こんにちは！
イエステーション北章宅建 小樽店の枝久保です。

親から相続したけど住む予定のない空き家。
住んでいなくても活用する予定がなくても、空き家を所有しているだけで税金がかかります。
しかも空き家の管理をせずに放置していると、土地の固定資産税が最大6倍になってしまう可能性があるんです！

今回は、空き家にかかる税金のお話。
空き家を所有しているとかかる税金とその金額、そして空き家を放置していると税金が高くなってしまうかもしれない理由について解説します。

使っていない空き家を処分したり活用したりするヒントも、あわせてお伝えしますね！

 

空き家にかかる税金にはどんなものがある？

活用する予定のない空き家でも、所有しているだけで税金がかかります。
空き家に毎年かかる税金、それは固定資産税と都市計画税です！

固定資産税

建物や土地を所有しているとかかる税金。
毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
税率は自治体ごとに決められていますが、標準税率である1.4%が多く、以下の計算式で算出します。

固定資産税評価額×税率（標準税率1.4%）

土地の固定資産税については「住宅用地の特例」という軽減措置があります。
居住用の建物が建っている土地は、固定資産税が最大1/6に減免されるという制度です。

■小規模住宅用地（200㎡までの部分）：固定資産税評価額×1/6×税率
■一般住宅用地（200㎡を超える部分）：固定資産税評価額×1/3×税率

たとえば、以下の条件で固定資産税を計算してみましょう。

• 固定資産税率：1.4%
• 建物：固定資産税評価額500万円
• 土地：固定資産税評価額900万円、面積300㎡

【建物の固定資産税】
500万円×1.4%＝7万円

【土地の固定資産税】
■200㎡までの部分：（900万円×200㎡/300㎡）×1/6×1.4%＝約13,000円
■200㎡を超える部分：（900万円×100㎡/300㎡）×1/3×1.4%＝約14,000円

土地と建物の固定資産税合計：約97,000円

 

都市計画税

特定の市街化区域内にある建物や土地に対してかかる税金です。
毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税と一緒に通知され、固定資産税と一緒に納付します。
税率は上限0.3%以内で自治体ごとに決められており、以下の計算式で算出します。

固定資産税評価額×税率（上限税率0.3%）

対象エリアにある不動産のみにかかる税金なので、エリアによっては都市計画税がかからないこともあります。

都市計画税についても、居住用住宅が建っている土地には同様に住宅用地の特例があります。
減免は1/3または2/3です。

■小規模住宅用地（200㎡までの部分）：固定資産税評価額×1/3×税率
■一般住宅用地（200㎡を超える部分）：固定資産税評価額×2/3×税率

たとえば、先ほどと同条件で都市計画税を計算してみましょう。

• 都市計画税率：0.3%
• 建物：固定資産税評価額500万円
• 土地：固定資産税評価額900万円、面積300㎡

【建物の都市計画税】
500万円×0.3%＝15,000円

【土地の都市計画税】
■200㎡までの部分：（900万円×200㎡/300㎡）×1/3×0.3%＝約6,000円
■200㎡を超える部分：（900万円×100㎡/300㎡）×2/3×0.3%＝約6,000円

土地と建物の固定資産税合計：約27,000円

 

「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍に!?

使っていない空き家でも土地と建物に固定資産税と都市計画がかかります。

土地については「住宅用地の特例」があり、住宅が建っている土地は固定資産税が最大で1/6に、都市計画税が1/3になるという減免措置を受けることができます。
ただし、この「住宅」とは「居住できる建物」であることが条件です。

現時点で誰も住んでいない空き家でもかまいませんが、管理をせずに放置してボロボロに朽ち果ててしまった空き家は「居住できる建物」ではなくなってしまいます。

そのまま放置をすると景観や防犯上悪影響がある、倒壊リスクなどで危険があるなどと判断された空き家とする「特定空き家」に指定されてしまうことに！

自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税や都市計画税の「住宅用地の特例」が外され、土地の固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になってしまう可能性があるのです。

住宅用地の特例が外されて土地の税金が上がるほか、自治体から修繕などの助言、指導、取り壊し命令などがなされます。
従わない場合、最終的には行政代執行によって取り壊され、かかった費用は所有者へ請求されます。

特定空き家については、こちらでも詳しくご紹介しています。
特定空き家とは？指定されるデメリットや防ぐための対策も紹介

また、建物を取り壊して更地にした場合でも、住宅用地の特例はなくなります。

 

空き家の活用や処分方法をご紹介

住む予定がない空き家でも、所有しているだけで税金がかかってしまいます。

ただただ税金がかかるくらいなら、こんな活用方法や処分方法を検討してみてはいかがでしょうか。

賃貸に出す

自分では住まなくても、賃貸用として貸し出せば利用したい人がいるかもしれません。
一般住宅のほか店舗や事務所などの需要があるかも考えてみましょう。
賃貸に出すことができれば家賃収入が入り、日々の管理維持の手間も減るでしょう。

ただし、空き家を賃貸物件として修繕したり管理したりする手間はあり、空室リスクなども想定しなくてはいけません。

 

売却する

売却して手放してしまえば、日々の管理維持の手間や固定資産税の支払いからは解放されます。
最近は中古住宅をリノベーションして住みたいという需要もありますよ。
売却金としてまとまったお金を手に入る可能性もあるでしょう。

ただし、売却によって利益がでるケースでは譲渡所得税がかかる場合があります。

 

空き家には国や自治体の補助金・助成金制度も活用を

誰も住んでいない空き家の増加は全国的に問題になっています。
そのため国や自治体が空き家の活用や解体に対して補助金・助成金制度を実施するケースも増えています。

空き家の売却、修繕、解体、活用を検討しているなら、このような制度も知ってぜひ活用しましょう。

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を一定の条件の下で売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
空き家の売却による譲渡所得税が軽減されます。

相続発生から3年以内、1億円以下で売却すること、1981年5月31日以前に建てられた家であること、現行の基準に合わせて耐震リフォームがされていることなどの条件があります（その他条件あり）。

 

解体費用に対する補助金

自治体によって空き家の解体費用の一部を補助する制度を行っています。

たとえば札幌市では「札幌市危険空家等除却補助制度」にて、危険な空き家の取り壊し費用の一部を補助。
条件や上限金額などは自治体ごとに異なります。

住宅不足を解消するために空き家を活用しようと、改修費用や空き家取得に対する補助金制度なども登場しています。

 

まとめ

・空き家を所有しているだけで税金がかかる
活用していない空き家でも、所有しているだけで固定資産税と都市計画税がかかります。固定資産税は評価額×標準税率1.4%、都市計画税は対象エリアの不動産に対して評価額×上限税率0.3%です。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3に軽減されます。

・特定空き家に指定されると土地の固定資産税が最大6倍に
空き家の管理を怠って放置し、特定空き家に指定されてしまうと住宅用地の特例が外されて土地の固定資産税が最大6倍になってしまう可能性があります。空き家を取り壊して更地にした場合も同様です。

・住まない空き家は活用や処分を検討しよう
空き家を賃貸に出す、売却するなどの活用・処分方法を検討しましょう。空き家の増加は全国的にも問題となっており、活用や処分に対して国や自治体から補助を受けられるケースも多いです。

 

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