こんにちは。
イエステーション北章宅建 むかわ店の藤田です。

不動産の査定結果が記される不動産査定書。
聞きなれない言葉や数字がたくさん記載されていて、初めて見る人はどの項目をチェックしていいのかわからないかもしれません。

今回は、そんな査定初心者の方向けに査定書の見方を解説します。
どんな項目が載っていて、どこをどう見るべきか。
不動産査定書の見方と、そのポイントをご紹介します。

 

不動産査定書とはどんなもの？ 2つの種類がある

不動産査定書とは、不動産がいくらで売れるかという金額「査定額」と、その根拠が記載された書類です。
不動産会社に査定を依頼すると、その結果として不動産査定書を受け取ることができます。

不動産査定書は大きく分けて「不動産会社が発行するもの」と「不動産鑑定士が発行するもの」の2種類があります。

不動産会社が発行する不動産査定書に記載される査定価格は、その不動産を3ヵ月以内に売却できると考えられる妥当な金額となります。
無料で査定を依頼でき、査定書の発行を受けられます。

一方、不動産鑑定士が発行する不動産査定書は、不動産の客観的な価値を第三者へ証明する際に使うものです。
不動産鑑定書とも言います。

離婚時の財産分与や相続などの際に必要となり、国家資格である不動産鑑定士へ有料でお願いするものです。
不動産鑑定書について、詳しくはこちらでもご紹介しています。
不動産鑑定と不動産査定の違いとは？利用シーンや費用、流れも解説

不動産の売却で査定価格を知りたい場合は、不動産会社へ査定をお願いすればOKです。

 

不動産査定書の見方は？項目をチェック

不動産査定書には、不動産の詳細情報、査定価格、査定の根拠が記載されます。

項目ごとにご紹介しますね。

物件情報

対象不動産の詳細情報が記載されます。
住所や戸建・マンション・土地といった種類はもちろん、土地ならば面積、用途地域、建ぺい率、容積率、接道、借地権の有無など。

建物ならば面積、構造、間取り、築年月、設備や外観などが記され、周辺環境や方角、最寄駅からのアクセス方法まで細かく記載されます。

 

査定額

物件条件や過去取引などを基に計算された査定額が記載されます。
その物件が3ヵ月程度で売却できるであろう妥当な金額です。

推奨売り出し価格や、売却費用を差し引いて残る金額なども記載されることがあります。

 

査定額の根拠

査定額の計算方法の基準は「面積」×「面積単価」×「流通比率」です。
流通比率とは、不動産の価値に市場の需要などを加味して売りやすいか・売りにくいかを示す指標です。

100％（1.00）を基準として、売りやすい人気物件はプラス評価、売りにくい物件はマイナス評価で概ね85～110％の間で調整されます。
周辺環境や日当たり、交通の便、隣地の状況、需要などから流通比率が決まります。

また、面積単価を決める際に参考にした過去事例、類似物件の売買事例なども記載されます。

 

不動産査定書の見方で重要なポイント

不動産査定書ではまず査定価格に目がいきがちですが、大切なのはその計算根拠です。

• なぜその面積単価になっているのか
• 流通比率がプラス（またはマイナス）なのはなぜか

このような点で、根拠が明確で具体的であるかを確認しましょう。

根拠がわかりやすく、かつ具体的に記載されていて妥当性が高ければ、査定結果も信頼できるものといえます。

不動産査定は複数社へ依頼して、複数の不動産査定書を見比べることも大切です。
比較することで極端に高すぎる・安すぎる金額に気づくことができるのはもちろん、不動産会社の得意・不得意や販売力を判断する材料にもなるからです。

また、面積単価や流通比率は、どの過去事例を参考にするかによっても数値が異なってきます。
不動産会社にとって得意な物件なら高く売れる自信があって高い査定額をつける、不得意な物件なら実績が少なく低い査定額をつけるという可能性もあります。
そのため、理由についても確認しておきましょう。

 

不動産査定書の入手方法は？

不動産査定書は、不動産会社へ査定依頼をすることで入手できます。
下記のような流れで依頼をしましょう。

【1】複数社へ机上査定を依頼

机上査定とは、物件情報を基に行う簡易査定です。
物件ごとの個別の状況が反映されないので査定価格は詳細なものにはなりませんが、すぐに査定結果がでます。

インターネットの一括査定サイトなどを利用して、一度に複数社へ査定依頼をすることも可能です。
一括査定サイトについては、「不動産一括査定にデメリットはある？メリットや選び方も知ろう！」でも詳しく解説しておりますので、参考にしてみてくださいね。

 

【2】訪問査定を依頼

机上査定の結果を基に、訪問査定を依頼する不動産会社を選びます。
訪問査定では、不動産会社の営業マンが現地訪問をして細かな状態を確認します。
調査は2～3時間程度、立ち会いが必要です。

 

【3】査定書の受け取り

訪問査定から1週間程度で査定書が届きます。

 

正確な査定価格を出すためには、不動産の登記簿謄本や公図、登記済権利証、測量図、建築設計図など不動産の詳細を確認できる書類があると良いでしょう。
不動会社の指示に従って準備してください。

査定の事前準備については、こちらでも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。
家の査定は時間がかかる！事前の準備もしておこう！

 

まとめ

・不動産査定書とは？
不動産査定の結果とその根拠が記された書類。その不動産が3ヵ月程度で売れるであろう価格が記載されています。不動産会社が発行する不動産査定書と、不動産鑑定士が発行する不動産査定書（不動産鑑定書）の2種類があります。不動産の売却では不動産会社へ査定を依頼しましょう。

・不動産査定書の項目と見方
不動産査定書には不動産の情報、査定額、査定額の根拠が記載されます。不動産価値、状態、周辺環境、市場の需要、類似物件の価格などを根拠に査定額が計算されます。

・不動産査定書の見方で重要なポイント
査定価格の計算根拠が明確かつ具体的であるかが大きなポイントです。根拠があいまいだと、査定結果にも信頼がおけません。また、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定書を見比べることで、不動産会社の販売力や得意・不得意を判断することができます。

・不動産査定書の入手方法
不動産会社へ訪問査定を依頼することで査定書を入手できます。訪問査定では現地調査に2～3時間、その後数日から1週間程度で査定書が発行されます。

 

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