不動産売却のコツ2021.05.28

持ち家の持分を共有にだった場合の離婚時に気をつける売り方

晴れて夫婦となった二人にもかかわらず、性格や考え方の不一致、または様々な理由で離婚にいたってしまうことは決して珍しくありません。
日本では3組に1組が離婚をするというデータもありますので、離婚が決まった時にどのような対策を取るべきなのか知っていても無駄にはならないでしょう。
もし離婚することが決まって、持ち家が二人の共有名義となっている場合、一般的には売却を考える方が多いと思います。
こちらでは売却するメリットや注意点についてご紹介していきますので、上記のようなケースに当てはまる方はぜひ参考にしてみてください。

共有名義を解消するのが第一

住宅が、共有持分となっているケースも少なくないと言われていますが、もし共有名義のままにしておくと、当然財産分与をスムーズに行うことができません。
また、共有名義の状態を保っておくことによって様々な問題が発生する可能性もあります。
離婚が決まった時点で共有名義を解消することが何よりも重要と言われていますが、もしそのままにしておいた場合どのような問題が起こり得るのか見ていきましょう。

離婚しているにも関わらず家を通じて関係が続く

相手に対してもう愛情がないにも関わらず、家が共有持分になっていることによって、離婚後も家を通じて関係が続いてしまうのが何よりも苦痛に感じられることです。
家が単独名義になっていれば、離婚をすると家とも離れることになったり、あるいはあなた一人の物になるでしょう。
離婚後は、家が共有持分であった場合、一緒に住むことはまず少ないと言えますが、もし誰かに貸したいと考えている場合は、相手の同意も必要になります。
もちろん、売却をする際にも相手と話し合いをし、同一の意思を持つ必要がありますので、家が二人の橋渡しになってしまい、結局離婚後も今までとあまり関係が変わらないなんていうことにもなりかねません。

ローン残債が残っている場合支払いが続く

もし住宅ローンの残債が残っている場合、共有名義であれば二人で離婚後も支払いを続けなければなりません。
共有持分にする際には、ペアローンや連帯債務といった形でローンを組むことが多いと思いますが、当然ローンの残債が残っている場合は、離婚してもなお返済の義務が生じます。
残債が残っていれば、必然的に今までのように固定費として支払いが続くことになりますので、「不要なものにお金を払っている」というような感覚になってしまう可能性があります。

常に維持費がかかる

いずれ売却や賃貸に出すことを考えていても、それまでの期間はきちんと家のメンテナンスをしておく必要があります。
また、家は固定資産になるので、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。
どちらか一人が、その家に住むのであればまだ仕方ないと考えられるかもしれませんが、どちらもその家に住まない場合は、これこそ「無駄な出費」と感じられるでしょう。
ローン残債が残っていれば完済するまでその状況は続きますし、ローン残債が残っていなくても売却、賃貸をするには時間がかかりますので、しばらくの間維持費がかかると考えられます。

持分を放棄または売却する

ずっと家を共有名義にしておくことは正直デメリットしかありませんので、何かしらの方法で共有名義を解消したいものです。
共有名義を解消するには様々な方法がありますが、一般的な方法のうち特に簡単な方法をご紹介します。

自分の持分を放棄する

離婚後も家を通じて関係が続くくらいなら、自分の持分を放棄してしまうというのが一つの方法です。
離婚時にローンが完済していれば家を売却し、買取価格を二人で持分に応じて分けるというのが基本的な財産分与の方法ですが、「自分の持分を放棄する」ことによって、相手との関係性を切ることができます。
しかし、当然持分を放棄すればその分の財産を手に入れることはできませんので、「一刻も早く相手と縁を切りたい」という方は、揉めずに済むこちらの方法をおすすめします。
この方法は、自分の持分が少なければ少ないほどおすすめできる方法ですので、共有持分の比率を考慮して考えてみてください。

自分の持分だけを売却する

「家全体でないと売却できないのではないか」とか「共有者に相談、同意をもらわないと売却できないのではないか」と思っている方も多いのでは。
しかし、実際には自分の持分のみを売却することが可能なうえ、売却してしまえば残った持分は相手一人のものになりますので、必然的に共有名義を解消することが可能です。
ただし、自分の持分だけとなると家全体の評価よりはかなり下がってしまう可能性が高く、相場から見ると50〜70%ほどで取引されてしまう可能性があります。
しかも、共有持分であるということから、誰かが個人で購入しても離婚相手の共有部分は他人と共有しなくてはならないため、正直そう簡単に買い手がつくとは言えません。
できるだけ高い金額で確実に買い取ってもらいたいという方は、やはり共有者と話し合って家全体を売却した方が良いでしょう。

共有名義の家はまず名義解消するところから

夫婦で家を共有名義にしていた場合、離婚するとなると様々な問題が出てきます。
売却をはじめ、持分放棄や、自分の持分だけ売却するなど色々なやり方がありますが、共有名義をそのままにしておくとデメリットしかないと言っても過言ではありません。
何かしらの方法を使ってまずは共有名義の解消を行うことが、スムーズな財産分与にも結びつくと言えます。

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著者
持ち家の持分を共有にだった場合の離婚時に気をつける売り方

札幌手稲店 野口 祥子

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