不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の佐々木です。

マンションやアパートの管理を管理会社に委託している不動産オーナー様の中には、管理会社を変えたいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
管理会社を変更することで、管理会社に対するさまざまな不満を解消できる可能性があります。

そこで今回は、管理会社の変更について解説。
注意点やリスク、変更する手続き方法などもご紹介しますので、ぜひご覧ください。

 

管理会社を変えたいケースとは？

管理会社は不動産オーナー様に代わって、マンションやアパートなど賃貸物件の建物や入居者の管理を行う会社です。
入居者の管理や建物の清掃・修繕など、不動産オーナー様と管理契約を結んで、さまざまな管理サービスを行います。

なお、不動産会社には管理会社のほかに、仲介会社と仲介管理会社があります。
それぞれの違いについては下記コラムでご紹介していますので、あわせてご覧ください。
不動産会社の管理会社と仲介会社の違いとは？選び方のポイントも解説

マンションやアパートをお持ちの不動産オーナー様の中には、さまざまな不満などから管理会社を変えたいと思っている方もいらっしゃると思いますが、管理会社は変更することが可能です。

 

管理会社を変えるべきタイミング

管理会社を変えたほうが良いタイミングは、主に次のとおりです。

• 管理会社や担当者の対応に不満がある
• 管理手数料が高いと感じる

詳しく見ていきましょう。

 

管理会社や担当者の対応に不満がある

清掃やメンテナンス、修繕作業といった建物の管理が適切でなかったり、入居者や近隣住民のトラブル・クレームにきちんと対応してくれなかったりと、対応に不満がある場合も管理会社の変更を検討するタイミング。
対応をしていないのに「対応した」と嘘をついたり、トラブルの発生を誤魔化したりと、不誠実な対応をするような管理会社もあります。

また、管理会社の担当者からのレスポンスが悪い、意見や相性が合わないなどコミュニケーションがうまくとれない場合は、適切に管理サービスを受けられない可能性があります。
管理会社や担当者の対応が悪いと感じる場合は、管理会社を変えることで解決できます。

なお、管理会社の経営状況が悪い場合もご注意を。
万が一管理会社が倒産した場合は、入居者から回収した家賃を送金してもらえないなど、さまざまなトラブルに発展するケースもあります。
管理会社の経営状況が悪い場合は、早めに変更を検討することをおすすめします。

 

管理手数料が高いと感じる

管理会社から受けられるサービスに対して支払う管理手数料が高いと感じる場合、管理会社の変更を検討してみても良いでしょう。
例えば、高い管理手数料を支払っているのにクレームへの対応が遅い、物件の清掃やメンテナンスが不十分に感じる場合などです。

管理会社を変更することで、より安い金額で質の良いサービスを提供してもらえる可能性もあります。

ただし、管理費用が安いからといって安易に変更するのではなく、管理会社のサービス内容や空室率も考慮し、総合的に判断することが重要です。

 

管理会社を変えたいときの注意点やリスク

管理会社に不満があったり管理手数料が高いと感じる場合は、管理会社を変えることが可能です。
ここでは、変更する際の注意点やリスク、考えられるトラブルについて解説します。

 

管理会社を変更する際の注意点とリスク

管理会社を変更する場合は、次のような注意点やリスクが発生する場合もあるため、事前に把握した上で検討することが大切です。

• 解約までの管理がおろそかになる可能性がある
• さまざまな手続きが発生する
• 違約金が発生する可能性がある
• 新しい管理会社に引き継ぎがうまくできていない可能性がある

詳しく見ていきましょう。

 

解約までの管理がおろそかになる可能性がある

これまで契約していた管理会社に解約の旨を伝えてもすぐに解約になるわけではなく、申し出てから解約までに数カ月かかるのが一般的です。
管理会社によっては、解約の申し出をしてから実際に解約するまでの間、管理サービスがおろそかになるおそれがあります。

 

さまざまな手続きが発生する

管理会社を変更する場合は、さまざまな手続きをする必要があります。

例えば、入居者が家賃を振り込む口座の変更や、物件の火災保険の切り替えが必要になったりする場合も。

また、金融機関から融資を受けている場合は、管理会社が変更になる旨を事前に伝える必要がありますので、忘れずに手続きを行いましょう。

 

違約金が発生する可能性がある

管理会社が解約時の違約金を設定している場合は、条件によっては違約金を支払わなくてはいけません。
管理委託契約書に詳細が記載されていますので、あらかじめ内容を確認しておくと安心です。

 

新しい管理会社に引き継ぎがうまくできていない可能性がある

管理会社を変える場合は、これまでの管理会社から新しい管理会社に、管理内容や物件などについて引き継ぎが行われます。
しかし、場合によってはスムーズに引き継ぎが進まず、新しい管理会社が適切な管理サービスを行えない可能性があります。

引き継ぎがスムーズに進むよう、不動産オーナー様も契約変更の進捗状況などを定期的に把握することをおすすめします。

 

管理会社の変更で考えられるトラブル

管理会社を変えることで、トラブルにつながる場合もあります。

例えば、家賃の振り込み口座や賃貸借契約の内容が変更になることで、入居者からクレームが寄せられる可能性があります。
管理会社が変わることで入居者の手続きが必要な場合は、前もって丁寧に説明するようにしましょう。

また、過去に入居者から寄せられたクレームは、しっかり新しい管理会社に引き継ぐよう、これまでの管理会社に伝えます。
クレームが引き継ぎされていないと、また同じクレームやトラブルにつながる場合もあるため、必ず引き継ぎをしてもらいましょう。

 

管理会社を変えたいときの手続き方法

管理会社を変更する手順は次のとおりです。

1.現在の管理会社の問題点を整理する
2.新しい管理会社を探す
3.現在の管理会社に解約を通知する
4.新しい管理会社と契約を結ぶ
5.管理会社間で引き継ぎをしてもらう

重要なのは、現在の管理会社の問題点を洗い出し、何に不満を抱いているのか整理することです。
そして、その不満を解消してくれる管理会社を探しましょう。

新しい管理会社を選ぶ際は、実績の豊富さや営業力の高さ、求めている業務を行なっているかなどがポイントになります。
管理会社の選び方については下記コラムで詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。
不動産の管理会社の失敗しない選び方を解説

 

まとめ

●管理会社を変えるべきタイミング
管理会社は変更することが可能です。管理会社を変えたほうが良いタイミングは、管理会社や担当者の対応に不満がある場合。また、管理会社の経営状況が悪い場合も、管理会社を変えるタイミングといえるでしょう。管理会社から受けられるサービスに対して、管理手数料が高いと感じる場合も、管理会社を見直すタイミングの一つです。

●管理会社の変更時には注意点やリスクもある
管理会社を変更する場合は、注意点やリスクが発生する場合もあるため、事前に把握した上で検討することが大切です。例えば、解約までの管理がおろそかになる」「さまざまな手続きが発生する」「違約金が発生する」「新しい管理会社に引き継ぎがうまくできていない」といった可能性があります。

●管理会社を変えたいときの手続き方法
管理会社を変更する手順は、「①現在の管理会社の問題点を整理する ②新しい管理会社を探す ③現在の管理会社に解約を通知する ④新しい管理会社と契約を結ぶ ⑤管理会社間で引き継ぎをしてもらう」です。新しい管理会社を選ぶ際は、実績の豊富さや営業力の高さ、求めている業務を行なっているかなどを確認しましょう。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
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