こんにちは！
イエステーション北章宅建 滝川店の上家です。

未登記建物とは、何らかの理由で登記手続きがされていない物件のこと。
未登記建物は売却することができるのでしょうか？

売却できないことはないのですが、買い手から敬遠され、売るのが難しい場合が多いのです。

今回のコラムでは、未登記建物について解説。
未登記建物を売却する方法や、改めて登記する方法などをご紹介します。

 

未登記建物とはどういうもの？ 売却は可能？

未登記建物とは、本来されているはずの「表題登記」がされていない建物のことです。

建物を新築すると1カ月以内に、建物の所在や地番、種類、構造、床面積、所有者などの情報を法務局で登録する必要があります。
この表題登記を元にその建物に対しての登記簿謄本が作られ、続いて所有権保存登記を行います。
表題登記がされていない建物は、所有権の登記もされていません。

では、どうして未登記の状態になってしまうのでしょうか？
住宅ローンを利用して家を買う場合、登記手続きを飛ばしてしまうことはあり得ません。
表題登記・所有権保存登記をしないと住宅に抵当権を設定できず、住宅ローンが組めないからです。

しかし、現金一括支払いで住宅を買った場合は、購入のタイミングで絶対に登記手続きをしなくてはいけないわけではありません。
購入から1カ月以内に登記手続きをするという決まりはあるものの、ついうっかり、面倒だから、費用がかかるから……と、登記手続きをしないままになっている建物があるのです。

また、昭和25年以前に建てられた古い建物も、未登記である場合があります。
不動産登記制度が改正された際に、古い制度から更新手続きを行わず、未登記状態になってしまっているケースです。

昔は現金一括で家を購入する人が多かったこともあり、未登記建物には古い家が多い傾向があります。
そして、そういった未登記建物を相続し、意図せずして未登記建物を所有してしまう方もいらっしゃいます。

さて、ここで最初の問いに戻りましょう。
未登記建物は売却できるのか？

結論としては、イエス。
未登記だからといって売買を禁じられている訳ではありません。

ただし、未登記建物は買い手にいろいろなリスクがあります。
所有権の登記ができないので第三者に所有権を主張できませんし、住宅ローンも利用できません。

未登記は法律違反状態で、10万円以下の罰金を科される可能性も。
未登記建物を売却しようとしても、未登記のまま購入しようという方はほとんど現れないのが現実でしょう。

 

未登記建物を売却する方法を詳しくチェック！

未登記建物を売却する方法を3つご紹介します。

 

売主が登記手続きをしてから売却する

売却前に売主が表題登記と所有権保存登記の手続きをすれば、未登記建物ではなくなるため、通常の不動産と同じように売買できます。
一番トラブルがなく、スムーズに売却できる方法です。

物件へ抵当権の設定もできるようになるので、購入時に住宅ローンも利用できます。

 

未登記のまま売却する

買主が了承するのなら、未登記状態のまま売却することもできます。

未登記建物のままの売買でも、売買契約書の作成は必須。
「土地上に建っている未登記建物も売買対象とする」など、未登記建物であることを契約書へも記載し、建物の構造や面積などもわかる範囲で記載します。

未登記建物であっても固定資産税は課税されているので、固定資産税通知書に記載されている物件概要を載せると良いです。

ただし、物件に抵当権を設定できないので、住宅ローンは利用できません。

なお、購入後に買主が登記をするという選択肢もあります。

 

建物を取り壊して土地のみ売却する

建物を取り壊して更地にしてしまえば、土地のみの売却ということになりますので、未登記建物であることの問題点はなくなります。

その際は、建物がなくなったことを証明する「家屋消滅届」を自治体へ提出しておきましょう。

 

未登記建物を登記する方法も知っておこう

未登記建物の登記として必要な手続きは2種類。
新たな建物を登録する「表題登記」と、建物の所有権者を登録する「所有権保存登記」で
す。

 

表題登記

表題登記は、物件の所在地、構造、大きさ、建築日など物件の情報を登録する手続きです。
登記申請書と必要書類をそろえて、不動産の所在地を管轄する法務局へ提出します。

【必要書類】

• 登記申請書
• 建物の図面、各階の平面図
• 建築確認書および検査済証
• 引き渡し証明書または建築確認完了検査済証
• 固定資産税の納付証明書
• 申請人の印鑑証明書、住民票

登記申請は自分ですることも可能ですが、専門家へ依頼するなら土地家屋調査士となります。
書類が手元にない場合は、平米数や構造の調査、図面の作成などもあわせて依頼し、10～20万程度の費用がかかるでしょう。

 

所有権保存登記

所有権保存登記は、不動産に対して初めて所有者を設定する登記手続きです。
こちらも、登記申請書と必要書類をそろえて不動産の所在地を管轄する法務局へ提出します。

同時に、不動産評価額×0.4%の登録免許税を支払います。

【必要書類】

• 登記申請書
• 申請者の住民票

所有権保存登記も自分で手続きが可能。
専門家へ依頼する場合は司法書士となり、報酬は2～3万円程度が目安です。

 

まとめ

・未登記建物の売却は可能だが難しい
未登記建物とは、建物を取得した際に本来するべきだった「表題登記」と「所有権保存登記」がなされていない建物のことです。未登記状態でも買い手が付けば売却することはできますが、買主にリスクがあるため、実際には売却は難しい場合が多いでしょう。

・未登記建物を売却する方法
売却前に売主が登記手続きをして、通常の不動産として売却するのが一番スムーズな方法です。買主の了承を得て未登記のまま売却する、建物を取り壊して土地として売却するという方法もあります。

・未登記建物を登記する方法
未登記建物の登記手続きは、「表題登記」と「所有権保存登記」の2種類が必要です。どちらも必要書類をそろえ、登記申請書と一緒に建物の住所を管轄する法務局へ申請します。所有権保存登記には登録免許税も必要です。土地家屋調査士や司法書士などに依頼して手続きすることもできます。

 

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