不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の小幡です。

不動産投資に関わっている方は、「オーナーチェンジ物件」という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか？
オーナーチェンジ物件にはさまざまなメリットとデメリットがあります。

そこで今回は、オーナーチェンジ物件のメリットやデメリット、オーナーチェンジ物件の注意点などについて、詳しく解説していきます。

 

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、入居者と賃貸借契約を交わしたままオーナーのみが変わる物件のこと。
区分マンション、マンション・アパート一棟、戸建て住宅など、全ての投資用不動産で見られる取引形態です。

賃貸借契約がそのまま次のオーナーに引き継がれ、家賃の受け取りや敷金の返還などは新しいオーナーが受け取ることになります。

北章宅建でも、オーナーチェンジ物件の管理業務を引き継いだ事例が多数あります。
事例集でご紹介していますので、あわせてご覧ください。

 

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件には、さまざまなメリットとデメリットがあります。
投資を検討する際は、これらを十分に理解しておく必要があります。

 

メリット①家賃収入がすぐ得られる

空室物件の場合、入居者募集を行い契約が成立するまで2～3カ月程度のタイムラグが発生することがあります。
一方、オーナーチェンジ物件は既に入居者がいるので、すぐに家賃収入を受け取ることができます。

 

メリット②金融機関のローン審査が通りやすい

すでに入居者がいる物件は、金融機関からの収益性の評価が得られやすい傾向にあります。
投資用ローンの審査において、この点は有利に働くことがあります。

 

メリット③過去の運営状況がわかる

前のオーナーから入居者の情報や運営にかかる経費などの知識を引き継ぐことができます。
修繕費の実績や、設備の交換時期なども事前に把握できるため、運用計画が立てやすい点もメリットでしょう。

 

デメリット①内覧が難しい

入居者がいるため、室内を内覧することが困難です。
物件に傷や欠陥などの瑕疵（かし）があっても、事前に発見できない可能性があります。

 

デメリット②契約内容の変更が制限される

賃貸借契約は新オーナーに引き継がれるため、契約条件を自由に変更することができません。
例えば、家賃が周辺相場より低い場合でも、簡単には改定するのは難しいです。

 

オーナーチェンジ物件を購入するときの注意点

オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点をみていきましょう。

 

現地確認を行う

駅からの距離や地域の治安といった周辺環境だけでなく、物件の外観や共有スペースもチェックしましょう。
屋根や壁に破損・ひび割れがないか、共有部分の清掃や管理が行き届いているかを確認することが大切です。

 

前オーナーの売却理由を確認する

前オーナーの売却理由としては、以下のようなものが多いです。

• 売却のタイミングとして最適と判断した
• 賃貸経営を続けるのが難しくなった
• まとまった現金が必要になった
• 他の物件への買い替え

事前にきちんと売却理由を確認し、物件や入居者に関して大きな問題がないか判断することが大切です。

 

修繕履歴を確認する

過去の修繕歴やリフォームの状況は、事前に確認することが重要です。
将来の修繕計画や必要な費用も把握しておきましょう。

 

入居偽装に注意する

オーナーと不動産会社が実際には空室の部屋に入居者がいるように見せかけ、稼働率を上げて見せることがあります。
この「入居偽装」には特に注意が必要です。

信頼できる不動産会社にお願いすることで、入居偽装のリスクを回避しましょう。

これから賃貸経営を始めようと考えている方は、「アパート経営をするには？必要な準備や流れ、知っておきたいリスクも」もぜひご覧ください。

 

まとめ

●オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、賃貸契約をそのまま引き継ぎ、オーナーだけが変わる物件です。新しいオーナーが家賃受け取りや敷金返還などを行います。

●オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット
オーナーチェンジ物件のメリットは、すぐに家賃収入が得られることやローン審査が通りやすい点、過去の運営状況が把握できることです。デメリットは、内覧が難しく瑕疵が発見しにくいことや、契約内容を変更するのが難しいことです。

●オーナーチェンジ物件を購入するときの注意点
オーナーチェンジ物件の購入時は、現地確認、前オーナーの売却理由の確認、修繕履歴のチェック、そして入居偽装に注意が必要です。事前にこれらの項目をしっかり確認し、問題を避けることが重要です。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
オーナーチェンジ物件管理の実績もございますので、不動産管理のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。