こんにちは。イエステーション北章宅建 札幌北店の蛸星です。

「不動産売却って、何から始めて良いかわからない」

不動産売却の機会は、人生でそう何度もあることではないため、そんなお悩みを抱える方も多いのではないでしょうか。

そこで今回のコラムでは、不動産売却で多い悩みを取り上げ、解決策をご紹介していきます。

売却の流れやまずやるべきこと、不動産会社の探し方、金銭面の悩みなど、基本として知っておきたいポイントを解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 

不動産売却の流れや売却に関する悩みと解決策

所有する土地や家の売却を検討中の方には、次のような悩みをお持ちの方も多いでしょう。

• 不動産売却の流れがわからない
• 何から手を付けて良いかわからない
• 不動産会社の探し方がわからない

まずは、不動産売却の基本的なお悩みについて、それぞれ解決策をご紹介します。

不動産売却の流れがわからない

中古戸建・中古マンション・土地などの売却は、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」を依頼するのが一般的です。

仲介を利用した場合の不動産売却では、以下のような流れが一般的です。

1.売却物件を査定に出す
2.仲介を依頼する不動産会社を選び、媒介（仲介）契約を結ぶ
3.広告や内覧などの販売活動を開始する
4.買い手が見つかれば売買契約を締結する
5.売却代金の決済、物件の引き渡しをする
6.売却益が出た場合は確定申告を行う

不動産売却には、不動産会社や買い主との契約が必要ですが、基本的には不動産会社が主導するので、基本の流れを押さえておけば過度に不安に思う必要はありません。

流れを知ることで、「必要書類は何か」「売り主としてどう動けば良いのか」を、事前に質問や相談して、手続きをスムーズに進められます。

また、売却後の不動産の所有者を買い主にするため、名義変更である「所有権移転登記」など、登記手続きを行う場面もありますが、登記は司法書士というプロに任せることが多いです。

不動産売却の流れは「不動産売却の手続き、その流れと押さえたいポイント」で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

 

何から手を付けて良いかわからない

不動産売却の際に「何から手を付けて良いかわからない」という方は、次の2点から進めることをおすすめします。

• 売却物件の市場相場を調べておく
• 媒介契約を結ぶ際に必要な書類をそろえておく

不動産売却では「売却物件の査定」から始めることが一般的です。

その前段階として、売り出した際にいくらで売れるのか自分自身で市場相場を調べておくと、査定額が常識的な判断で出されたものかを判定する材料にできます。

「いくらで売れるのかがわからない」「査定額を信じていいのだろうか」と不安に感じる方にとっても、おおよその相場を知ることは、安心につながりますね。

あわせて、一括査定サービスを利用して複数社に査定額を出してもらい、結果を比較しておけば、より精度の高い相場価格がつかめるでしょう。

 

市場相場は、次の方法で調べられます。

• 国土交通省の「土地総合情報システム」
• 不動産流通機構の「REINS Market Information」
• 物件検索サイトや新聞の折り込みチラシ・店舗掲載の物件情報　など

売り出し価格や査定額については、「不動産売り出し価格の決め方は？査定価格との違いや注意点も解説！」で詳しく解説しています。
ぜひあわせて参考にしてください。

 

そして、事前に不動産会社と媒介契約時の必要書類をそろえておけば、手続きがスムーズになるのでおすすめです。

【主な必要書類】

• 登記簿謄本
• 登記済権利書（登記識別情報）
• 購入時の売買契約書や購入時の重要事項説明書
• 住宅ローン残高証明書
• 建築確認済証・検査済証
• 土地測量図・境界確認書　など

マンションの場合、管理規約や長期修繕計画書、住宅設備の説明書、耐震設備の証明書などが手元にあるなら、あわせて提出すると良いでしょう。

「不動産売却の必要書類は？必要となるタイミングについてもご紹介」もあわせてご覧ください。

 

不動産会社の探し方がわからない

不動産会社の当てがないという場合、条件に合った業者を見つけるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。
多くの査定サービスは無料ですので、気軽に活用できます。

 

不動産会社を選ぶには、次のポイントを確認しましょう。

• 売りたい不動産の類似物件を得意としており、取引実績が豊富である
• 売却物件の所在地に近く、地域情報に精通している
• 広告が充実している
• 担当者の対応が誠実であり、信頼できる

「大手か地元か悩む」という場合は、全国から買い手を探したいなら宣伝力のある大手の不動産会社、地元事情に強い不動産会社に任せたいなら地域密着型の不動産会社を選ぶ、といった選び方もあります。

詳しくは、こちらのコラムをご確認ください。
大手か地元か？不動産会社を選ぶときはどちらが良いのか？

 

不動産売却のお金に関する悩みと解決策

不動産売却について、次のようなお金に関する悩みもあるでしょう。

• どのようなお金がかかるのかわからない
• いくらかかるのかわからない
• 住宅ローンが残っているが売却できるのかわからない

それぞれ解決策をご紹介します。

どのようなお金がかかるのかわからない

不動産売却には、次のようなお金がかかります。

【基本的に必要となるお金】

• 仲介手数料
• 印紙代（印紙税）
• 登記費用（登録免許税）

また、物件によっては次の費用も用意する必要があります。

• 抵当権抹消登記費用（住宅ローンの返済がある場合）
• 引っ越し代（居住中の自宅を売却する場合）
• 譲渡所得税（売却の利益が出た場合）
• 測量費（売却のために土地の測量をした場合）
• 修繕・リフォーム費用
• 解体費用（更地にして売却する場合）

 

どのような方法で売るのか、住宅ローンの残債はあるのかなど、売り主の状況によってかかる費用も異なります。

不動産会社に希望条件を伝えて、どんな費用がかかりそうか確認しておくと、余裕をもって対処できるでしょう。

 

いくらかかるのかわからない

上記でご紹介した、仲介手数料をはじめとする売却に際して必要な費用がいったいいくらになるのかというと、基本的には売却価格の4〜6％ほどが相場といわれます。

3,000万円で売却する場合の金額は、120〜180万円ほどですね。

詳しくは「家の売却でかかる手数料や諸費用を詳しく解説！」でも解説しています。

 

住宅ローンが残っているが売却できるのかわからない

住宅ローンの残債があっても、不動産の売却代金で完済することは可能です。

売却代金をローンの返済にあてる場合は、決済時に「抵当権抹消登記」を行います。
抵当権とは、融資をした金融機関が優先的に弁済を受けられる権利で、抵当権を外せば、不動産を売却できます。

売却代金が残債に足りないときは、返済用に自己資金の用意が必要です。

いくら売却代金があれば足りるのかは、金融機関担当者に相談しましょう。
住宅ローンの残債や返済にかかる手数料などを、詳しく計算してくれます。

新居を買って住み替える場合は、住み替えローンを利用して、新居分と残債の返済をまとめる方法もありますよ。

 

不動産売却がうまくいかないときの対処法

場合によっては、次のような不動産売却がうまくいかないケースも想定されます。

• なかなか売れない
• 契約のトラブルが起きている
• 境界線のトラブルが起きている

1つずつ解説します。

なかなか売れない

売り出しから長期間経っても買い手がつかない場合は、売り方や物件に何らかの問題があると疑い、次のような対策を講じましょう。

• 物件の市場相場を調査して、広告している価格「売出価格」を見直す
• 広告方法が不適切でないか確認し、内容を見直す
• 建物の状態が悪い場合は修繕や解体を行う　など

物件が売れにくい条件を抱えていると、なかなかスムーズには売れません。

「できるだけ早く売りたい」という方は、不動産会社に直接売却する「買取」の検討をおすすめします。
仲介での販売に比べ6～7割ほどの価格になる傾向はありますが、早期の現金化が可能です。

家が売れない原因と解決策は「家が売れない原因と対策。あなたの売却活動、間違ってる？」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

 

契約のトラブルが起きている

売り主が買い主に物件情報を伝えきれていないと、売却後に不具合が起こった場合に「契約不適合責任」を問われ、契約解除や損害賠償を請求される場合があります。

また、買い主に価格交渉を求められてもめたり、買い主が住宅ローン審査を通過できない場合など、なんらかの問題で売買契約が解除されたりといったケースも起こり得ます。

 

上記のような契約上のトラブルを防ぐには、次の点に気を付けましょう。

• 買い主には物件情報を隠さず伝える
• 買い主との直接やり取りはせず、不動産会社に任せる
• 不動産会社と密に連絡を取り、買い主の動向を把握する

 

境界線のトラブルが起きている

隣地との境界線が曖昧で、隣地所有者とトラブルになるケースがあります。

現時点では表面化していない問題が、売却後新しい所有者に変わると顕在化する恐れもあるので、売却前に解決しておくのが無難です。

対策としては、土地家屋調査士に依頼して境界を確定してもらうのが良い方法です。

境界線のトラブルでお困りの場合は「土地の境界トラブル、どうすればいい？ 戸建て・土地売却前に知るべき事例と対策。」をご確認ください。

 

まとめ

●まずは不動産売却の流れを押さえる
不動産売却の流れを把握していれば、何をすべきか質問しやすく、手続きをスムーズに進められます。専門的なことがわからなくても、信頼できる不動産会社や司法書士などプロに任せる手段もあるので、過度に不安に思う必要はありません。

●費用は物件によって異なる
不動産売却には基本的に、仲介手数料や印紙代、登記費用がかかりますが、物件によっては追加費用がかかる場合もあります。どんな費用が必要か、早めに不動産会社に確認しておきましょう。

●なかなか売れないときは対策を取る
長期間売れない場合は、価格や広告の見直しといった対策を講じましょう。できるだけ早く売りたい場合は、不動産会社に直接売却する「買取」もご検討ください。

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