不動産は、たとえ自分の親が所有する物件であっても、名義人以外の者が勝手に売却することはできません。土地と建物の名義が違っても売却は可能ですが、基本的にはどちらか1人の名義に統一してから売却する方法が、もっともスムーズで一般的です。

今回は、実際に土地と建物で名義が違う物件を売却する際は、どのような手順で進めれば良いのか見ていきます。

土地と建物の名義が違う不動産を売却する流れ

土地と建物で名義人が異なる場合、その不動産を売却するための手順を解説していきましょう。

1.土地と建物の名義を統一するための協議をする

名義人が異なる状態では売却しにくいことは、前回までのコラムで解説した通りです。そこでまずは、土地と建物の名義を1人に揃えることから始めます。

どちらの名義に統一するか協議し、合意が得られれば手続きを進めます。中心となって家の売却を進められる方を名義人にすればスムーズですが、相手方の不動産を買い取る資金が用意できない場合は、資金のある方を名義人にします。

2.買取金額を設定する

たとえ親族であっても、金銭のやり取りなく名義変更を行うと、「贈与」とみなされて贈与税が課せられます。また、不動産価額を決めても、相場と比べて極端に安い価額で売買してしまうと「みなし贈与」と扱われる可能性があります。

そのため、親子や夫婦の間でも、通常の不動産売買と同じように、適切な価額を設定して取引する必要があります。贈与税は税率が高いため、後から贈与税が課税されることの無いよう、専門の不動産業者や税理士に相談し、適切な価額に設定するのが賢明です。

3.相手方にお金を支払う

売買価格が決まったら売買契約書を作成し、売買代金の授受を行います。支払う際は、実際に資金の移動があったと証明できるよう銀行振込などでその痕跡を残すようにし、領収書なども作成します。税務署から架空の取引とみなされないよう、客観的な証拠となる書面を残すことが大切です。

4.名義変更の手続きをする

名義変更手続きは自分でもできますが、申請書の作成や必要書類の準備などが必要です。書類に不備があれば修正や再提出が必要となり、何度も法務局へ行くことになります。

普通は不動産に関する知識は専門家ほど多くありませんし、仕事との兼ね合いで、なかなか書類の準備をする時間も取れないものです。そのため、手続きは司法書士に依頼するのが一般的。報酬の相場は10万円前後が目安です。

名義変更が完了するのは、所有権移転登記の申請をしてから約1週間程度です。これで土地と建物の名義人を統一できるので、その後は通常の不動産と同じように売却活動を進められます。

まとめ

3回にわたって解説してきた通り、土地と建物の名義が違う不動産を売却する場合は、名義をどちらか1人に揃えて売却する方法が最もスムーズです。

ただ、自分が相手方の不動産を買い取る場合は、相場の価額で購入できるだけの資金が必要です。無償または相場よりも極端に安い価額で譲渡すると、贈与税の課税対象になるので注意が必要です。

また、中にはもう一方の物件所有者が認知症の親であったり、相続により共有名義になっていたりと、名義を揃えるだけで大変なケースもあるでしょう。いずれにしても、土地と建物の名義が違う状態のまま単独で売却するのは、非常に難しいのが現実です。手間はかかりますが、紹介した方法を参考に一つひとつステップを踏んで進めていきましょう。

不動産売却は多額のお金が動く取引です。ましてや名義に関わる問題は権利関係のトラブルに発展しかねないため、適切な取引が行えるよう、専門知識を持つ不動産会社や司法書士に相談して進めるのが安心です。