こんにちは。イエステーション北章宅建 札幌北店の蛸星です。

マンションの所有者が支払う維持コストとして、管理費や修繕積立金があります。

マンションを売却した際、たとえば月の途中で物件を引き渡した場合は、支払い済みの費用は精算されるのか気になる方もいるでしょう。

今回は、マンションの管理費・修繕積立金がどのように精算されるかを解説。

管理費・修繕積立金を滞納してしまった場合でも売却できるのかもあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

マンションの管理費とは？修繕積立金についてもご紹介

マンションの売却を検討中の方には、購入してから何となく支払ってきた管理費・修繕積立金だけど、いまひとつ用途を知らない…という方もいるかもしれません。

精算方法を確認する前に、まずはマンションの管理費・修繕積立金とはどのようなものか確認しておきましょう。

 

マンションの管理費は何に使われるもの？

管理費の主な用途は、マンションを維持・管理するために行われる点検・保守・清掃費用となります。

具体的に言うと、ホール（玄関）や廊下といった共用部分の清掃費用、エレベーターなどの付帯設備や植栽の管理にかかる費用、電気代。
管理組合の運営費用や管理人さんの人件費も管理費から賄われます。

マンションの入居者の生活を快適にするべく、日常的に必要なものの維持が管理費の主な使用目的と言えるでしょう。

 

修繕積立金は何に使われるもの？

マンションは12〜15年に1度ほど、大がかりなメンテナンス「大規模修繕」が実施されることが一般的。

大規模修繕は、外壁の再塗装や防水工事など建物の劣化部分を修理したり、設備の交換を行ったりして、建物全体の安全性を保つために行われるものです。

一回の工事にかかる費用は高額なため、住人に一括で支払う負担がないように、毎月徴収し、積み立てていく仕組みが「修繕積立金」です。

 

マンション売却時に先払いの管理費はどう精算される？

マンションの管理費・修繕積立金は、翌月分を毎月支払うのが一般的です。

支払いの義務は所有者にあるので、売却時は物件を買主に引き渡すまでは、新居にすでに引っ越していたとしても、売主が支払わなければなりません。

買主へと負担が移るのは、売却代金を支払い、物件の引き渡された当日からです。

管理費・修繕積立金は先払いが基本ですので、たとえば月半ばにマンションが買主に引き渡された場合は、日割り計算で精算されます。

 

支払い済みの管理費・修繕積立金は返金されない

注意点として、支払い済みのお金はすべて、マンションの住人のために使われます。
居住中に大規模修繕が行われなかった場合でも、支払い済みのお金は返還されません。

支払先から戻ってくるわけではなく、先払い分を買主側に払ってもらう形となります。

 

管理費・積立金・固定資産税の一般的な精算方法とは？

マンションの売買が行われた際、管理費・修繕積立金・固定資産税で、売主がすでに支払った金額のうち、引き渡し日以降の買主負担分を、日割り計算して売主が受け取るのが一般的です。

たとえば、11月分の管理費（３万円）を売主が支払い済みの場合で、物件の引き渡しが11月6日に実行されたとしましょう。

一般的には、売主・買主の負担の割合は次のようになります。

売主負担（11月1日～5日の5日分）：5,000円
買主負担（11月6日～30日の25日分）：2万5,000円

決済日に2万5,000円が、精算分として買主から売主へ支払われます。

 

マンションの管理会社には忘れず連絡を

売買契約が成立し、マンションの売却が決定したら、管理会社に報告することをお忘れなく。

所有者は管理組合に加入しているので、組合の資格を手放す手続きを行っておかないと、売却後も管理費・修繕積立金が請求されてしまいます。

具体的な手続きとしては、決済・引き渡し後に売主が「組合員資格喪失届」など必要書類を管理組合に提出し、買主が所有者変更をする流れです。

連絡を怠って引き落としされてしまうと、払い戻しの迷惑をかけることにもなってしまうため、忘れず行いましょう。

詳しくは「マンション売却後は管理会社へ届け出は必要？忘れた場合何が起こるのか？」にて解説しています。

 

管理費や修繕積立費を滞納している場合はマンション売却できる？

管理費・修繕積立金を滞納してしまった場合も、マンションの売却自体は可能です。
ただし、売却価格から滞納分を差し引くのが一般的なので、通常よりも査定額が下がります。

また、実際の取引では、買主探しが厳しくなるのも難点の一つ。
管理費・修繕積立金の滞納は、物件とともに新しい所有者（買主）が引き継ぐことになるからです。

買主は売主に支払いを請求できるものの、滞納の請求は買主にいくため、売主が支払いに応じないなどトラブルの恐れもあります。
滞納のイメージが悪いこともあわせて、積極的に「購入したい」という買主は少ないでしょう。

なお、売却時には重要説明事項として滞納の事実を買主に告知する必要があり、隠した場合は損害賠償など法的措置を受けます。

売却時のデメリットとは別に、滞納するとマンションの運営に深刻な影響を及ぼすだけでなく、所有者の権利がなくなってしまう可能性もあります。

支払いの催促を受けた後も滞納が続いた場合は、管理組合から裁判を起こされたり、財産が差し押さえられたり…ということも。
マンションを競売に出され、所有権が売却されてしまうと、出ていくことを余儀なくされます。

リスクを回避するには返済の意思があることを管理組合にきちんと伝え、謝罪することが大切です。

詳しくは「管理費や修繕積立金を滞納してもマンションは売却できる？」にて解説していますので、ぜひチェックしてみてくださいね。

 

まとめ

●マンションの所有者は、管理費・修繕積立金を支払う必要があります。管理費の主な用途は、マンションの住民が日常生活を行う上で必要な、点検・保守・清掃費用となります。修繕積立金は「大規模修繕」に向けて毎月徴収・積立されるお金です。

●管理費・修繕積立金はどちらもマンションの住民のために利用されるため、売却後に返金はありません。ただし、翌月分を毎月支払うので、物件引き渡し以後の負担分は、日割り形式で買主から精算されます。固定資産税も一般的に同様の計算された分が、決済日に支払われます。

●マンションの管理組合に売却の報告をしないと、管理費等が売主に請求されてしまう恐れがあります。決済・引き渡し後には、忘れず「組合員資格喪失届」を提出し、手続きを進めましょう。

●管理費等の滞納があってもマンションの売却自体は可能ですが、支払いの義務は買主に引き継がれるため、買い手が見つかりにくくなる難点も。滞納の事実を隠した場合、法的措置を受けます。滞納が続くと最終的に所有権を失う恐れもあり、支払いが遅れる際は、管理組合に事情を説明することが大切です。

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