こんにちは。
イエステーション北章宅建 美唄店の小河です。

不動産の相続方法はいろいろありますが、今回は共有名義での相続について解説したいと思います。

共有名義とは、不動産の状態はそのままで複数の相続人が共有状態で登記をしたもの。
共有名義での相続は公平性が担保できる反面、所有権者が複数になり手続きなどが複雑になってしまうリスクも。

今回は共有名義での相続のメリットやデメリット、相続不動産をすでに共有名義にしてしまっている場合の対応などをご紹介します。

不動産は共有できる？相続や購入時の共有名義について解説

共有名義とは、一つの不動産に対して複数人が所有権登記している状態のことです。
それぞれの所有割合ごとに登記し、自分の所有分は「持分（もちぶん）」といいます。たとえば親の不動産を兄弟2人で1/2ずつ共有名義で相続する、共働き夫婦のマイホーム購入で負担額に応じた持分割合で共有名義にするといったことが考えられます。
共働き夫婦が共有名義でマイホームを購入するパターンは、これからの時代に増えていくのではないでしょうか。

ただし、持分1/2で登記した場合でも、不動産の1/2を所有できるということはありません。
持ち分のある共有者は、割合に関係なく所有者の1人として権利を持つという意味です。
したがって、共有名義の不動産を売却・取り壊し・大規模修繕をする場合は、共有者全員の同意が必要となります。

不動産の相続を共有名義にする場合のメリット・デメリット

不動産の共有名義で「親が残した不動産を複数の相続人で、共有名義で相続する」というケースは多いです。

不動産を共有名義で相続した場合のメリットとデメリットをご紹介します。

共有名義で相続するメリット

共有名義での相続は、不動産の状態はそのままで持分ごとに相続することになるので、遺産の分割方法でもめにくく、公平性が高いことがメリット。
相続財産が不動産しかないような場合も、公平に分割することができます。

共有名義で相続するならすぐに売却する必要もないので「不動産に手間をかける余裕がないから、とりあえずそのままにしておきたい」という場合で、共有名義での相続が選ばれることもあります。

また、親のマイホームを共有名義で相続してから売却した場合、共有名義人それぞれが「3,000万円の特別控除」を申請することができます。
3,000万円の特別控除とは、不動産売却の利益から最高3,000万円までを控除することができ、譲渡所得税を節税することができる制度です。
不動産の価格によっては共有名義で相続してから売却した方が節税できる可能性があります。

共有名義で相続するデメリット

不動産の相続を共有名義にすると、その後不動産を売却したり取り壊したり、大規模修繕をしたりする場合には、名義人全員の同意が必要となります。

人数が多ければ取りまとめるのも大変ですし、意見が割れて話が進まない可能性もあります。
その状態で名義人の一人が亡くなって相続が起こると、相続人がさらに増えてしまいます。
所有権者が多ければ多いほど、その後の手続きは複雑になります。

また複数人の共有名義であっても、不動産の管理は誰かがメインでやることが多いです。
固定資産税通知書も代表者に届くことになるので、管理維持の手間について不公平感を感じる人が出てしまうかもしれません。

相続不動産をすでに共有名義にしてしまっていたらどうする？

公平に分割するために共有名義で相続したものの、後々のことを考えて共有状態を解消したい場合には、こんな方法を検討しましょう。

• 土地の場合なら分割・分筆して単独名義で登記可能
• 売却して分割代金を分ける
• ほかの共有名義人に対価を支払って持分を放棄してもらう
• 共有者の1人が単独登記をして、ほかの元名義人に対価を支払う

不動産の共有名義人は、ほかの共有名義人に対していつでも「共有物分割のための分割請求」を行うことができます。

また、遺産分割の時点で遺産分割協議により分割方法を決めることも可能です。

まとめ

・不動産の共有名義とは
一つの不動産に対して複数人が所有権登記することを共有名義といいます。不動産の共有は可能で、それぞれの所有割合ごとに登記を行います。親の不動産を複数の相続人で共有相続するほか、マイホームの購入時に夫婦の共有名義にするといったケースが考えられます。

・不動産の相続で共有名義にする場合のメリット・デメリット
共有名義での相続は公平に分割できること、不動産を売らずにそのままの状態にしておけることがメリットです。親のマイホームの相続で、共有名義にしたあと売却するなら名義人がそれぞれ3,000万円の特別控除を申請できるので節税効果も高いです。
しかし、共有名義だと不動産の売却や修繕には共有名義人全員の同意が必要となり、名義人が多ければ多いほど手続きが複雑になってしまいます。

・相続不動産の共有名義を解消するには
共有名義人はいつでも「共有物分割のための分割請求」をほかの名義人に請求することができます。売却して売却金を分ける、誰か一人が単独登記してほかの名義人に対価を支払うといった方法で分割が可能です。土地の場合は分筆して単独登記にすることもできます。

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