こんにちは。イエステーション北章宅建 小樽店の柴田です。

シェアハウスを運営していたものの諸事情あって売却することになった場合、「売却はどのようにしたら良いだろうか」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実はシェアハウスの売却方法には2パターンあります。

今回のコラムでは、シェアハウスを売却する2つの方法について、それぞれメリット・デメリットを交えて解説します。
売却するコツ、手順もあわせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

シェアハウスを売却する方法

シェアハウスとは、1つの物件に複数人が住む賃貸住宅を指します。

トイレやキッチン、バスルームなどの共有部分と、それぞれの個室でプライベートを確保する造りになっていることが一般的です。

所有しているマンションを、シェアハウスとして貸し出している場合もあるでしょう。

シェアハウスを売却する方法としては、主に次の2つがあります。

• オーナーチェンジ物件として売る
• 空き家として売る

それぞれのメリット・デメリットも含めて、解説していきましょう。

 

方法①オーナーチェンジ物件として売却する

オーナーチェンジとは、入居者との賃貸借契約を維持したまま、シェアハウスのオーナー（所有者）を替えることです。
シェアハウスを投資用物件として売り出し、新たな大家さんに引き継ぐ形となります。

シェアハウスをオーナーチェンジ物件として売るメリットは、売却に際して手間がかかりにくいことです。

大家が替わることについて入居者の同意も不要ですし、賃貸借契約は維持されるため、入居者に退去してもらう必要はありません。

売却後は「オーナーが替わった」と通知して、新しい家賃の振込先を入居者に連絡すれば良いだけです。

デメリットとしては、投資用物件として売り出すため、買い手の幅が狭く、なかなか購入者が現れない可能性があります。

物件の条件が良ければその限りではありませんが、賃貸経営が難しい立地の場合、長期戦も視野に入れておく必要があるでしょう。

また、劣化の具合など、現状の把握をするために内覧を希望する買い手は多いので、入居者がいる場合、内覧しにくいという問題もあります。

 

方法②空き家として売却する

シェアハウスを一般の住宅として売る方法もあります。
入居者がいる場合は退去してもらい、空き家にしてから中古戸建てとして売却します。

空き家として売却するメリットは、買い手の幅が広がることです。

一般的な戸建て住宅の大きさであれば、需要を満たすハードルが投資用物件よりも低く、売れやすいといえるでしょう。

デメリットとしては、入居者がいる場合は退去してもらう必要があることです。

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、どちらで契約しているかによって対応が違うものの、オーナーチェンジ物件に比べて売り出し準備に手間がかかるでしょう。

普通借家契約は解約しない限り更新される契約形態のため、貸主から解約をお願いするには、解約する正当な理由（正当事由）が必要です。

「ローン返済が困難なので生計維持のために売却したい」「高齢のため賃貸経営が難しくなった」などと説明し、理解を得なければいけません。

定期借家契約は、あらかじめ定めた期間が過ぎれば契約終了になります。

しかし注意点として、契約期間が1年以上の場合、「期間満了で賃貸借契約が終了すること」を入居者に通知しなければ、退去してもらえません。

通知期間は、満了する1年～6カ月前までの間です。
通知期間を過ぎた後に通知する場合は、通知の日から6カ月経過後、退去してもらえます。

 

ローンが残っている場合は「任意売却」という方法もある

シェアハウスのローンが残っている場合は通常、ローンを完済しないと「抵当権」を外してもらえないため、売却できません。

しかし、金融機関に許可を得て売却する「任意売却」であれば、ローンがある状態でも売却が可能です。

任意売却の概要や、メリット・デメリットについて詳しく知りたい場合は、「任意売却はどんな売却方法？通常の売却との違いが知りたい！」のコラムをぜひあわせてご覧ください。

また、所有するマンションの活用方法については、下記のコラムをご覧になり、多方面から可能性を検討してみてはいかがでしょうか。
使わないマンションの活用方法は？売却以外の活用事例を紹介〜その1
使わないマンションの活用方法は？売却以外の活用事例を紹介〜その2

 

シェアハウスを売却するコツと注意点

シェアハウスの売却方法を確認したところで、続いては売却のコツと注意点をご紹介します。

 

オーナーチェンジ物件として売る場合の3つのコツ

まず、シェアハウスをオーナーチェンジ物件として売り出す場合は、次のポイントを押さえましょう。

• 利回りを良くしておく
• 内覧できるよう入居者に説明・合意を得ておく
• シェアハウスの売却に強い不動産会社に仲介を依頼する

投資用物件として売り出す場合は、「収益性があるか」という点で物件の価値を測ることになります。
良い物件として評価されるにはまず、利回りを良くしておく必要があるのです。

収入を増やせば利回りは上がりますが、やみくもに家賃を上げてしまうと入居者がいなくなってしまう恐れもあります。

そこで、有効な利回り上昇の対策として、修繕費など年間でかかる支出を抑えましょう。

「原状回復義務」を契約書に記載しておき、退去の際、入居者の責任の範囲で、修繕費を払ってもらえるようにしておくのも手段の1つです。

また、致命的な破損・大掛かりな修繕にならないよう、日頃からこまめにメンテナンスすることも良い方法です。

そして、内覧は買い手が物件の現状を見て、購入を判断するための大切なステップですので、入居者に売却する旨を伝え、内覧できるよう日程調整をしておきましょう。

最後に、下記のような、シェアハウスの売却に強く、信頼できる不動産会社を選ぶことが肝心です。

• シェアハウスの取り扱い実績が豊富である
• 相談や質問に親身になって応えてくれる
• 物件の所在する地域情報に詳しい

一般の居住用建物と、投資用物件とでは買い手の層が異なります。
査定を依頼する際、シェアハウスとして売却したいことを伝え、シェアハウスの売却実績が豊富かどうか確認してみましょう。

 

空き家として売却する場合の注意点

シェアハウスを空き家にして売却する際、特にサブリース業者と契約していたり、普通借家契約を結んでいたりする場合は、退去がスムーズにいかない可能性があります。

サブリースとは、サブリース業者に建物を貸し、業者が入居者に転貸する契約方法です。
普通借家契約の場合と同様に、貸主には正当事由をもって解約してもらうよう借主に理解を促すしかありません。

同意が得られても、立退料や違約金を支払わねばならないケースもあると知っておきましょう。

実際のところ、解約に関してトラブルに発展することも多いです。
手続きが難航しそうな場合は、早めにサブリース契約に精通している不動産会社や、弁護士など専門家に相談することをおすすめいたします。

 

シェアハウスを売却する手順

シェアハウスを売却する際の手順は、基本的に一般的な住宅を売る際の流れと違いはありません。

今回は、不動産会社に買い手探しをしてもらう、仲介での手順をご紹介します。

＜売却の手順＞

1.不動産会社に査定を依頼する
2.不動産会社と媒介（仲介）契約を結ぶ
3.広告や内覧など、販売活動を行う
4.買い主と不動産売買契約を締結する
5.売却代金の決済、物件の引き渡しを行う

査定は複数社に依頼すると、各社の査定額を比較できます。

査定額の高さで選ぶのではなく、根拠をもって「なぜこの査定額になったのか」をきちんと説明してくれる業者を選ぶのがポイントです。

「シェアハウスをなるべく早く売りたい」場合は、不動産買取という方法もあります。

仲介での売却価格よりも安くなる傾向はあるものの、不動産会社に直接買い取ってもらうので、買い手を探す手間がなく、早期売却が期待できますよ。

不動産売却の流れについては「不動産売却の手続き、その流れと押さえたいポイント」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

まとめ

●シェアハウスの売却方法は主に2パターンある
シェアハウスは、1つの物件に複数人が住む賃貸住宅を指します。
売却方法は、オーナーチェンジ物件（投資用物件）として売り出す、入居者に退去してもらい、空き家として売却する方法の2パターンです。
また、ローンの残債がある場合は、金融機関に許可を得て行う「任意売却」という方法もあります。

●シェアハウスの売却に強い不動産会社を選ぼう
オーナーチェンジ物件として売却する際のコツとして、投資用物件の取り扱い実績が豊富で、親身に相談に乗ってくれる信頼できる不動産会社を選ぶと、売却がスムーズに進むでしょう。
また、利回りを良くしたり、内覧できるよう手配しておいたりすることも大切です。

●シェアハウスの早期売却には不動産買取の検討もおすすめ
シェアハウスを売る手順は、一般的な住宅を売る際の流れと違いはありません。
なるべく早く現金化したい場合は、不動産会社に直接売却する「不動産買取」も検討してみましょう。

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