こんにちは！
イエステーション北章宅建 江別店の赤井です。

会社に勤めて得た給料や、事業で稼いで得た利益などを「所得」と言います。
不動産を売却して得られた利益も所得に含まれ、所得税の課税対象となります。

所得税は1年間の合計所得に対して計算されますが、不動産売却で得た利益は分離課税といってそれとは別に計算されます。

今回はこの不動産売却の分離課税について解説。
分離課税の仕組みや不動産売却時の譲渡所得税の計算方法、注意点などをご紹介します。
不動産売却の譲渡所得は金額が大きいので、できるだけ節税するためにもぜひチェックしておきましょう。

 

不動産売却の分離課税とは？

1年間の合計所得を計算し、所得金額に応じた税率で計算されるのが所得税。
所得税は総合課税と言って、いろいろな所得を合計して計算します。

例えば会社員の給料は給与所得、預金の利息などは配当所得、満期保険金などは一時所得これらを合計して課税することを総合課税といいます。

不動産売却で得た利益は譲渡所得になるのですが、不動産売却による譲渡所得は「分離課税」といって、総合課税には含めず別の税率をかけて譲渡所得税が課税されます。

理由は、不動産売却による譲渡所得は毎年あるわけではない臨時的な所得だから。
日本は累進課税制をとっているので、所得税が高ければ高いほど税率も上がります。
不動産売却の金額は一般に大きくなることが多いので、総合課税で計算して税金の負担が大きくなりすぎないよう、分離課税として他の所得とは分けて計算することになっています。

総合課税、分離課税の分類は以下の通りです。

【総合課税】

• 給与所得
• 事業所得（土地の売却によるものを除く）
• 利子所得
• 配当所得
• 譲渡所得（不動産・株式の売却を除く）
• 不動産所得（不動産の賃料などで得た利益）
• 一時所得
• 雑所得

【分離課税】

• 不動産・株式の売却による譲渡所得
• 土地の売却による事業所得
• 山林所得
• 退職所得

 

不動産売却の分離課税の計算方法をチェック！

不動産売却による譲渡所得税は分離課税として、独立して計算します。
計算式は以下の通り。

■譲渡所得税＝課税譲渡所得 × 譲渡所得税率

上の式のうち、課税譲渡所得は以下の式で求めます。

■課税譲渡所得＝譲渡価額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額

不動産の売却額（譲渡価格）がそのまま譲渡所得になるわけではなく、その不動産を取得するのにかかった費用「取得費」と、売却するのにかかった費用「譲渡費用」を差し引いた金額が売却利益です。
さらに条件によって特別控除を差し引いた金額が「課税譲渡所得」となり、そこへ譲渡所得税率をかけます。

特別控除は、マイホーム売却による3,000万の特別控除や10年超のマイホーム売却の軽減税率特例などがあります。

税率は不動産の所有年数によって短期所得税と長期所得税の2種類に分かれます。

	所有期間	所得税率	住民税率	特別復興支援税	合計
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	0.315%	20.315%

※特別復興支援税は所得税額に対して2.1%

不動産売却による譲渡所得税については、計算方法や特別控除なども含めこちらのコラムでも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。
不動産売却時の譲渡所得税とは？仕組みや計算方法など詳しく解説！

 

不動産売却の分離課税は確定申告が必要！

給与所得のみの会社員は、会社で年末調整をするので確定申告が不要という方も多いでしょう。
しかし、不動産売却の譲渡所得は分離課税ですので、自分で確定申告をして譲渡所得税を申告・納税しなくてはいけません。
不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をしましょう。

期間内に確定申告をしなかった場合、無申告加算税や延滞税が課税されます。
また、悪質な脱税とみなされた場合は重加算税も課せられ、10年以下の懲役または1,000万円以下の罰金が課される可能性も。
実際にかかるはずだった金額より高額な税金を支払うことになってしまいます。

また、上記で紹介した特別控除についても、期間内に確定申告をしないと適用になりませんので注意！

例えばマイホーム売却なら、3,000万円特別控除を適用すれば多くの場合で課税譲渡所得は0になり、結果的に譲渡所得税はかからないケースが多いです。
不動産売却で赤字になった場合も、損益通算といってほかの所得から差し引けるケースもあります。
節税のためにも、確定申告は忘れずに行ってくださいね。

 

まとめ

・不動産売却の分離課税とは
所得税は1年の総所得に対して課税されます。しかし、不動産売却による譲渡所得は、分離課税といってそれとは切り離して計算・課税されます。不動産売却の譲渡所得は臨時的かつ金額が大きいため、所得税の負担が大きくなりすぎないための措置となっています。

・不動産売却の分離課税の計算方法
不動産売却の譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、条件によって特別控除を適用した後の課税譲渡所得に対して計算されます。不動産の所有年数によって短期譲渡所得・長期譲渡所得で税率が異なります。

・不動産売却の分離課税は確定申告が必要
普段は年末調整のみの方も、分離課税である不動産売却の譲渡所得は確定申告が必要です。期間内に確定申告をしないと特別控除が適用できませんし、無申告加算税や延滞税が課せられてしまいます。

北章宅建は、不動産に関するご相談を全て無料で対応しています。
空き家に関する相談や無料査定、相続問題など、どんなことでもお気軽にご相談ください！