※コラム内容は掲載当時の最新情報となり、現在改正されている場合があります

こんにちは。イエステーション北章宅建 札幌北店の蛸星です。

夫の死後、「家を売却するかどうか」検討される方は多くいらっしゃいます。

新居に移りたい、家を維持できない、相続のため現金化したいなど、家の売却の理由はさまざまです。

今回のコラムでは、夫が亡くなった場合、どのような理由で家を売るのかに焦点を当てて解説していきます。

夫の死後、家を売却した場合にかかる税金や、売却手順もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

夫の死後に家を売る理由とは？

夫が亡くなったあと、「家を売ろう」と検討される方は少なくありません。
では、いったいどのような理由から、売却に踏み切るのでしょうか。

 

ケース1｜夫のいない家に住むのが寂しい

夫の死後に家を売る理由は、残された家族の状況によってさまざまあります。

まず挙げられるのが、夫のいない家に住むのが寂しい、精神的に住み続けるのがつらいというケースです。

「夫の思い出が強く残る家に住み続けるのは寂しすぎるから」「夫のいない家に残された1人で住むのは広すぎて落ち着かない」といった気持ちを切り替えるために家を売却し、新居に移りたいということですね。

 

ケース2｜金銭的・時間的に家の維持ができそうにない

家の管理・維持に必要な費用の用意がむずかしい場合や時間をかけられない場合、売却に踏み切る場合もあります。

住み続けるには、固定資産税・都市計画税といった税金の負担、修理やメンテナンスにかかる維持費がかかるからです。

「家が広すぎて管理維持できないから引越ししよう」「生活費や子どもの教育費が心配だから手に余る家を処分したい」「夫がいない今、固定資産税などの税金の負担が重いので手放したい」というケースがあるでしょう。

 

ケース3｜相続に際して売却が必要になった

相続に際して、家の売却が必要になるケースもあります。

主な理由としては2つあり、1つは相続税の支払いに充てるため、もう1つは、複数人で相続する場合に分割しやすくするためです。

後者に関しては、夫が亡くなった場合、配偶者（妻）は常に相続人となり、夫の子ども、父母や祖父母、兄弟姉妹の順で、配偶者とともに相続人となるからです。

複数人の相続人がいる場合、家は現物そのままよりも、現金化したほうが公平に分割しやすいため、売却という方法を選ぶということですね。

誰がどの割合で引き継ぐかという「法定相続分」の内訳は、「死亡した名義人の家を売却したい。どうしたらいい？」にて詳しく解説していますのでご参照ください。

 

夫の死後に家を売るとかかる税金はどのくらい？

夫の死後、家を売る場合には、次のような税金がかかります。
発生するタイミングとあわせて確認しておくと、準備に慌てずに済むでしょう。

＜相続時＞

• 相続するとき　→　相続税
• 相続登記するとき　→　登録免許税

＜売却時＞

• 売買契約書を作成するとき　→　印紙税
• 抵当権抹消登記をする場合　→　登録免許税
• 売却益「譲渡所得」が発生した場合　→　譲渡所得税

まず、家を含めた夫の財産を相続したとき、遺産の総額が「基礎控除」よりも多い場合、相続税の支払い義務が発生します。

相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算できます。

相続人が配偶者のみの場合は、「3,000万円＋600万円×1人＝3,600万円」となり、遺産総額が3,600万円以下なら、相続税は発生しません。

基礎控除を超えた場合は、その超えた分の金額が取得金額となります。
取得金額に応じて、税率や控除額が定められた速算表があるので、算出した金額を相続税として支払う流れです。

計算方法については、「計算方法は？その不動産の相続税はいくらなの？」で詳しく解説しています。

そして、相続した家は「相続登記」の申請を行う義務※があり、正当な理由なく手続きを怠ると、10万円以下の過料が適用される恐れがあります。
※2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されています。
2024年4月1日より前に相続した不動産も、相続登記をしていない場合は義務化の対象となっています。

詳しくは、法務省の「相続登記の申請義務化について」をご確認ください。

また、手続きに伴って、登録免許税を支払う必要があります。

税額は、「不動産の課税価格（固定資産税評価額）×0.4％」の計算式で求められます。
課税価格が5,000万円の場合は、「5,000万円×0.4％＝20万円」かかるということですね。

売却の際にかかる税金については、「家を売却する時にかかる税金は？節税はできるの？」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

夫の死後に妻が家を売る方法と注意点

夫の死後に妻が家を売る場合、売却の流れは通常の流れと変わりません。

ただし、家を売るための準備段階として、相続の手続きを完了し、被相続人である夫から妻（売り主）へと、所有者の名義変更を行なっておく必要があります。

＜相続の流れ＞

• 遺言書の有無を確認する
• 遺産の金額や内訳を確認する（財産目録の作成）
• 「誰が財産を引き継ぐ対象なのか」相続人を確認する
• 遺産分割について話し合う
• 遺産分割協議書を作成する
• 法務局で相続登記を行う

遺産は、被相続人が遺言を残していればその内容に従い、なければ法定相続分に従って、法定相続人全員で話し合い、分割していきます。

誰がどの財産を取得するのか、遺産分割協議書を作成し、必要書類を揃えて、相続登記（名義変更）の申請をする流れです。

相続の手順や、必要書類については、下記のコラムで詳しく解説しています。
不動産を相続する時にはどんな手続きが必要？
不動産の相続登記、必要書類はこれ。自分でできる相続の手続き

家の名義変更を済ませたら、売却の手続きに移ります。

＜売却の流れ＞

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と媒介（仲介）契約を結ぶ
• 広告掲載や内覧などの販売活動を行う
• 買い主と不動産売買契約を締結する
• 売却代金の決済、物件の引き渡しを行う
• 確定申告を行う（譲渡所得が発生した場合）

相続した家を売却する際の注意点として、売却のタイミングには気を付けましょう。

相続税は、相続の開始（夫の死亡）を知った日の翌日から10カ月以内に、税務署に税額を申告し、納税しなければいけません。
売却代金で相続税を支払う場合は、期日の到来までに売却を進める必要があります。

ただし、売り急ぐと本来の価値よりも安く売ってしまう可能性もあります。

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼して、市場ではいくらで売れそうか調べ、相場に見合った売出価格を設定することが大切です。

申告期限から逆算してスケジュールを立て、市場の相場と比較しつつ「この金額までなら売っても良い」と決めて取引の交渉に備えることをおすすめします。

期日に間に合いそうにないときに備えて、売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらう「買取保証」を付けておくのも方法の一つです。

 

まとめ

●夫の死後、家を売る理由はさまざま
夫の死後に家を売却する理由としては、「夫のいない家に住み続けるのがつらい」といった精神的なものや、「維持していくための負担を軽減したい」という金銭的・時間的なものとさまざまです。

●相続に際して家の売却が必要になるケースもある
相続した家を売却して現金化し、相続税の支払いに充てる方法や、複数の相続人がいる場合は、家を公平に分ける手段として売却を選択する場合もあります。

●夫の死後、家を相続して売るには税金がかかる点に注意
相続した家を売る場合には、相続税や名義変更「相続登記」にかかる登録免許税といった税金がかかります。
売却時にかかる税金、印紙税や譲渡所得税を含め、どのタイミングで発生するのか確認しておき、焦らずに売却を進めることが大切です。

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