税金のこと2018.12.23

不動産の売却益って?計算法やかかる税金、節税対策まで

こんにちは!
イエステーション北章宅建 小樽店 営業の枝久保です。

不動産を売却して利益が出たら、その利益に対して税金がかかります。
でも、不動産の売却益とは単純な[売却価格-購入価格]ではないんです!

今回は不動産の売却で得られる利益の考え方とそれにかかる税金のお話。
不動産売却益や税金の計算方法や、税金を少しでも抑えるヒントをご紹介します。

不動産売買契約の流れ

 

不動産の売却益と計算方法について

不動産の売却益とは、不動産を売って得た利益のことです。
不動産を売って得た利益は不動産譲渡所得として、所得税や住民税がかかります。
少しでも高い値段で売りたいけど、高く売れればそれだけかかる税金も多くなる…。
悩ましい部分ですね。

でも、不動産譲渡所得とは単純に[売却価格-購入価格]が対象となるわけではありません!

不動産譲渡所得の計算方法はコチラです。
【 不動産譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用 】

譲渡価格:不動産の売却価格

取得費:不動産の購入価格 + 不動産購入のためにかかった費用(仲介手数料や購入時の不動産所得税、印紙税、購入の際に支払った立退料、移転代など)

譲渡費用:不動作売却のためにかかった費用(仲介手数料や印紙代、売却に伴い発生した立退料、建物取壊し費用など)

不動産所得は、不動産の売却価格からその不動産を購入するためにかかった費用の全てを差し引いた金額となります。
また、購入から時間の経っている建物に関しては、減価償却費相当分を差し引いた金額で計算します。
(減価償却の割合は対象物の種類にごとに定められています)

税金の計算時には、不動産譲渡所得からさらに特別控除を差し引き、課税対象となる課税譲渡職金額を出します。

一般的な不動産の売買で一番よく適用になる特別控除は下記のものです。

■マイホーム売却による3,000万円の特別控除の特例
マイホームとして住んでいた家や土地を売却した場合は、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を向上することができます。

 

不動産売却で発生する税金とは?

上記の計算方法で課税対象となる不動産譲渡所得が計算できます。
この課税譲渡所得金額に対して下記の税金がかかってきます。

所得税、住民税

不動産の売却で課税譲渡所得が発生した場合には所得税と住民性がかかります。
税率は不動産の所有期間によって変わります。

5年以下の短期所有:所得税30.63%、住民税9% 合計39.63%
5年を超える長期所有:所得税15.315%、住民税5% 合計20.315%

売却した翌年の2~3月に確定申告をして確定・納付をします。

 

復興支援税

2011年の東日本大震災の復興費用に充てるために、2013年分の所得税から適用される税金です。
課税所得に対して2.1%となります。

 

印紙税

不動産売買契約書に貼る印紙代です。金額は契約金額によって異なります。

 

登録免許税

住宅ローンの残っている物件を売却する場合、売却時にはローン残金を一括返済して抵当権を抹消します。
その登記内容を変更するための手数料です。
不動産1件につき、1,000円です。

 

消費税

仲介手数料やその他費用に対して8%の消費税がかかります。

 

不動産譲渡所得税を節税する方法

税務署の入り口

不動産が期待価格で売れると嬉しい反面、高ければ高いほどたくさんの税金がかかってしまうので悩ましいですよね。
そんなあなたに不動産譲渡所得税を節税する方法をご紹介します!

マイホームの長期所有による軽減措置

マイホームや土地の売却の場合、所有期間が10年を超えていると軽減措置があります。

不動産売却益の6,000万円以内の部分:10%の軽減
不動産売却益の6,000万円を超える部分:15%の軽減

 

マイホーム買い替えの特例

マイホームを買い替えて住み替えるために売却した場合、新しいマイホームの購入費用も不動産譲渡所得から引くことができます。

ただし、売却する不動産の所有期間が10年以上であること、売却価格が1億円以下であること、マイホーム売却の3,000万円の特例や長期所有の軽減措置と併用することはできないなどの条件があります。

 

不動産を売却して損が出てしまった場合

不動産売却の結果、譲渡所得どころかマイナスになってしまう場合もあります。
まだ高額の住宅ローンが残っていて、その残金を一括返済した場合なども結果的にマイナスになり得ます。
その場合はマイナスとなった金額を確定申告で損益通算してその他の所得から控除することができます。
その分、その他の所得の所得税や住民税を削減することができます。

 

まとめ

  • 不動産を売却して利益が出た場合には税金がかかります。譲渡所得は売却金額から購入金額、購入にかかった費用、売却にかかった費用を差し引いた金額になります。さらにそこから各種控除を差し引いた金額が課税譲渡所得となり、その金額に対して税金が計算されます。
  • 不動産売却時には課税譲渡所得に対して所得税や住民税、復興所得税、印紙税、登録免許税、各種手数料に対して消費税などがかかります。
  • 不動産売却益が大きければその分不動産譲渡所得税も大きくなってしまいますが、条件によっては様々な控除を適用して不動産譲渡所得税を節税できる場合もあります。

 

私たち北章宅建は不動産に関するご相談を全て無料で対応しています。住み替えの相談や無料査定、相続問題などどんなことでお気軽にご相談ください!

 

家を売るなら不動産売却相談 家を売るなら不動産売却相談
  • 家の売却時の火災保険。余った分は?売却前の利用...
不動産売却の手引き
PDFダウンロード
空き家対策ガイドブック
PDFダウンロード