不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の小幡です。

「アパートを一棟買いして、自分も住めないかな…」とお考えではありませんか？

実は、一棟買いしたアパートにご自身で住むことは可能です。
その場合、「賃貸併用住宅」を購入して住むという方法を取ることが一般的です

今回は、アパート一棟を購入して自分で住む方法や、そのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

 

アパートを一棟買いして自分で住む方法

アパートを一棟買いして自分で住む方法には、賃貸併用住宅を建てて住む方法と、投資用アパートを建ててその一室に住む方法の2つの方法があります。

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に、オーナー自身が住む自宅部分と、賃貸として貸し出す部分が共存している建物のことを指します。
賃貸併用住宅のメリットは、自宅と賃貸用不動産を一度に手に入れることができ、入居者からの家賃収入でローンの返済負担を軽減できることです。

一方、投資用アパートは、賃貸経営を目的として建てられます。
そのため、原則として賃貸経営しかできません。
住むことも可能ですが、金融機関からの許可を得る必要があるなど、さまざまな制約があります。
また、住宅ローン控除が適用されない、減価償却による節税ができないなどのデメリットもあり、土地活用としてはおすすめできません。

以上のことから、アパートを一棟買いして自分で住みたい場合は、「賃貸併用住宅を建てて住む」という方法が選択されることが一般的です。
ここからは、賃貸併用住宅を建てて住むメリットやデメリットについて、詳しくみていきましょう。

 

一棟買いアパート（賃貸併用住宅）に自分で住むメリット

賃貸併用住宅を購入して自分で住む場合、資金面での優遇や、将来を見据えた資産形成まで、さまざまな観点でのメリットがあります。
詳しく見ていきましょう。

 

住宅ローンが使える

賃貸併用住宅は、自宅部分の専有面積が建物全体の50%以上という条件を満たせば、建築費用に住宅ローンを利用できるのがメリット。
住宅ローンは不動産投資ローンと比べて借入期間が長く、金利も低くなる傾向にあるため、返済の負担を抑えることができます。

例えば、不動産投資ローンの金利が2〜5%程度なのに対し、住宅ローンは1%未満の金利で借りられる場合もあります。

 

マイホーム部分に住宅ローン控除が使える

賃貸併用住宅では、マイホーム部分に対して住宅ローン控除を適用できます。
ローン期間が10年以上で、自宅としての専有面積が50%以上という条件を満たせば、大きな節税効果が期待できます。

住宅ローン控除は長期間にわたって所得税から一定額が控除される制度であり、賃貸併用住宅でもこの恩恵を受けられることは大きなメリットと言えます。

 

将来の相続税対策になる

賃貸併用住宅は、自宅でありながら貸家としての要素も持つため、相続税の評価額が減額される特例が適用されます。
土地の評価についても「貸家建付地」として評価されるため、さらなる相続税の軽減効果が期待できます。

将来の相続を見据えた資産形成の観点からも、賃貸併用住宅は効果的な選択肢となります。

 

老後の安定収入が確保できる

賃貸部分からの家賃収入は、将来の年金収入を補完する重要な収入源となります。

ローン返済が終わったあとは、維持管理費を除いた家賃収入がそのまま収入となるため、老後の経済的な安定性を高めることができます。

 

生活設計に合わせて自由に設計できる

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分の配分を工夫することで、ご家族の生活スタイルに合わせた設計が可能です。

例えば、1階を自宅として広々と使い、2階以上を賃貸部分にするなど、プライバシーに配慮した入居方法を実現できます。

 

一棟買いアパート（賃貸併用住宅）に自分で住むデメリット

賃貸併用住宅には魅力的なメリットがある一方で、いくつか知っておきたいデメリットもあります。

 

マイホーム部分の設計に制限がある

住宅ローンを利用するためには、自宅部分を建物全体の50%以上にする必要があります。
そのため、一般的な戸建てのような完全に自由な間取りにはできない可能性も。

また、賃貸部分との関係で、窓の位置や動線の取り方にも制限が生じることがあります。

 

空室リスクが高まる可能性がある

賃貸併用住宅は、オーナーが同じ建物に住んでいることを敬遠する入居者もいるため、一般的な賃貸物件と比べて空室リスクが高くなる傾向にあります。

また、入居者との距離が近いため、生活音や日常的なすれ違いなどで、お互いに気を使う場面も出てきます。

 

将来の売却が難しい

賃貸併用住宅は、一般的な戸建て住宅や賃貸アパートと比べて、将来の売却時に買い手が限定される可能性があります。
自宅部分と賃貸部分が混在する特殊な物件であるため、売却時の価格設定や買い手の見つけ方に工夫が必要です。

 

管理の手間が増える

賃貸部分の管理には、入居者の募集や契約、日常的な維持管理など、さまざまな業務が発生します。
特に自主管理をする場合は、入居者からの問い合わせや修繕依頼への対応など、想像以上の手間がかかる可能性があります。

アパート経営でのよくある失敗については「アパート経営でのよくある失敗例。対策と成功を目指すためのポイントも」のコラムもご覧ください。

 

一棟買いアパート（賃貸併用住宅）に自分で住む際の注意点

賃貸併用住宅で成功するためには、以下の点に注意が必要です。

 

賃貸ニーズのあるエリアを選ぶ

賃貸部分からの安定した収入を得るためには、立地選びが重要です。
駅からの距離や周辺の生活利便施設など、入居者のニーズに合った場所を選定しましょう。

地域の賃料相場や需要動向もしっかりと調査し、長期的な収益性を見据えた判断が必要です。

加えて、オーナーが同じ建物に住むことをメリットと感じる入居者が多いエリアであることも重要です。
例えば学生街など、親元を離れて初めての一人暮らしをするようなケースだと、オーナーが同じ建物に住むことをメリットと感じる可能性が高いです。

 

経営計画・返済計画は慎重に行う必要がある

家賃収入を見込んだ返済計画を立てる場合、空室期間や将来の大規模修繕なども考慮に入れた、余裕のある計画を立てることが大切です。

特に、建物の経年劣化に伴う修繕費用は定期的に発生するため、計画的な積立が必要となります。

 

まとめ

●アパートを一棟買いして自分も住むことができる
1つの建物の中に、オーナー自身が住む自宅部分と、賃貸として貸し出す部分がある賃貸併用住宅があります。自宅と賃貸用不動産を一度に手に入れることができ、入居者からの家賃収入でローンの返済負担を軽減できるのが特徴です。

●一棟買いアパート（賃貸併用住宅）に住むのはメリットもデメリットもある
アパートを一棟買いして自分で住む場合、賃貸併用住宅として建築することで、住宅ローンの利用や税制上のメリットを活用できます。一方、空室リスクが高まる、将来の売却が難しいなどのデメリットもあるため、慎重な計画が必要です。

●一棟買いアパート（賃貸併用住宅）に自分も入居する場合の注意点
成功のポイントは、賃貸ニーズのある立地選び、余裕を持った資金計画にあります。賃貸併用住宅は、将来を見据えた資産形成と快適な住まいの両立を実現できる選択肢の一つとして、検討してみてはいかがでしょうか。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
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