不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の小幡です。

戸建て物件をお持ちの不動産オーナー様の中には、「戸建ては管理会社に委託すべきか」「自分で管理したほうが良いのか」と悩まれている方も多いのではないでしょうか。
確かに戸建て賃貸は、住人の多いアパートやマンションよりも管理が簡単に感じられるかもしれません。
しかし実際には、入居者募集から家賃管理、クレーム対応までさまざまな業務が発生し、特に遠隔地にある物件を所有している場合は、自主管理が難しいケースもあります。

今回は、戸建て賃貸の管理会社への委託について、管理業務の内容や委託するメリット・デメリット、管理会社の選び方のポイントをご紹介します。

 

戸建ての賃貸は管理会社に委託するのがおすすめ！管理業務を確認

戸建て賃貸の管理方法を考えるためにも、まずは管理業務の内容を理解しましょう。
管理業務は大きく分けて「入居者募集業務」「入居者管理業務」「建物管理業務」の3つ
があります。
それぞれの業務をご紹介します。

 

入居者募集業務

入居者募集業務は、空室となった物件の宣伝活動から内見対応、契約締結などの業務のことです。
この業務は仲介会社（不動産会社）が担当することが多く、管理会社が仲介業務も兼ねているケースや、オーナー様が直接仲介会社に依頼するケースもあります。

戸建て賃貸はアパートやマンションと比べてファミリー層の入居が多く、一度入居すると長期間住んでくれる傾向があります。
しかし、空室になった場合は次の入居者を見つけるのに時間がかかることも。
空室期間が長引けば家賃収入も減ってしまうので、入居者募集のノウハウを持つ管理会社へ依頼するのが効率的です。

 

入居者管理業務

入居者管理業務は、賃貸中の入居者対応に関する一連の業務全てです。
設備故障時の緊急対応や、近隣とのトラブル調整、騒音問題への対処など日常的な問い合わせ対応から、家賃未納発生時の督促連絡まで多岐にわたります。

賃貸経営においては、入居者対応が最も時間と労力、そして神経を使う業務と言えます。
特に遠隔地に物件を所有している場合は、緊急のトラブルに迅速に対応することが難しいため、管理会社に委託することで安心感が得られます。

 

建物管理業務

建物管理業務には、共用部分の清掃や点検、設備や内外装の修繕手配、退去後の修繕対応などが含まれます。
ただし、戸建て賃貸の場合はアパートやマンションと異なり、エントランスや外廊下といった共用部分がないため、住宅の清掃・点検業務は基本的に入居者自身が行うことが多いです。

しかし、屋根や外壁の経年劣化チェック、設備の定期点検、退去時のリフォーム対応など、建物自体の価値を維持するための業務は、重要な管理業務です。

これから戸建てを賃貸に出す予定の方は、ぜひ「戸建てを賃貸に出す方法は？メリット・デメリットと注意点も解説」のコラムもあわせてご覧ください。

 

戸建ての賃貸を管理会社に委託するメリット・デメリット

戸建て賃貸の管理を管理会社に委託するには、いくつかのメリットとデメリットがあります。
実際に委託するかどうかを検討する際の参考にしてください。

 

管理会社に委託するメリット

管理会社に委託する主なメリットは以下の通りです。

 

メリット①入居者を見つけやすい

管理会社に委託すると、入居者募集をより効率的に行うことができます。
管理会社は不動産情報サイトへの掲載や広告活動のノウハウがあり、空室対策に強みを持っているからです。

 

メリット②管理の手間と心理的負担が軽減する

管理会社に委託することで、日々の管理の手間が大幅に省けます。
管理会社はプロとしてのノウハウを持っているため安心して任せられ、特に家賃滞納時の督促や、クレーム対応などの心理的負担の大きい業務を委託できるのは大きなメリットです。

 

メリット③トラブル時に迅速な対応ができる

特に遠方に住んでいるオーナーの場合、トラブルに迅速に対応できるというメリットがあります。
配管の破裂や水漏れなどの緊急事態が発生した場合でも、管理会社が現場で対応してくれます。

管理会社によっては24時間365日体制のコールセンターを設置しているところもあり、いつでも入居者からの連絡に対応できます。
オーナー様としても安心感があり、結果として入居者の安心にもつながります。

 

管理会社に委託するデメリット

一方で、以下のようなデメリットも考慮する必要があります。

 

デメリット①管理委託料がかかる

管理会社に委託するデメリットとしてあげられるのが、管理費用です。

しかし、自主管理の場合でも清掃費用や点検費用、入居者募集費用などは実費でかかります。
入居者の募集がうまくいかず、空室期間が長引けば、その間の収入も減ってしまいます。

トータルコストで考えると、適切な管理会社への委託は必ずしも経済的なデメリットばかりではないと言えるでしょう。

 

デメリット②物件の管理を自由にできない場合がある

管理会社に委託すると、物件の管理方法や入居者への対応などを自分の思い通りに進められない場合があります。
管理会社のルールや方針がオーナー様の希望と食い違うこともあるでしょう。

ただし、賃貸管理のプロの知見を生かすことで、結果としてより効率的で安定した運営につながる可能性もあります。

 

戸建て賃貸の管理会社の選び方

戸建て賃貸の管理を委託する場合、管理会社選びは非常に重要です。
管理会社選びのポイントを詳しく解説します。

 

業務委託の内容を確認する

まず、どの範囲の業務を委託するか・できるのか見極めることが大切です。

管理を委託する範囲としては、全ての業務を委託する「全部管理」と、一部の業務のみを委託する「一部管理」があります。
委託する業務が増えるほど管理手数料が高くなりますので、自分で行える部分は自分で行い、負担が大きい部分だけを委託するという選択肢もあります。

特に、庭や植栽の手入れ、害虫の発生対応、不法投棄物の処理の責任などは、誰が行うのかを明確にしておく必要があります。
また、巡回管理の頻度なども確認しておくと良いでしょう。

 

戸建て賃貸の管理実績を確認する

管理会社を選ぶ際には、戸建て賃貸の管理経験が豊富にある会社を選ぶことが重要です。
集客実績はどのくらいか、入居者募集ではどのような宣伝をしているのかなど、具体的な実績を確認しましょう。

北章宅建では、戸建ての賃貸管理の実績が多数ございます。
「不動産管理物語」にて管理事例をご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。

また、賃貸住宅管理業者かどうかもチェックすると良いでしょう。
国土交通省では、貸主の利益を保護するために賃貸住宅管理業の登録制度を設けています。
この登録を受けている管理会社は「管理ルールを守っている安全な事業者」という証になります。

北章宅建も、賃貸住宅管理業者として登録を受けています。

 

地域密着型か大手かを検討する

管理会社には地域密着型の会社と全国展開している大手会社があります。
地域密着型の会社は、地域の特性をよく理解しており、地域にたくさんの見込み顧客を持っていたり、きめ細かいサービスが期待できたりします。

一方、大手会社はシステムが整備されていて、24時間365日のサポート体制などの充実したサービスを提供していることが多いです。
物件の立地やご自身のニーズに合わせて選ぶことが大切です。

管理会社選びで失敗したくない方は、「不動産の管理会社の失敗しない選び方を解説」も参考にしてください。

 

まとめ

●戸建ての賃貸の管理業務を確認
戸建て賃貸の管理業務は、入居者募集業務、入居者管理業務、建物管理業務の3つに大別されます。戸建て賃貸は入居者数が限られ管理箇所も少ないため自主管理も可能ですが、入居者対応や緊急トラブル対応など、プロのサポートがあると安心です。特に遠隔地に物件を所有している場合は、管理会社に委託することで迅速な対応が可能になります。

●戸建ての賃貸を管理会社に委託するメリット・デメリット
管理会社に委託するメリットは、管理の手間と心理的負担の軽減、入居者の獲得のしやすさ、プロの入居者審査、トラブル時の迅速対応、家賃滞納時の督促代行などです。一方、管理委託料の負担や、物件管理の自由度が低下するといったデメリットもあります。

●戸建て賃貸の管理会社の選び方
管理会社を選ぶ際は、業務委託の内容、戸建て賃貸の管理実績、地域密着型か大手かの特性などを考慮しましょう。ご自身にとって最適な管理会社を選ぶことで、安定した賃貸経営を実現できます。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
不動産管理のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。