こんにちは。
イエステーション北章宅建 むかわ店の藤田です。

狭い土地を狭小地、そこに建てられる小さな住宅を狭小住宅といいます。
実は、狭小地・狭小住宅はスムーズに売却しづらいケースがあるため、事前にポイントを押さえておくことが重要です。

今回のコラムでは狭小地・狭小住宅が売却しにくい理由と、売却するためのコツを解説します。
狭小地、狭小住宅の売却に困っている方はぜひご覧ください。

 

狭小地・狭小住宅とは、狭い土地・狭い土地に建てられた住宅

一般的に狭小地とは約15～20坪以下の狭い土地のこと、狭小住宅とはそこに建てられた小さな住宅のことを指します。

約15～20坪というのはあくまで目安なので、狭い土地・狭い住宅のことを、厳密な広さによらずそう呼ぶこともあります。
三角形や台形など、いびつな形をしているケースが多いです。

狭小地・狭小住宅は坪単価の高い都心部に多い傾向があり、土地面積が小さい分、土地代が安く済むというメリットがあります。

建物を建てにくいいびつな形、建築制限によって建てられる建物に制限があるような土地は、さらに安く購入できるでしょう。

狭小地が発生する原因はいくつかありますが、主な原因として都市開発や不動産会社の販売戦略があります。

 

【都市開発】
道路を通すため国や自治体が必要な土地を買い取ったり、ショッピングセンターなどを建てるために事業者が土地を買い取ったときに、不要な部分が小さくいびつな形で残ってしまう。

【不動産会社の販売戦略】
広く高い土地を買い手が付きやすい価格に分けた結果、狭小地になる。
または、いびつな形の場合に売れやすい整形地に整える過程で、周囲にいびつな形や小さな土地が生まれるなど。

 

昔は土地の相続時に税金対策として複数の相続人で分筆して相続したため、狭小地になったというケースもあるようです。

現在では建物を建てられる土地面積の最低限度が定められたので、相続によって極端な狭小地が生まれる可能性は低くなりました。

 

狭小地・狭小住宅が売却しにくい理由

狭小地や狭小住宅は売却しにくい傾向があるのですが、その理由は2つあります。

 

住宅ローンの審査が通りにくい

住宅ローンの契約では、金融機関ごと審査項目を設けており、その中に土地の面積や床面積の下限を設定している場合があります。

万が一、ローン返済が滞ったときには、銀行は担保物件を売却して残金を回収するので、抵当権を設定する不動産に対して一定の担保価値を確保する必要があるためです。
狭小地・狭小住宅は担保価値が低いとみなされるため、住宅ローンが組めない可能性があります。

もし住宅ローンが組めないとなると現金で購入するしかなく、購入できる人がかなり限られてしまいます。

 

建築費用や修繕費用が高くなりがち

狭小住宅は、狭い土地いっぱいに建物を建てているケースが多いです。

敷地に余裕がないため、周りに足場を組んだり、重機を乗り入れて作業したりすることが難しく、建築工事に人手や手間が多くかかって一般的な住宅よりも建築費用が割高になりがち。

これは、リフォームの際にもいえることです。
広さの割に建築費用や修繕費用が割高になりがちなので、敬遠される可能性があります。

また、いびつな形の土地に建物を建てるのも、整形地に建てるよりも建築内容に制限があったり、費用がかかったりしてしまうという点もあるでしょう。

 

狭小住宅や狭小地を売却するためのコツ

狭小住宅・狭小地は売却が難しいケースもありますが、事前に対策をすれば売れやすくもなります。

狭小住宅や狭小地をスムーズに売却するためには、こんなポイントを押さえましょう。

 

狭小地・狭小住宅の売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社はそれぞれ、扱う物件やエリアなどに得意・不得意があります。
狭小地・狭小住宅という特徴があるのなら、これらの売却を得意としている不動産会社に依頼するのがおすすめです。

過去の取引実績を確認し、狭小地・狭小住宅の実績が豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。

 

隣地の所有者に売却を提案する

狭小地は、隣接地の持ち主へも売却を提案してみましょう。
隣地も同じく狭小地の場合、こちらの土地を買い取ってまとめることで広い土地になり、狭小地のデメリットを解消できることがあります。

そうすると建物も建てやすくなり、土地の資産価値も上がります。

また、隣地の売却とタイミングを合わせて、一緒に売却するという方法も。
まとめて広い土地として購入できるなら購入したい、という希望者が現れる可能性がありますよ。

 

不動産買取業者に買取を依頼する

購入希望者を探すのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」という方法もあります。

購入希望者を探す必要がないため、スピード感をもって売却を進められることがメリットです。

ただし、不動産買取では仲介手数料は発生しませんが、売却価格が一般的な相場の6～7割程度になってしまうことがデメリットです。

 

まとめ

・狭小地・狭小住宅とは
狭小地とは狭い土地のこと、狭小住宅とはその土地に建てられた小さな家のことです。地価の高い都心に多い傾向があり、都市開発や宅地の販売戦略などで生まれるケースが多いです。面積が小さい分、購入費用の総額が安いというメリットがあります。

・狭小地・狭小住宅が売却しにくい理由
狭小地・狭小住宅は担保価値が低いとみなされ、住宅ローンを組みにくいことがあります。もし住宅ローンを組めないとなると現金で購入するしなかなく、購入できる人が限られてしまうでしょう。建築時には敷地に余裕がないため周りに足場を組めない、重機が入れないなどの理由から手間がかかり、建築費が割高になりがちであることも、敬遠される理由のひとつです。

・狭小住宅や狭小地を売却するためのコツ
狭小住宅や狭小地をスムーズに売却するには、狭小住宅や狭小地の売却が得意な不動産会社に依頼するのがポイント。狭小住宅や狭小地の売却実績がどのくらいあるのか、ぜひチェックしてみてくださいね。そのほか、隣接地の持ち主に売却する、不動産会社に買い取ってもらうという方法もあります。

 

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