不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の佐々木です。

アパート経営には多くのメリットがあるため、これからアパート経営をしたいと考えている方もいるでしょう。
しかし、アパート経営はしっかり対策をしておかないと、失敗してしまうことも。

そこで今回は、アパート経営でよくある失敗について解説します。
失敗例や対策、失敗しやすい人の特徴などもご紹介しますので、ぜひご覧ください。

 

アパート経営の失敗例とその対策

アパート経営でよくある失敗例を対策とあわせてみていきましょう。

 

失敗例①アパートの立地が良くない

アパート経営をする上で立地は非常に重要なポイントです。
安い土地を見つけてアパートを建築したものの、駅から遠かったり、そもそもアパートの需要が少ない土地だったりすると、なかなか入居者が集まらないことも。

また、学校が近いことや日当たりの良さに惹かれて土地を選んだものの、学校が移転してしまったり、近くに高層ビルが建築されて日当たりが悪くなったりと、周辺環境が変化する可能性もあります。

アパートを経営する際は、駅までのアクセスをはじめ、スーパーや病院、公共施設の有無などもしっかり確認しましょう。
さらに、いずれ周辺環境が変わる可能性があることも視野に入れて、長期的な目線で経営計画を立てることも大切です。

 

失敗例②建物が入居者のニーズに合っていない

地域の需要に合っていないアパートは空室率が高くなります。
例えば、「ファミリー層が多い地域なのにワンルームなど単身用のアパートである」「地域に見合わないグレードのアパートである」などです。

また、建築費用を抑えたいがあまり、設備が整っていないアパートを建築することも、入居者が集まりにくくなってしまう原因につながります。

地域や入居者のニーズをしっかりくみ取ったり、市場をしっかり調査したりした上で、設備や間取りなどを検討しましょう。

 

失敗例③ローンの返済計画が甘い

アパートを建築する際は、金融機関のアパートローンなどを利用する方が多いです。
しかし、借入額が多いと毎月の返済に苦労することに。
ローンを利用する際は、入居者の家賃収入だけでなく、固定資産税や建物の保険料といったコストもあわせて考えて返済計画を立てましょう。

借入額は建築費用の70％ほどにして、残りを自己資金で用意するのがおすすめです。

ローン返済や修繕費、固定資産税、管理費、空室率などを見込んで長期の収支計画を立てることが、余裕のあるアパート経営につながります。

 

失敗例④アパートの管理が行き届いていない

アパート経営において、管理業務は非常に重要です。

アパート管理には、主に次のような業務があります。

• 入居者の募集・賃貸借契約の締結
• 入居者の管理・家賃回収
• トラブル、クレーム対応
• 建物の管理（清掃・修繕）　など

管理を怠ると、入居者から「清掃が行き届いていない」「問い合わせに対応してもらえない」などの不満が出て、空室につながってしまいます。
不動産オーナー様自ら管理するのが難しい場合は、不動産の管理会社に管理を依頼するのも一つの方法です。

良質な管理会社を選ぶことで、新規入居者の獲得や既存の入居者の対応なども行き届き、安定したアパート経営を叶えることができます。

不動産の管理会社の選び方については下記コラムでもご紹介していますので、あわせてご覧ください。
不動産の管理会社の失敗しない選び方を解説

 

失敗例⑤建物の点検やメンテナンスを怠っている

アパートは建てて終わりではありません。
きれいな状態を長く保つためには、定期的な点検やメンテナンスは必須です。

メンテナンスを怠ると建物は劣化し、高額な修繕費用が発生してしまうことも。
また、メンテナンスされていない建物は入居者の不満にもつながるため、空室につながる恐れもあります。

このような失敗をしないためにも、定期的な清掃やメンテナンスを行うほか、設備交換や大規模修繕に備えてしっかり資金計画を立てておきましょう。

 

失敗例⑥赤字の状態でアパートを追加購入する

アパートの経営がうまくいかずに赤字の状態に陥ったからといって、それを打開するためにアパートを追加購入するのはおすすめしません。
アパートを追加購入すれば家賃収入は増加しますが、赤字を回復させるには、複数のアパートを追加購入しないと意味がないからです。

安易に追加購入しても、自己資金がなければローン返済額が増えてしまい、黒字に好転しない可能性が高いです。

もし、経営しているアパートの赤字状態が続くようであれば、アパートを売却することも検討しましょう。

 

失敗例⑦サブリースに頼りきる

サブリースとは、一括借上げとも呼ばれる管理方法のことです。
不動産オーナー様が所有するアパートを、サブリース業者が一括して借り上げ、サブリース業者が入居者へ貸し出します。

賃貸経営も管理業務もサブリース業者に丸ごと委託できるため手間がかからないこと、さらに、空室数に関わらず一定の家賃収入を保証してくれるといったメリットがあります。

しかし、保証される家賃は実際に入居者が支払う家賃より安くなるというデメリットがあります。
また、アパートの空室が増えたことを理由に、家賃の保証金額を引き下げられてしまうことも。

そうなると、当初見込んでいた家賃収入を得られず、経営悪化にもつながります。

サブリースを利用する際は、家賃の保証金額の見直しなど契約内容をしっかり確認し、信頼できるサブリース会社を選びましょう。

 

失敗例⑧入居者トラブルが多い

騒音やゴミの出し方による入居者同士のトラブルや、家賃滞納や夜逃げといったトラブルがあった場合、その都度対応をしなくてはいけません。
トラブルが多いアパートは入居者の不満が募るだけではなく、新規の入居者獲得が難しくなることも。

そのため、トラブルが起きた際はスピーディかつ丁寧な対応が求められます。
不動産オーナー様自身での対応が難しい場合は、不動産の管理会社に管理委託をして、対応してもらうことも検討すると良いでしょう。

 

アパート経営の失敗を避けるために。成功へのポイントは？

「アパート経営をすれば家賃収入を得られる」と安易に考えてしまっては、アパート経営を失敗しやすいです。
アパートは建てて終わりではなく、空室を出さないためにメンテナンスを行なって建物の美観を保ったり、入居者募集を行なったりと、経営業務をしなくてはいけません。

また、アパートを経営していく上でさまざまなコストが発生するため、アパート経営をはじめる際にしっかりと長期的な資金計画を立てておくことも重要です。

アパート経営を行う際は、土地の見極めやその土地に住む人のニーズを汲み取ることが大切になります。
市場をしっかり調査して、選ばれる土地で選ばれる物件を見極めましょう。

 

まとめ

●アパート経営の失敗例とその対策
アパート経営が失敗してしまうのには、良くない立地や甘い資金計画、不十分な管理やメンテナンス、入居者トラブルなど、さまざまな原因があります。
事前に失敗例を確認し、しっかり対策を講じることがアパート経営の成功につながります。

●アパート経営を成功させるポイント
アパートは建てて終わりではなく、メンテナンスを行なって建物の美観を保ったり、入居者募集を行なったりと、常に空室を出さないための対策が必要となります。また、長期的な資金計画を立てる、土地の見極めやその土地に住む人のニーズを汲み取ることなども重要なポイントです。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
不動産管理のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。