不動産の売却を考える理由は人それぞれです。
例えば、何らかの理由で住宅ローンが支払えなくなってしまい、滞納せざるを得ない状況で売却を考えている方もいらっしゃるでしょう。
今回はそういった場合に行うと良いとされる「任意売却」についてご紹介します。
通常の売却との違いは何なのかを詳しく見ていきましょう。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後もローンが残ってしまう不動産を、金融機関の合意を得て売却する方法です。
住宅ローン滞納などで残債務を一括で返済できないと、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収するのです。
それでは、どんな時に任意売却ができるのか見ていきましょう。

住宅ローンの支払いが困難になった時

任意売却を行うべきケースとして一番に挙げられるのが、住宅ローンが支払えなくなった場合です。
会社の業績が落ちてしまったり、収入が減ることにより住宅ローンが払えなくなり、何ヶ月も滞納することはあり得る話でしょう。
昨今のコロナ禍によりこのような状況になってしまった方は多く、住宅ローンを支払う意思があっても、現実的な状況を踏まえると「家を手放そう」と考える事も一案なのかもしれません。
コロナ禍に関係なく、怪我や病気で就労することが難しくなった場合や、転職に失敗した場合などでもこのようなケースに陥る可能性があります。

差し押さえや自己破産の手続き中

収入が減ってしまったことにより、日々生活するために借金を抱える方も少なくありません。
しかし、借金は一時的な応急処置にしかすぎないため、結局返済が滞ってしまって、差し押さえや自己破産をしなければならなくなるケースも存在します。
特に自営業者などは会社を存続するために借金を抱えるケースが少なくないですが、借金の金額が大きければ大きいほど返済が困難になるのは当然ですね。
もし差し押さえや自己破産といった状況になってしまった場合も、任意売却を利用することが可能です。
ちなみに、任意売却と似た用語として「競売」というものがありますが、こちらは借金やローンの担保として不動産を設定していた場合、裁判所の指示により強制的に売却されてしまうというものです。
競売では一般的な相場の6割ほどで売却されてしまうので、経済的な損失が大きく、できるだけ競売にかけられる前に任意売却を行うべきでしょう。

任意売却にはどんなメリットとデメリットがある？

上記の状況に当てはまっている方は任意売却を行うことができるのですが、「本当に任意売却を行って大丈夫なのかな？」と不安を感じる方も少なくないでしょう。
確かに任意売却を行うとなると大変な手続きが必要だったり、何かしらのマイナス面があるのではないかと不安になってしまいますよね。
初めて任意売却を行おうと検討している方は、ぜひメリットとデメリットを詳しく知った上で行うようにしてください。

任意売却を行うメリット

上記で記載したように、差し押さえや自己破産といった厳しい状況にある方は、その状態が続くと不動産を強制的に競売にかけられてしまう可能性があります。
もちろん不動産が競売にかけられてしまうと経済的な損失を受けるほか、強制力が働くため、否応なしに自分の不動産を手放さなければならなくなります。
その点、任意売却は自分の意思を無視されることなく売却をすることができ、上手くいけば相場と同等の価格での売却が可能です。
仲介や不動産会社が買取を行う、通常の売買と同じような方法や価格で売却をすることができるので、任意売却である事実を周囲に知られる可能性も低いです。
さらに、仲介で売却する場合は、仲介手数料を売却額から差し引くことが可能であったり、ローン残債を分割で返済することができるなど、債務者に負担のないように売却することが可能なのも嬉しいポイントです。

任意売却を行うデメリット

一見、メリットを多く感じられる任意売却ですが、住宅ローンを滞納したという事実がある以上、個人信用情報には傷がつき、その後の生活に影響を及ぼす可能性があります。
そもそも任意売却を行う要件が揃っているということは、その時点でブラックリストに載ってしまっている可能性があります。
任意売却を行うことで信用情報に影響を与える訳ではなく、任意売却を行う要件が揃っていることが、そもそも良くないことだと覚えておきましょう。
手数料や売却時にかかる費用、ローン残債を返済していくと、売却額が利益にならないのも大きなデメリットです。
また、長い期間買主が見つからない場合は、必然的に競売にかけられてしまう可能性もありますので、早めに行動することが大切です。

通常売却との違いとは

➀債権者（借入先の金融機関）の同意を得る必要がある。
通常売却の場合は所有者の意思だけで売却できますが、任意売却のように住宅ローンを完済できない状態で担保（抵当権）を外すためには債権者の同意が必要だからです。
②債権者が売却する金額を決定する。
債権者（借入先の金融機関）は「より高く」かつ「早く」任意売却を成立させるため独自のルートで不動産を査定し、売却金額を決定します。この事は、債務者（売主）にとっても早く解決できるのでメリットがあると言えます。

様々な事情で住宅ローンの返済が難しくなってきた場合は、信頼できる不動産会社を探して早めに相談すると良いでしょう。