不動産売却の基礎知識2020.10.09

不動産売却の媒介契約は専任媒介契約?一般媒介契約?違いや選び方とは

こんにちは!北章宅建 滝川店の上家です。

不動産の売却を不動産会社に依頼する際、契約の種類は3つあります。
専任媒介契約、一般媒介契約、専任専属媒介契約の3種類です。

今回は、この3つの契約の形について解説します。

それぞれの契約の特徴や違い、メリット・デメリット、どんなケースでどの契約方法が向いているかなどをじっくりお伝えしますね!
不動産会社との媒介契約の形に迷っている方は必見ですよ。

握手する手と家のブロック

 

不動産売却の媒介契約とは?3つの種類の特徴を解説

不動産の媒介契約とは、不動産会社に物件の売却や賃貸を依頼するときに不動産会社との間に結ぶ契約です。
媒介契約の内容に従って、不動産会社に売却活動をしてもらい、売却時には不動産会社へ仲介手数料を支払います。

不動産売却の媒介契約には3つの種類があります。
それぞれの特徴や違いを紹介しますね。

専任媒介契約

一番選ばれることが多い契約の形です。

売主は1社の不動産会社とのみ媒介契約を結び、同時に複数の不動産会社と契約することはできません。

媒介契約を結んだら、不動産会社は7日以内に国土交通大臣が指定した全国規模の不動産情報ネットワーク「指定流通機構(レインズ)」へ物件情報の登録をします。
契約期間は3ヵ月で、不動産会社は2週間に1度、売主へ販売状況の報告をしなくてはいけません。

売主が自分で購入希望者を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに売買契約を結ぶことも可能です。

 

一般媒介契約

最も自由度の高い契約の形です。

売主は複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができ、自分で購入希望者を見つけて売買契約を結ぶことも可能です。
指定流通機構(レインズ)への登録は任意で、販売状況の報告の義務もありません。

契約期間の規定はありませんが、3ヵ月単位の契約とすることが一般的です。

 

専属専任媒介契約

専任媒介契約の内容を、さらに厳しくした契約です。

同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできず、1社とのみの契約となります。
仮に売主が自分で購入希望者を見つけてきた場合でも、必ず不動産会社を通して契約し、仲介手数料を支払わなくてはなりません。

指定流通機構(レインズ)へは5日以内に登録をし、1週間に1度は売主へ販売状況を報告する義務があります。

契約期間は3ヵ月です。

 

不動産売却の媒介契約はどれがいい?メリット・デメリットを比較

専任媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。

専任媒介契約のメリットとデメリット

1社とのみ媒介契約を結ぶ形のため、契約した不動産会社は物件を売ることができれば、必ず仲介手数料を受け取ることができます。
そのため、不動産会社が一生懸命に売却活動を行ってくれることがメリットです。

レインズへ登録されるため、たくさんの人に物件情報を知ってもらうこともできます。
最低でも2週間に1度は販売状況の報告があるので、状況についても把握することができます。

デメリットは、1社とのみの契約なので不動産会社の販売力に売却結果が左右されがちという点。
販売力がある不動産会社に依頼できれば良いですが、そうでない場合は不動産の売却に時間がかかったり、安い価格で販売となってしまう可能性があります。

 

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットは、同時に複数の不動産会社と媒介契約を結べる点です。
それぞれの不動産会社が活発に売却活動をしてくれれば、物件情報がたくさんの人の目に触れ、早く売却できる可能性が高まります。

自分で希望者を見つけて契約することもできるので、幅広く売却活動ができるでしょう。

ただし不動産会社からすると、複数の不動産会社と契約しているため自社で売却できるとは限りません。
大きな広告費や人件費を投じて売却活動をしても、自社で売却できなければ利益にならないため、積極的に売却活動をしてくれない可能性があります。

指定流通機構(レインズ)への登録も必須ではなく、売主への状況報告義務もないため、売却状況がわかりづらいという点もデメリットです。

 

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約も1社とのみの契約なので、積極的に売却活動をしてくれることがメリットです。
1週間に1度以上の状況報告義務があるので、専任媒介契約よりもこまめに販売状況を把握ことができます。

デメリットは専任媒介契約と同様、不動産会社の販売力に売却結果が左右されてしまうという点。
販売力の低い不動産会社に依頼してしまった場合、売却に時間がかかったり、売却価格が安くなってしまったりする可能性があります。

また、専属専任媒介契約では売主が自分で購入希望者を見つけた場合でも不動産会社を通した契約となり、仲介手数料を支払わなくてはいけません。

 

不動産売却で媒介契約を選ぶときのポイントはここ!

握手を求めるビジネスマン

「どの媒介契約を選べばよいのか悩んでいる」という方に、選び方のポイントをご紹介します。

多いのは専任媒介契約

選択される方が多いのは専任媒介契約です。
販売力のある不動産会社へ依頼することができれば、しっかりと売却してくれるでしょう。

そのためには、不動産会社の得意なエリアや得意な物件を見極めて選ぶことが大事です。
不動産会社としても、一般媒介契約よりも専任媒介契約を結べた方が自社の利益につなげやすいため、おすすめされることが多いでしょう。

専任媒介契約を結ぶと、仲介手数料の割引や内装清掃、買取保証サービスなどの特典を付けてくれる場合もあります。

 

人気の物件なら一般媒介契約も

築浅や人気エリアの物件、人気ブランドのマンションなど、需要が高く売れやすい物件なら、一般媒介契約にするのもアリです。
大きな広告費や人件費を投じなくても売却しやすいため、利益を得やすいからです。

複数の不動産会社と契約することで競争原理が働き、より早く高く売れる可能性も高まるでしょう。

 

自分で買主を見つける自信がないなら専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、売主が自分で購入希望者を見つけて契約することはできません。
自分で買主を見つける自信がないなら、専属専任媒介契約にするのもひとつの方法です。

こまめに販売状況の報告があるので安心です。

 

売りにくい物件なら専任媒介契約か専属専任媒介契約

古い物件や需要の少ないエリアなど売りにくい物件は、専任媒介契約か専属専任媒介契約とした方が良いでしょう。

一般媒介契約では、売りにくい物件は積極的に販売活動をしてもらえない可能性があります。
販売力のある不動産会社を選んで、二人三脚で売却活動に取り組みましょう。

 

まとめ

  • 不動産売却での媒介契約には3つの種類がある
    不動産会社へ物件の売却を依頼する際に結ぶ媒介契約。専任媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。一般媒介契約が一番自由度が高く、専任媒介契約では1社とのみの契約です。専属専任媒介契約は専任媒介契約をさらに厳しくした内容です。
  • 媒介契約のメリットとデメリットを知ってスムーズな不動産売却を
    専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社とのみの契約のため、不動産会社が売却活動に力を入れてくれやすいという点がメリットです。ただし、不動産会社の販売力に左右されるため、販売力のない不動産会社に依頼してしまうと、売却に時間がかかってしまう恐れも。また、専属専任媒介契約では自分で購入希望者を探して契約することはできません。一般媒介契約では複数の不動産会社と同時に契約できることがメリットですが、売りにくい物件の場合は販売活動に力を入れてもらえない可能性もあります。
  • 不動産売却の媒介契約を選ぶときのポイントは
    物件の特徴に合わせて媒介契約の形を選びましょう。人気の物件なら競争原理が働く一般媒介契約、売りにくい物件なら1社のみに依頼する専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約に対して、仲介手数料割引などの特典を用意している不動産会社もありますよ。

 

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