不動産売却の基礎知識2020.08.21

共有名義の住宅ローンは離婚でどうなる?財産分与や名義変更は可能?

こんにちは!北章宅建 札幌北店の蛸星です。

結婚後に家を購入する際は、夫婦2人の収入を合算して共有名義で住宅ローンを組んでいることが多いです。
この場合、もしも離婚した場合の財産分与やその後のローンはどうなるのでしょうか?

今回は共有名義の住宅ローンが残る家での、離婚問題を解説。
財産分与の方法や住宅ローンの名義変更について紹介します。

計算機と夫婦

 

住宅ローンが共有名義の場合、離婚で財産分与やローンはどうなる?

結婚してから購入した家は夫婦2人の共有財産で、離婚時には公平に財産分与されます。
どちらの名義でローンを組んでいるか、ローン支払いの割合はどちらが多いかといったことはあまり関係はありません。

家の財産分与の方法は下記の2通りです。

 

①どちらかが家を所有し、持ち分相当額を現金その他で相手に支払う

この場合、引き続き共有名義でローンを支払いながら、夫婦のどちらかが家に住み続けることになります。

住宅ローンの名義を所有者本人のみに変更するケースもありますが、共有名義の住宅ローンの名義変更はなかなか大変です。
金融機関は2人の合算収入を元に融資を実行しているので、対象者やその人数が変わることは回収リスクを上げることになるため、承諾してくれないことがほとんどなのです。

 

②家を売却して売却代金を分配する

離婚時には後々のトラブルを避けるために、家を売却して分配してしまった方が良いと言われています。
住宅ローンが残る家の売却では、家の価値と住宅ローンの残債が問題となります。

【アンダーローン】家の価値より残債の方が低い状態

家を売却し売却金で住宅ローンを完済し、残金を分配します。
問題なく、すっきり解決できます。

【オーバーローン】家の価値より残債の方が高い状態

売却時にはローン残債の一括返済が必要です。
自己資金で補って完済して売却するか、任意売却という方法で売却します。

任意売却の場合は家を手放した後もローンの残債が残るので、どちらがどうやって支払っていくかという話し合いが必要です。

 

任意売却の詳細や、そのほか離婚時の家の売却方法についてはこちらでも詳しくご紹介しています。
離婚で家を売るべき? 財産分与やローン残債、売却手続きなど徹底解説!
離婚での任意売却にデメリットはある?メリットや注意点、流れも知っておこう

 

共有名義の住宅ローンを離婚で名義変更する方法

家を売却せずに夫婦のどちらかが住み続けるなら、住宅ローンの名義も共同名義から単独名義に変更したいものです。
住宅ローンの名義変更の方法は主に2つあります。

 

①所有者単独名義で、住宅ローンを借り変える

単独名義で新しい住宅ローンを契約し、その融資で元のローン残金を完済する方法です。
無事に借り換えができれば、単独名義の住宅ローンとなり、その後は1人でローン返済を続けます。

ただし、1人でも審査に通る収入がなくてはいけません。
元のローンをある程度返済していて、残債が少ない場合に可能となるでしょう。

 

②連帯債務者や連帯保証人を入れ替える

夫婦共有名義で住宅ローンを組んでいる場合、お互いがお互いの連帯債務者や連帯保証人になっています。
金融機関も2人の合算収入を元に融資を実行しているので、1人が抜けて1人分の収入での返済になることは回収リスクを上げることになるため、承諾してくれないことがほとんどです。

そのため、離婚する相手以外の第三者を代わりに連帯債務者や連帯保証人と設定することで、回収リスクを下げて名義変更を認めてもらおうという方法です。

もちろん、新たに加わる連帯保証人の収入次第では、名義を変更してもらうことができるでしょう。

 

住宅ローンの共有名義をそのままにする問題点と問題解決法

家の費用で悩む夫婦

離婚後「家にはこのまま元妻が住むし、ローンを払わなきゃいけないのは同じだから」と、ローンの共有名義をそのままにしているケースがありますが、それはあまりおすすめできません。

たとえば、元夫がメインで住宅ローンを支払って元妻が住むことにした場合は、夫がずっとローンを支払い続けられるとは限りません。
もしも夫側がローンを滞納してしまったら、連帯債務者の妻へ一括で督促が行くことになります。

ほとんどの場合、妻も一括での支払いは不可能で、家を差し押さえられてしまうでしょう。
家は差し押さえられて競売にかけられ、それでも残った債務を支払えずに2人とも自己破産! なんて可能性も。

また、共有名義の不動産を売却するには名義人全員の許可が必要です。
売却しようにも相手と連絡が取れずに売却できない……というケースもあります。

共有名義の住宅ローンは権利関係が複雑なので、離婚にあわせて整理しておくことをおすすめします。
前述した通り、住宅ローンの借り換えや連帯債務者の入れ替えで名義を変更するか、思い切って売却するのも手です。

ローンが残っている場合は任意売却で売却が可能ですが、スムーズに売却できるとは限らない、 「ブラックリスト」状態になるなどデメリットもあるので、よく検討しましょう。

 

まとめ

  • 住宅ローンが共有名義の場合、離婚で財産分与や住宅ローンはどうなる
    結婚してから購入した家は夫婦の共有財産のため、離婚時には財産分与の対象となります。財産分与に住宅ローンの名義は関係ありません。どちらかが家を所有して持ち分相当額を相手に払うか、家を売却してその売却金を分配します。
  • 共有名義の住宅ローンの名義変更をする方法
    共有名義の住宅ローンの名義変更をするには、単独名義で新しい住宅ローンに借り換える、連帯債務者や連帯保証人を入れ替えるという方法があります。夫婦2人の合算収入でローンを組んでいたので、1人分の収入での審査は通らない可能性があります。
  • 住宅ローンの共有名義をそのままにする問題点
    住んでいると人とローンの名義人(支払人)が違うと、ローンが滞ると家を差し押さえられてしまうという可能性があります。また、共有名義のままだと家を売却するにも手間がかかります。離婚時には名義を変更したり家を売却したりして権利関係を整理することをおすすめします。

 

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