こんにちは。イエステーション北章宅建 小樽店の枝久保です。

「離婚するとき、持ち家を売るタイミングはいつが良いのだろうか」

婚姻中に所有していた一戸建てやマンションなど、離婚後は夫婦のどちらも住まない場合、売却は離婚前か離婚後のどちらが良いか迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回のコラムでは、離婚前と離婚後の2パターンに分けて、家を売るタイミングを解説します。
パターン別のおすすめの人や、売却時の注意点もご紹介しますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

離婚で家を売るタイミングは一般的にいつ？

離婚後、持ち家を売却するのではなく、賃貸に出すといった利用方法もありますが、夫婦のどちらも住む予定がないならば、売却することをおすすめします。

不動産は所有しているだけで、固定資産税など税金や維持管理費にお金もかかりますし、空き家状態になってしまうと、定期的な管理の手間が必要です。

また、賃貸に出す場合は、元配偶者と賃料の分配や、家の管理についてやりとりする関係が続いてしまいます。

では、家を売るタイミングはいつが良いのでしょうか。
一般的には、「離婚前」が多い傾向にあります。

離婚前に売却するメリットはのちほど詳しくお伝えしますが、離婚前に家を売っておけば、離婚後の財産分与で売却代金をスムーズに整理できるからです。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に形成した財産を公平に分配することをいいます。

分配される財産は、夫婦共有の財産を分けるといった意味合いを持つほか、離婚後の生活の保障でもあります。

財産分与は、個人が無償で金銭を渡す「贈与」とは異なるため、通常は贈与税の対象とはならないことを知っておきましょう。

 

家を売るタイミングは離婚前？離婚後？それぞれチェック

家を売るタイミングは、離婚前と離婚後の2つのパターンに分かれます。

一般的には離婚前の売却が多いと先にお伝えしましたが、メリットの内容に違いがあるため、夫婦の状況によって選択することをおすすめします。

ここからは、それぞれのタイミングがどのような人に向いているのか解説していきます。

 

離婚前の売却がおすすめの人

離婚前の売却は、トラブルが起こりにくいというメリットがあり、次のような方におすすめです。

• 離婚後に元配偶者とのやり取りをなるべく避けたい
• 売却手続きをスムーズに進めたい
• 売却が終わるまで離婚を先延ばしにしたい
• 家にかかる金銭的な負担や管理の手間を節約したい

1つずつ解説していきます。

 

離婚後に元配偶者とのやり取りをなるべく避けたい

離婚後は新生活に切り替えたい、なるべく元配偶者とのやり取りをしたくないという人は多いのではないでしょうか。

婚姻中に取得した家は夫婦の共有財産であり、売却を進めるには、夫婦の同意が必要です。
離婚前に家の売却を済ませておけば、手続きに関して離婚後に連絡を取り合う必要はなくなります。

 

売却手続きをスムーズに進めたい

一般的に離婚後は、生活の場が離れ、お互い新生活が始まるため、互いの連絡が取りづらくなる可能性があります。
離婚前の売却なら、離婚に向けた話し合いと一緒に、手続きを進めるためのやり取りを進められます。
きちんと話し合う機会が持てるので、トラブルを未然に防ぎ、何か問題があっても解決しやすくなるでしょう。

 

売却が終わるまで離婚を先延ばしにできる

離婚前に売却する場合は、家が売れるまで離婚を先延ばしにできることが前提です。

不動産を売却する際、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」を依頼するのが一般的ですが、売却が完了するまでは通常3〜6カ月ほどかかります。
家の条件によっては、1年以上かかるケースもあります。

 

家にかかる金銭的な負担や管理の手間を節約したい

離婚前に売却することで、家の所有にかかる費用や手間を節約できます。
不動産は所有しているだけで、固定資産税や都市計画税、維持管理費用がかかります。

また、売れない期間がどれくらい続くかは物件によりますが、その間は適切な管理を定期的に行わないと、建物は劣化が進んでしまうでしょう。
どちらが家の管理をするかでもめる原因にもなりかねませんので、離婚前に売却しておくとトラブルを未然に防げます。

 

離婚後の売却がおすすめの人

離婚後に売却を行うことで、主に売却活動に専念できるメリットがあり、次のような方におすすめです。

• 離婚後に元配偶者とやり取りしても良い
• できるだけ早く離婚したい
• 家をなるべく高く売りたい

1つずつ解説します。

 

離婚後に元配偶者とやり取りしても良い

離婚後に売却する場合は、手続きのために元配偶者と連絡を取り合う必要があります。
やり取りに抵抗がないなら、離婚後の売却でも良いでしょう。

 

できるだけ早く離婚したい

不動産の売却には少なくない時間がかかります。
離婚を優先したい、という方は離婚後の売却がおすすめです。

 

家をなるべく高く売りたい

離婚時には、財産分与や親権についてなど、いくつかの問題について話し合いが必要です。
家の売却を離婚後に行えば、離婚手続きと並行して行わなくて良いので、売却活動に専念できるメリットがあります。

離婚までに売るという期限がないので、より多くの購入希望者を探せたり、内覧など販売活動に時間をかけたりできます。
つまり、より良い条件で売買契約を結べる可能性があり、より高い金額で売れる期待が持てるということです。

 

早く現金化したいなら不動産会社への直接売却「買取」の検討を

不動産売却には仲介のほかに、不動産会社に直接売却する「買取」という方法もあります。

買取の場合は1～3週間と、仲介と比べてスピーディな売却が可能なため、なるべく早く現金化したいという方には特におすすめです。

加えて、すでに買主が決まっているため広告や内覧などの販売活動が不要で、周りの人に売却の事実を知られる心配が少なくて済むメリットもあります。

 

離婚で家を売るときに注意したいポイントも確認

離婚で家を売る際は、次の点にご注意ください。

• 財産分与は離婚後に行う
• 住宅ローンを完済していないと売却できない
• 売却には夫婦の合意が必要である
• 買取は仲介よりも売却価格が低い傾向がある

それぞれ解説します。

 

財産分与は離婚後に行う

離婚前の受取は、贈与税の課税対象となるため、家の売却代金は、離婚後に財産分与しましょう。

たとえば、家が夫の名義であった場合、妻が離婚前に売却代金を受け取ると、贈与税が課税されてしまいます。

なお、家が夫婦の共有名義であれば、どちらのタイミングで売却代金を分けても贈与にはなりません。

共有名義の家を売る場合は、「離婚により夫婦共有名義の持ち家を売る場合の注意点」にて解説していますので、ぜひあわせて参考にしてください。

 

住宅ローンを完済していないと売却できない

住宅ローンの残債がある場合は、完済しないと抵当権（家を担保にしてローンを返済する権利）が解消できず、家の売却ができません。

売却代金が残債を上回っていれば（アンダーローン）問題ありませんが、下回っていれば（オーバーローン）、自己資金で解決するか、どちらかが住み続けてローンを返済するか、「任意売却」で売るといった方法を取る必要があります。

任意売却とは、借入先の金融機関に許可をもらい、売却を行う方法です。

 

売却には夫婦の合意が必要である

夫婦のどちらか一方の名義であっても、夫婦の協力で得られた財産は共有財産となり、売却にはお互いの同意が必要です。

夫婦のどちらかが婚姻前から所有していた、あるいは夫婦の協力なしに取得した財産は対象外ですが、結婚後に住宅ローンを支払っていた場合は、支払い分は共有財産とみなされます。
財産分与時は割合に応じて清算するのが通常です。

 

買取は仲介よりも売却価格が低い傾向がある

買取は仲介よりも早く現金化できるメリットがありますが、買取価格は仲介での売却価格よりも安くなる傾向があります。

買取価格の相場は、物件の条件によって異なるため一概には言えませんが、メリットとデメリットを考慮して利用を検討しましょう。

 

まとめ

●トラブルを避けたいなら「離婚前」
夫婦のどちらも住む予定のない家は、離婚前に家を売っておけば、離婚後に売却手続きのやり取りが不要ですし、話し合いもスムーズに進むのでトラブルが発生しにくいメリットがあります。また、固定資産税などの負担や家の管理の手間もかかりません。

●家を高く売りたいなら「離婚後」
離婚後なら売却活動に時間をかけられるので、より高く売れる期待が持てます。元配偶者とのやり取りが気にならない、できるだけ早く離婚したい人におすすめです。

●早く現金化したいなら「買取」の検討も
不動産会社に直接売却する「買取」なら、買取価格は安くなるものの、仲介よりスピーディな売却が可能です。早く売って離婚したい、生活資金を作りたい、売却を周囲に知られたくないといった方は検討してはいかがでしょうか。

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