こんにちは。イエステーション北章宅建 美唄店の前平です。

地方にあるマンションの売却を検討しているものの、「地方のマンションは売れない」という話を聞いて不安を感じていませんか？

実は、地方のマンションが必ず売れないわけではなく、地域の需要や物件の条件、市場とのタイミングが影響しているケースもあります。

今回のコラムでは、なぜ地方マンションが「売れにくい」といわれるのかという背景をご紹介。
売却が進まないときに確認したいポイント、そして今後どう判断すべきかの考え方として、優先順位の整理や売却の選択肢を順に整理してお伝えします。

 

なぜ「地方のマンションは売れない」といわれるのか？

地方にあるマンションが「売れにくい」といわれる背景には、物件そのものの価値というよりも、「その地域の需要」と物件条件のミスマッチが起きやすい点があります。

では、どのような条件が地域の需要と合いにくいのか、主な理由を確認していきましょう。

 

理由①人口減少による需要の低下

地方エリアでは少子高齢化により人口が減少、住宅を購入する世代の数自体が都市部より少ない傾向にあります。
人口規模が小さい地域では、マンション購入を検討する人の母数も限られます。

また、若い世代の多くは就職や進学を機に都市部へ移動するため、地域に残る人口の中心が高齢層になるケースも見られます。

高齢層は新たにマンションを購入するより、現在の住まいに住み続ける選択をする場合も多く、結果として購入希望者が限定されやすい傾向があります。

 

理由②立地や生活利便性の影響

地方は、都市部と比べると電車やバスなどの公共交通機関が十分に整っていない地域も多く、日常生活に自家用車が欠かせない環境になる場合があります。

そのため、駐車場がない、あるいは台数が限られているといったマンションは、買い手が求める利便性を満たせず、売れにくくなることがあるのです。

 

理由③築年数と管理状態の問題

地方のマンションには築年数が進んだ物件も多く、建物の安全性や修繕履歴が購入判断の重要な要素になります。

特に1981年（昭和56年）以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で設計されている可能性があり、住宅ローンの審査が慎重になる場合があります。

さらに、住戸数の減少などにより管理費が十分に集まらず、共用部分の修繕や清掃が行き届いていない物件も見受けられます。

購入検討者が将来の修繕費や安全性を重視する場合、評価基準の違いが生じ、売れにくさにつながる可能性があるでしょう。

売れないといわれる原因の一つ「築年数」については、「中古マンションが売れないのは築年数が原因？工夫や改善策を解説」で詳しく解説しています。

 

理由④管理費・修繕積立金など維持費の負担

地方の人口減少は、マンションの維持費にも影響します。
住戸数が減少すると、一戸あたりの管理費や修繕積立金の負担が増えやすく、築年数が進むほど修繕費用も高額になる傾向があります。

また、大規模修繕の時期が近い物件では、一時金の徴収が予定されている場合もあり、購入後の支出を考慮して検討を見送る人もいます。

物件価格が適正でも、毎月の維持費が地域の相場や購入者の想定支出と合わない場合、購入判断にブレーキがかかりやすくなるのです。

ただし、地方マンションが売れにくいからといって、物件に価値がないわけではありません。

都市部より価格が抑えられている点や、自然環境に近い静かな住環境、ゆとりある間取りなどは、特定の層にとって大きな魅力になります。

重要なのは、地域で物件を探している人の条件と、マンションの特徴が合っているかどうかを見極めることです。

市場との相性を理解した上で価格や販売方法を調整することで、売却の可能性を高めることができます。

 

地方マンションが売れないときに見直したいポイント

売却活動を始めたものの、なかなか買い手が見つからない場合は、以下のポイントを見直してみましょう。

 

見直しポイント①価格設定が相場と合っているか

売却活動においては、売り出し価格が市場の相場と合っているかどうかは重要なポイントです。

周辺の類似物件の売り出し価格や成約価格を調べ、適正な価格設定になっているかを確認しましょう。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産流通機構の「REINS Market Information」で過去の取引事例を調べることができます。

価格が相場より高い場合は、段階的な値下げを検討するのも一つの方法です。

ただし、一度に大幅な値下げを行うと、物件に問題があると誤解される可能性があるため、不動産会社と相談しつつ、周辺相場を基準に慎重に調整することが重要です。

 

見直しポイント②売り出し期間が長期化していないか

一般的にマンション売却の目安期間は3〜6カ月程度とされることが多く、この期間を大きく超える場合は、価格や販売方法の見直しを検討するタイミングといえるでしょう。

売却期間が長期化している場合、物件の魅力が十分に伝わっていない、または価格設定が市場の期待とずれている可能性があります。

また、見直し後に再度売り出す時期の判断も重要です。
地方では、時間の経過によって地価や需要の大幅な上昇を期待しにくい地域もあります。

そのため、単に期間を空けるのではなく、地域の人口推移や再開発計画、建物の修繕予定、管理組合の運営状況などを確認し、今後の需要や維持負担がどのように変化するかを見極めることが大切になります。

判断が難しい場合は、不動産会社に相談しながら方針を検討するのがおすすめです。

長期間売れない住宅にお悩みの場合は「1年以上売れない家の原因は？早期売却のコツと注意点を紹介」もあわせてご参照ください。

 

見直しポイント③不動産会社の選定と販売方法が適切か

売却が進まない場合は、依頼している不動産会社や販売方法が物件に合っているかを確認することも重要です。

地域特性を十分に把握している会社であれば、地方特有の需要傾向や購買層の特徴を踏まえた販売戦略を立てやすくなります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、提示価格だけでなく、販売計画や広告方法、報告頻度なども比較検討すると良いでしょう。

また、インターネット掲載の有無、売却ターゲットに届く広告媒体を利用しているか、掲載写真の質、紹介文の内容など、販売活動の具体性も確認しておきたいポイントです。

 

見直しポイント④内覧時の印象が良くなる工夫を行なっているか

購入希望者は内覧時の第一印象を重視する傾向があります。
水回りの清掃、壁紙の汚れの補修など、比較的簡単な改善でも印象アップにつながりやすいです。

内覧時はできるだけ物を減らし、照明も明るくすると、部屋が広く見える効果もありますよ。

売却前の清掃については、「家の売却時、ハウスクリーニングはするべき？」で詳しく解説しています。

 

見直しポイント⑤地方マンションならではの魅力をPRできているか

地方マンションならではの強みを明確に伝えることも重要です。
例えば、自然環境の豊かさ、静かな住環境、都市部より抑えられた価格帯などは、購入検討者によっては大きな魅力になります。

また、地方では戸建て購入と迷う購入者層も多くいるため、改めてマンションならではのメリットを伝えるのも効果的です。
例えば雪国では、戸建てに比べて雪かきの負担がなくなるのは大きなメリットといえるでしょう。

 

地方で売れないマンションをどうする？優先順位の整理と売却の選択肢

地方のマンションが売れない場合に重要なのは、物件の状況や自身の目的に応じて売却方針を整理することです。

売却方法を検討する際は、「時間」「価格」「手間」のどれを優先するかを明確にすると判断しやすくなります。

大きく分けると、次の3つの選択肢があります。

• 価格を優先する場合：仲介による売却を継続し、段階的に見直す
• 期間を優先する場合：条件調整や価格の再設定を行う
• 手間や確実性を優先する場合：不動産会社の買取を検討する

それぞれ解説しましょう。

 

判断①価格を優先する場合

できるだけ高い価格で売却したい場合は、仲介による売却を継続するのが現実的な選択肢です。

ただし、売却が長引くことも想定し、無理なく維持費を払い続けられるか、あらかじめ確かめておくと安心です。

管理費、修繕積立金、固定資産税といった支出を踏まえながら、状況に応じて価格の見直しや販売方法の工夫を柔軟に検討していくのが望ましいでしょう。

時間に余裕があり、市場の動向を見ながら調整できる人に向いている方法といえるでしょう。

 

判断②早期売却を目指す場合

一定期間内に売却したい場合は、価格や販売条件を調整することで購入希望者の関心を高める方法があります。

相場よりやや低めの価格設定にする、リフォーム費用の一部を売り主が負担する、家具付きで販売するといった工夫が有効な場合もあります。

地方マンションでは、価格と条件のバランスが購入判断に影響を与えやすいです。
購入後の負担を軽減できる条件を提示することで、検討者の関心を高めやすくなります。

 

判断③手間や確実性を優先する場合

早期に現金化したい場合や、内覧対応や販売活動の手間を避けたい場合は、不動産会社による買取も選択肢の一つです。

査定から契約、決済までの期間が短く、仲介手数料がかからない点は大きなメリットといえます。

一方で、買取価格は市場価格より低くなる傾向があります。
価格よりもスピードや確実性を優先する人に適した方法です。

仲介と買取の違いは「不動産の売却方法、仲介と買取の違いや特徴とは？」で解説しています。

 

まとめ

●地方のマンションが売れにくい背景は「需要とのずれ」を理解することが大切
地方のマンションは、人口減少や生活利便性、築年数、維持費などが地域の需要と合いにくく、売却に時間がかかる場合があります。
ただし、物件自体に価値がないわけではなく、市場との相性を把握することで適切な対策を立てやすくなります。

●地方のマンションの売却が進まないときは、価格・期間・販売方法を見直す
売り出し価格の妥当性、掲載期間の長期化、不動産会社の販売戦略、物件の見せ方などを確認し、調整できる要素から改善していくことが重要です。

●目的に合ったマンションの売却方法を選択することが、納得の売却につながる
時間・手間・価格の優先順位を整理し、仲介による売却の継続、価格や販売条件の条件調整、不動産買取の活用など、自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

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