不動産売却の基礎知識2020.06.18

離婚で家を売るべき? 財産分与やローン残債、売却手続きなど徹底解説!

こんにちは!北章宅建 美唄店の小河です。

一生添い遂げるつもりで結婚しても、残念ながら離婚の選択をしなくてはいけないことってありますよね。
いまや、日本でも夫婦の3組に1組は離婚をすると言われています。
離婚するなら、一緒に住んでいた家はどうしたらよいのでしょうか?

今回は離婚における「家」の財産分与について、お話します。
家を財産分与する場合の方法やケースごとの注意点、家を売ることにした場合の手続きの流れなどをご紹介します。
離婚届と家族

 

離婚時の財産分与は、家や土地も対象!

離婚の際には、結婚後に夫婦で築いてきた財産を平等に分配する必要があります。
これは現金のほか、株式や保険、年金、自動車、不動産などのすべてで、一緒に暮らしてきた家や土地も例外ではありません。

結婚している期間に購入した家や土地は、仮に家や住宅ローンの名義が夫(妻)単独だったとしても、夫婦共有の財産として財産分与の対象となります。

ただし、以下のような家は財産分与の対象にはなりません。

  • 結婚する前に購入した家
  • 夫か妻が親から相続された家
  • 夫か妻が結婚前の貯蓄で購入した家

不動産は現金のように分けることができないうえ、不動産の名義人は誰か、住宅ローンの名義人と保証人はだれか、ローン残高はいくら残っているか……など、権利関係が複雑です。
分配の基準となる不動産の評価についても、時期や評価方法、住宅ローン残高などによって変動する可能性があります。

離婚の際に財産分与で揉めることは多いですが、なかでも不動産の分配については頭を悩ませている方も多いのです。

 

離婚で家を売却する場合・住み続ける場合のケースと注意点

離婚で家を財産分与する場合、一般的には下記の2つの方法があります。

  • 売却して売却金を分配する
  • どちらか一方が家を譲り受け、相手には家の価値の半分を現金で支払う

具体的にどんなケースがあるか、それぞれのケースでの注意点などをご紹介します。

 

家を売却して売却金を分配する場合

家の財産分与では、売却をして売却金を分配することをおすすめします。
売却金で住宅ローンを清算し、残った金額を1:1で分配します。

住宅ローンが残っている家を売却するにはローン残高の一括返済が必要です。
売却価格が住宅ローン残高よりも安い場合は、売却ができませんので注意しましょう。

 

どちらか一方が家を譲り受け、相手に評価額の半分を支払う場合

売却をせずに財産分与をするケースもあります。
その場合は家の名義やローン名義に注意しましょう。

【1】夫名義の家に夫が住み続ける場合

家は夫がもらい受け、妻には分配相当分の現金を支払うことで財産分与とします。
家の価値から住宅ローン残高を引いた残りの価値、それを1/2にした金額を妻に支払います。

その後、夫は本人名義の家に住み、今まで通り住宅ローンを返済していく形で問題はありません。

【2】夫名義の家に妻が住み続ける場合

夫の名義で購入した家を妻が譲り受けるケースです。
この場合の対応は2つあります。

1つは、家の名義・住宅ローンの名義を妻に変更することです。
この場合は【1】と同様に、ローン残高を差し引いた家の価値の半額を妻から夫へ支払い、名義変更後の住宅ローンは妻が支払います。

しかし、妻の収入がない、または少ない場合はローン名義を妻に変更できません。
その場合2つ目の対応として、夫名義の家に妻が住み続け、住宅ローンは夫が支払い続けるというケースもあります。
夫の金銭的負担の方が大きくなるので、そのほかの財産の分与配分を大きくしたり、妻から夫へ家賃相当額を支払ったりなどして調整されます。

このケースでは万が一、夫のローン支払いが滞ってしまえば家が競売にかけられ、妻が家を出ていかなくてはいけないリスクがあります。
また、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、返済の義務が生じます。

【3】夫名義の家に夫婦でそのまま住み続ける場合

子供の生活などを考え、離婚後もそのまま一緒に住み続けるケースも少ないながらあるようです。
一緒に住み続けたとしても、財産分与は必要です。
このケースで家の名義や住宅ローンの名義を夫のままにしておくなら、財産分与としてローン残高を差し引いた家の価値の半額を夫から妻へ支払う必要があるでしょう。

 

離婚時の家の価値の調べ方、売る方法や流れは?

家について考える夫婦

離婚で家を財産分与するなら、家を売る選択をして売却金を分配するのがおすすめです。
夫婦の思い出のマイホームではありますが、物件を保有しているとローンの支払いなどで後々トラブルになってしまうこともあるからです。

以下のような流れで売却の検討を進めましょう。

 

不動産の売却価格を調べる

不動産がどのくらいの価格で売れるのか、まずは査定をしてもらいましょう。
不動産の査定方法は物件データを基にした「簡易査定」と、実際に現地を確認しての「訪問査定」の2種類があります。

まずはインターネットによる一括査定を利用すると便利ですよ。
複数の査定結果から大まかな相場などを知り、その後不動産会社へ訪問査定を依頼して詳細な査定金額を計算します。

査定方法や査定価格の計算方法についてはこちらでも詳しくご紹介しています。
家を売却する際の不動産査定。3つの計算方法を解説!

 

住宅ローン残高、ローン名義を確認する

家を売却しても、住宅ローンを清算した後にお金が残らないと分配ができません。
財産分与の具体的な金額を計算するためにも、住宅ローン残高の確認は必須です。
権利関係を明確にするため、不動産の名義についても明確にしておきましょう。

住宅ローンが残っている不動産は、売却時に住宅ローンの一括返済が必要です。
売却価格が住宅ローンを下回る場合は、差額を自己資金で用意する必要があります。
自己資金を用意できず住宅ローンの清算ができない場合は、家を売ることができません。

 

住宅ローンを完済できない場合は「任意売却」で家を売る方法も

売却価格が住宅ローンを下回ってしまった場合でも、まだ家を売却する方法はあります。
それが、任意売却です。

任意売却とは、住宅ローン契約先の金融機関の承諾を得たうえで不動産の抵当権を外して売却を進める方法です。
残った住宅ローンは分割で支払いを続けることになります。
ただしローン支払い遅延という履歴が信用情報に登録される、いわゆる「ブラックリスト」の状態になり、その後数年は新しいローン契約ができなくなってしまいます。

任意売却にはデメリットもありますが、離婚時の不動産は売却してしまうのが後々のトラブルも少ない方法ではあります。
住宅ローン残高が高くて一般の売却が難しいという場合は、任意売却についても検討してみましょう。

任意売却についてはこちらでも詳しくご紹介しています。
家を売却したいが残債が!ローンの残りはどう解消する?

 

まとめ

  • 離婚時には夫婦二人で築いてきた財産を平等に分配する必要があります。結婚後に購入した家や土地はその対象。不動産の名義や住宅ローンの名義が夫(妻)だけになっていたとしても関係ありません。
  • 不動産の財産分与は、売却をして売却金を分けるケース、夫婦の一方が家を譲り受け、相手には分配分の現金を支払うケースの2種類があります。家を譲り受ける場合は、住宅ローンの名義に注意しましょう。ローン名義が相手のままだと、相手のローン支払いが滞った時に家が競売にかけられてしまうリスクがあります。
  • 家を売却して分配する場合、住宅ローンの残高は売却時に一括返済が必要です。売却価格がローン残高よりも安く、差額分の自己資金も用意できない場合は、任意売却という方法があるので検討してみましょう。

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