込まず、専門家を交えることも検討してみましょう。

離婚時に夫婦共有名義の持ち家を売る場合の注意点については、「離婚により夫婦共有名義の持ち家を売る場合の注意点」も参考にしてください。

 

ケース③売り出し価格や売却戦略が適切でない

売り出したものの、問い合わせや内覧の申し込みが少ないという場合は、売り出し価格や売却活動の戦略が適切でない可能性もあります。

特に売り出し価格の設定は、市場の相場から大きく外れてしまうと、購入希望者の選択肢に入らなくなるケースが多いです。

買い手がつきにくくなるだけでなく、長期間売れ残ることで物件の印象が悪化することもあります。

もちろん、売れない原因は売り出し価格だけとは限りません。
価格も含めて、次のような売却活動全体の内容を見直してみましょう。

 

①売り出し価格が周辺相場とかけ離れていないか

担当の不動産会社に周辺の成約事例を確認してもらい、相場に合った価格に再設定しましょう。

 

②担当の不動産会社が積極的に売却活動を行なっているか

広告の掲載状況や問い合わせへの対応など、活動内容が十分かどうか確認してみましょう。
改善が見られない場合は、不動産会社の変更も選択肢に入ります。

 

③購入希望者に良い印象を与えられる内覧準備ができているか

掃除や片付けを徹底し、物件の状態を整えることで、内覧者の印象が変わることがあります。

家が売れない場合の対処法は、下記コラムでも解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。
家が売れないストレスを解消。原因と対策を徹底解説
家が売れない原因と対策。あなたの売却活動、間違ってる？

 

離婚時に家を早く手放したい場合は？売却方法の選択肢を確認

離婚が絡む家の売却では、「できるだけ早く売りたい」「元配偶者との接点を減らしたい」「周囲に知られたくない」といった希望をお持ちの方も多いでしょう。

家の売却にはいくつか方法がありますが、「スピード」「手続きの負担軽減」「周囲への秘匿性」を考慮した場合、どんな違いがあるのか、各選択肢の特徴をご紹介します。

 

①仲介での売却

不動産会社が買い手を探し、売買を仲介する一般的な方法です。
市場価格に近い金額での売却が期待できる点が最大のメリットですが、現金化までには半年〜1年以上かかる場合もあります。

スピードよりも売却価格を優先したい方に向いています。

 

②不動産買取

不動産会社が物件を直接購入する方法です。
買い手を探す期間が不要で、比較的短期間での売却が見込めます。

内覧が不要なケースが多いため、近隣や知人に知られにくく、秘匿性の配慮の面でも安心感があります。

仲介と比べると売却価格はやや低くなる傾向がありますが、スピードと秘匿性を重視する方には特に向いている方法です。

売却を秘密裏に進めたい方は、ぜひ「不動産売却を秘密裏に進める方法は？注意点や成功させるコツも確認」もあわせてご参照ください。

 

③任意売却

オーバーローンの状態でも、金融機関の承認を得て市場で売却できる方法です。

ただし、金融機関との調整が必要になるため、手続きに一定の時間がかかります。
「オーバーローンで売れない」という状況を打開する手段として検討してみてください。

 

④リースバック

家を売却したあとも、賃貸契約を結んで同じ家に住み続けられる方法です。

引越しが不要なため手続きの負担が少なく、売却後の生活を急いで変える必要がない点が特徴です。

ただし、全ての物件に対応できるわけではなく、売却後は毎月の家賃が発生します。
「とにかく引越しの手間を省きたい」「当面は住み続けたい」という方に向いています。

なお、どの方法が合っているかは、ローン残債の有無や共有名義の状況、売却の急ぎの度合いによって変わります。

判断に迷う場合は、まず不動産会社に相談して、状況に合った選択肢を提案してもらうのが近道です。

北章宅建では、秘密厳守でスピーディーな買取にも対応しています。
まずはお気軽に無料査定をご利用ください。

 

まとめ

●離婚で家が売れない状態が続くと、さまざまな影響が生じる
離婚で家が売れない状態が長引くほど、財産分与が進まない、住宅ローンの二重払い、元配偶者との関係継続など、問題は積み重なります。
早めに原因を確認し、対応を始めることが後のトラブル防止にもつながります。

●離婚で家が売れない原因はケースによって異なる
離婚で家が売れない場合の代表的な原因として、オーバーローン、共有名義のトラブル、相場とずれた価格設定などがあります。
任意売却の検討、専門家への相談、価格・不動産会社の見直しなど、状況に合った対処法を選びましょう。

●離婚時に家を早く手放したい場合は、状況に合った方法を選ぶことが大切
離婚に伴い家を早く手放したい場合、スピードや秘匿性も含めて、仲介・不動産買取・任意売却・リースバックといった選択肢から、自分の状況に合う方法を選ぶことが大切です。

北章宅建は、不動産に関するご相談に全て無料で対応しています。
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