不動産売却のコツ2021.07.02

家の耐用年数は何年くらい?価値は耐用年数で決まるのか〜その1

一戸建て住宅の耐用年数は、何年なのでしょうか。最初は新築で購入しても、年月が経つにつれて徐々に古くなり傷んできますので、何年住み続けることができるのか気になるところです。とはいえ、手入れ次第で住める期間は変わってくるでしょう。

古くなれば、不動産としての価値も下がっていきます。では「耐用年数」は、「家の価値がいつまであるか」を示すものなのでしょうか。今回は、家の耐用年数と価値、売却する場合の方法について解説していきます。

家の耐用年数とは何か

耐用年数とは、ひと言でいうと「使用に耐えうる年数」です。一般的には、建物の耐用年数は以下の4つの考え方があります。

・法定耐用年数
税務上、減価償却資産(この場合は家)が利用に耐えうる年数

・物理的耐用年数
建築材料そのものが使用に耐えうる期間。建物構造の老朽化、劣化に伴うもので、性能としての限界です

・社会的耐用年数
社会の変化に取り残されて陳腐化した設備や間取りなどによって、所有者自身が「このままではもう住めない」と感じるまでの期間。設備としてはまだ使えても、古臭いと感じたり、ライフスタイルや環境の変化によって訪れる寿命のことです

・経済的耐用年数
維持管理費をかけた上で性能を維持できる期間。適切に改修すれば耐用年数は伸びますが、劣化が進むにつれて改修費がかさむため、いずれは建て替えた方が安く済む時が訪れます。つまり、「建物が経済的に使用できる最大の期間」のことを指します

家の実際の寿命は違う?

日本の一般的な木造住宅の寿命は、30年程度といわれています。

30年といわれる理由の一つは、国土交通省が公表しているデータにあります。2008年〜2013年に取り壊された住宅の平均築後年数が、32.1年だという調査結果に基づいています。(出典:「我が国の住宅ストックをめぐる状況について(補足資料)」)

しかしこの結果は、単純に「取り壊された木造住宅」の築後年数であって、その中にはまだ使える状態なのに壊された住宅も含まれています。逆に、取り壊されずに現在も残っている住宅は入っていません。つまり、実態を反映しているとはいえないデータなのです。

木造住宅の実質平均寿命は30~80年

日本で最も普及している一戸建ての住宅は、木造住宅です。減価償却の計算に使われる木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、建物本来の寿命である物理的耐用年数は約80年ともいわれています。

この数字は、骨組み・軸組・基礎に使用される木材の耐久年数から算出したもの。適切に乾燥が保たれ、構造体に使われている木材に腐食の被害がなければ、80年以上経っても住むことができます。

中古住宅は、法定耐用年数を超えると価格が下がる傾向にありますが、適切にメンテナンスされていれば耐久性を最大限発揮でき、家の価値はある程度保たれるでしょう。

住宅の実際の寿命は、メンテナンス次第です。適切な時期に修繕やリフォームなどの手入れを行うことで、寿命以上に長く住むことも可能なのです。

家の価値はいつまであるか

どんなにこだわりの戸建てでも、築年数と比例して価値は下がっていきます。とはいえ、価値があるのは築○年までと一律に言えるものではなく、実際には「売りに出したら買い手がつく」限りは、価値があるといえます。

不動産会社の査定価格というよりも、「購入希望者に買ってもらえる価格」こそが、その家の価値といえるでしょう。

法定耐用年数を超えると価値がない!?

木造住宅の法定耐用年数は22年です。そのためこの年数が、一般的に古い家とみなされるボーダーラインになります。

しかし実際には、築22年で家の寿命が尽きるわけではありませんし、たとえ古くても、住宅として問題がなければまだまだ価値はあります。だからこそ中古住宅が流通しているのです。

適切なメンテナンスで価値を維持

住宅を長持ちさせて価値を保つためには、適切なメンテナンスが欠かせません。単に掃除するだけでなく、外壁や設備機器、水回りなどを定期的にチェックし、ダメージを早めに見つけて修繕・補修することが大切です。

部分的な修繕のほか、築年数に応じて大きなリフォームを行うことで、家の価値を維持することができます。

家の価値を決めるのは築年数だけではない

家の価値は、住宅そのものだけでなく、立地なども関係します。利便性の高い立地は資産価値が高いため、築年数が経っていても良い価格で売れることも多いのです。近所に新駅ができる予定の周辺地域なども期待が持てるでしょう。

逆に最寄のバス路線が廃止されるなど、公共交通機関までの距離が遠くなると、築浅物件でも価値は下がってしまいます。家の価値を決める要素は、築年数だけではないのです。

次回は引き続き、家の状況に応じた売却方法について解説します。

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著者
家の耐用年数は何年くらい?価値は耐用年数で決まるのか〜その1

札幌手稲店 野口 祥子

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