不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の佐々木です。

不動産オーナー様の中には、なかなかアパートの空室が埋まらないというお悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
アパートの空室が埋まらない原因はいくつか考えられます。

そこで今回は、アパートの空室が埋まらないという問題について解説。
空室が埋まらない原因や対策、空室対策を行う上での注意点もあわせてご紹介します。

 

アパートの空室が埋まらない原因とは？

アパートの空室が埋まらない場合は、原因にあわせて対策を行うことで解決できる可能性があります。

空室が埋まらない原因としては、以下のようなものがあります。

1.アパートの認知度が低い
2.間取りに問題がある
3.家賃が相場に比べて高い
4.周辺に競合のアパートが多い
5.入居条件が厳しい
6.設備や外観が古い
7.清掃・修繕が行き届いていない

それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。

 

原因1：アパートの認知度が低い

最近はインターネットやスマホアプリなどから賃貸物件情報を探す方が増えています。
しかし、アパートの情報をインターネットなどに掲載していない場合は、そもそも、アパートを探している人にアパートの存在が認知されていない可能性があります。

 

原因2：間取りに問題がある

家具が配置しにくかったり、家事動線が悪かったりと、使いづらい間取りになっている場合は、入居を敬遠されてしまいがちです。

 

原因3：家賃が相場に比べて高い

アパートを探している人は、さまざまな物件情報を見比べて探します。
そのため、同じようなエリアや間取りなのに家賃がほかの物件よりも高いと、家賃が安いアパートの方が選ばれてしまいます。

 

原因4：周辺に競合のアパートが多い

すぐ近くにアパートが多いということは、その分ライバルも多いということです。

また、周辺にアパートが新築された場合は、設備などが新しい新築物件の方が魅力的に見えてしまい、空室の原因につながる可能性があります。

 

原因5：入居条件が厳しい

アパートでは、ペット不可や楽器不可など、入居者に対してさまざまな入居条件を付けることができます。
しかし、入居条件が厳しすぎると、なかなか入居者が決まりません。

 

原因6：設備や外観が古い

アパートを探す人にとって、設備や外観の古さはネックになります。
周辺に同じような間取りと家賃で設備が新しいアパートがある場合は、どうしてもそちらの物件が選ばれてしまうでしょう。

 

原因7：清掃・修繕が行き届いていない

適切な清掃や修繕が行われていないアパートは、見た目の印象が悪いばかりでなく、管理が行き届いていない印象を与えます。
管理が行き届いていないアパートは、セキュリティ面でも不信感を与えてしまいます。

 

アパートの空室対策を10個ご紹介

アパートの空室が埋まらない原因にあわせて対策を行うことで、空室を解消できる場合があります。
空室対策をしっかり行い、アパートの空室を解消しましょう。

 

対策1：入居者募集方法を見直す

近年は、賃貸物件を探す手法として、インターネットやスマホのアプリの物件情報をもとに不動産会社に問い合わせをして探す方が非常に多いです。
そのため、不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載していない場合は、ぜひ活用しましょう。

また、不動産会社の情報ネットワークシステム「レインズ」に物件情報が掲載されているかも、あわせて確認しておくことをおすすめします。

 

対策2：管理会社を見直す

アパートの管理を委託している場合は、管理会社を見直すのも一つの方法です。

管理会社によって、管理体制は大きく異なります。
管理会社に営業力がなかったり、入居希望者からの問い合わせ対応が悪かったりすると、アパートの空室が埋まらない原因につながります。

また、アパートの清掃を管理会社に委託しているにもかかわらず清掃が行き届いていない場合も、管理会社の見直しを検討しましょう。

マンションやアパートの清掃の重要性については、「マンション・アパート管理では清掃が重要！業務委託も検討を」にて詳しく解説しています。
あわせて参考にしてくださいね。

 

対策3：家賃・費用負担を引き下げる

周囲の賃貸物件よりも家賃が高い場合は、家賃や入居者の費用負担を引き下げるという方法や、入居者の契約更新ごとに家賃を割り引くという方法があります。

しかし、家賃を引き下げるということは、その分家賃収入も減るということ。
さらに、一度下げた家賃は維持し続けなくてはいけないため、安易に家賃を下げるのはおすすめしません。

まずはほかの対策で検討し、最終手段として考えておきましょう。

 

対策4：家賃の支払いにクレジットカード決済を導入する

さまざまな支払いでキャッシュレス化が進む昨今、家賃もクレジットカードで支払いたいという方も多いです。
とくに手元に現金が少ない人にとっては、クレジットカードで支払えるかどうかは大きなポイントになるケースも多いので、検討してみてはいかがでしょうか。

 

対策5：アパートを修繕する

設備が最新かどうか、外観や内装がきれいかどうかは、入居を検討する上で非常に重要なポイントです。
また、入居者にとっても住まいが劣化していると満足度が低下して退去してしまう恐れがあるため、定期的に修繕を行うのがおすすめ。

破損している箇所が小さいうちにこまめにメンテナンスしておけば、将来的に工事費用が高額になることを抑えられるでしょう。

 

対策6：周辺のアパートと差別化を図る

周辺に新築マンションなど魅力的な物件がある場合は、差別化を図って魅力あるアパートとして認識してもらうことが重要です。
新しい設備を導入したり、インターネットを無料にしたり、宅配ボックスを設置したりと、周辺のアパートにはない魅力を付加することで、差別化を図ることができます。

 

対策7：セキュリティを強化する

賃貸物件を探すにあたり、防犯性を重視する方が増えています。
アパートにセキュリティ対策をしていない場合は、オートロックや防犯カメラ、エントランス前に照明を設置するなど、セキュリティを強化すると良いでしょう。

 

対策8：フリーレントを取り入れる

入居から一定の期間だけ家賃を無料にする「フリーレント」は、入居者にとって引越し直後の費用負担を抑えることができるため魅力的です。

フリーレントは家賃1カ月分が無料になるケースが多く、長期間入居してくれることを考えれば、不動産オーナー様にとっては大きな損失にはならないでしょう。

 

対策9：内見時の印象を良くする

入居希望者の多くが、内見を行います。
そのため、内見のときの印象は非常に重要です。
エントランスや廊下など共用部分を清掃することで、アパートへの第一印象を良くすることができますよ。

また、部屋にスリッパやインテリアを配置すれば、入居後の暮らしがイメージしやすいため、入居者数アップが期待できます。

 

対策10：入居者にアンケートを行う

アパートの空室を出さないためには、今いる入居者の退去を防ぐことも大切です。
入居者の不満や要望を汲み取るためにも、定期的に入居者にアンケートをとると良いでしょう。
アンケートの結果を改善などに役立てれば、入居者の満足度も上がり、空室になることを防げますよ。

 

アパートの空室対策の注意点

アパートの空室対策を行う上で、いくつか注意したいポイントがあります。

修繕を行う際は、費用対効果をしっかり考えましょう。
内装や外観がきれいになれば、入居者希望者は増えることが期待できます。
しかし、修繕やリノベーションには高額な費用がかかる上、その費用回収には年月がかかる可能性があります。
修繕にいくらかかって、費用回収にはどのくらいの年月がかかるかを、しっかり検討した上で行いましょう。

また、入居条件の変更にも注意が必要です。
例えば、入居条件に「ペット可」を追加した場合、ほかの入居者からにおいなどの苦情が来る可能性があります。
そして、「楽器演奏可」にした場合は、騒音に対する苦情が来る可能性も。

入居条件を変更する場合は、その後に起こりうるトラブルも想定しておかないと、入居者同士のトラブルに発展しかねません。

「ペット可」にするならペットの種類や大きさを指定したり、「楽器演奏可」にするなら演奏する時間を決めたりと、ルールを設けることが大切ですよ。

 

まとめ

●アパートの空室が埋まらない原因はいくつか考えられる
アパートの空室が埋まらない原因として、「アパートの認知度が低い」「間取りに問題がある」「家賃が相場に比べて高い」「周辺に競合のアパートが多い」「入居条件が厳しい
設備や外観が古い」「清掃・修繕が行き届いていない」などが考えられます。

●空室の原因にあわせて対策を行うことが大切
アパートの空室が埋まらない原因にあわせて対策を行うことで、空室を解消できる可能性があります。例えば、アパートの認知度が低い場合は入居者募集方法を見直す、管理会社に営業力がなかったり清掃が行き届いていなかったりする場合は管理会社を見直すのも一つの方法です。

●修繕の費用対効果や入居条件変更に注意
アパートの修繕やリノベーションには高額な費用がかかり、その費用回収にはかなりの年月がかかる可能性があるため、費用対効果をしっかり確認することが大切です。また、入居条件を変更する場合は、その後に起こりうるトラブルも想定し、ルールを設けましょう。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に管理業務を行なっております。
不動産管理でお悩みのことがあれば、お気軽にご相談ください。