こんにちは。イエステーション北章宅建 江別店の赤井です。

「建物を解体して更地にしたのに、なかなか買い手がつかない」
そんな状況に悩まれていませんか？

「更地にすれば売れる」と思って解体費用をかけたのに、思うように売却が進まないケースは少なくありません。

しかし、売れないまま放置するのは、税金や管理負担がどうなるのかという懸念があります。

今回のコラムでは、更地にしても売れない原因や、放置した場合のリスク、そして現実的な売却対策について詳しく解説しますので、ぜひご参考にしてください。

 

更地にしても売れないとどうなる？放置するリスクも確認

更地にすれば売れやすくなる側面もありますが、「必ず売れる」わけではなく、買い手が見つからずに時間だけが経過するケースは珍しくありません。

売れないまま放置が続くと、次のような金銭的・管理的なリスクがあることに注意が必要です。

 

リスク①税負担が大きく増える可能性

住宅が建っている土地（住宅用地）には課税標準の特例があり、小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が価格の6分の1、一般住宅用地は3分の1になります。

建物を解体するとこの特例が外れるため、売れない間は固定資産税の負担が大きくなってしまいます。

 

リスク②草木の繁茂・不法投棄など管理コストの発生

放置された土地では雑草が生い茂ったり、ゴミを無断で捨てられたりするリスクがあります。

近隣への迷惑にもなるため、定期的な草刈りや清掃の費用・手間が継続的にかかります。

 

リスク③時間経過で市場価値が下落する可能性

長期間売れ残った土地は「何か問題があるのでは」と購入検討者に思われるかもしれません。

売り出し期間が長引くほど問い合わせが減り、さらに売れにくくなる悪循環に陥るケースもあるでしょう。

 

リスク④解体費用を回収できない可能性

家の解体には、地域・接道・残置物などの条件でも異なりますが、木造住宅の場合「4〜5万円／坪」かかるのが目安となります。

例えば、40坪の住宅であれば、160〜200万円程度の解体費用がかかります。

放置が長引くほど、費用がまるごと持ち出しのまま、回収の見込みは遠のきます。

解体費用について詳しくは「空き家の解体費用はどれくらい？更地にせずに売る方法はある？」で解説しています。

上記の放置によるデメリットは時間が経つほど大きくなるため、なぜ売れないのか原因を調査し、早めに対策が必要です。

 

更地にしても売れない主な原因とは？

更地にしても売れない背景には、さまざまな原因が想定されます。
「なぜ売れないのか」を把握し、具体的な売却対策につなげましょう。

 

原因①価格が相場より高い

土地を探している買い手の多くは、まず予算を決めてから条件に合う物件を絞り込むのが一般的な流れです。

売り出し価格が相場より高いと、そもそも検索結果に表示されないため、存在にすら気づいてもらえないまま時間が過ぎていきます。

「似た物件よりも高いな」と感じた買い手はほかの土地と比較した時点で選択肢から外すため、問い合わせに至らないケースが多いのが実情です。

 

原因②立地やエリア需要の問題がある

買い手が土地を選ぶとき、価格と同じくらい重視されるのが「そこで実際に暮らせるか」という条件です。

駅や学校・スーパーが遠い、交通の便が悪い、周辺に生活に必要な施設がないといったエリアは、そもそも「住みたい」と思う人が少なく、更地にしても状況は変わりません。

土地そのものではなく、エリア全体が買い手のニーズに合っていないことが、売れない根本的な原因になっているケースもあります。

 

原因③「再建築不可」など法的制限がある

接道義務を満たさないなどの理由で、原則として建て替えが難しい土地は、「再建築不可」物件と呼ばれます。

更地にした後、駐車場や資材置き場などとして活用できても、「居住用の土地」として用途が限られるため、買い手が見つかりにくい傾向があります。

 

原因④境界未確定など権利関係の不安がある

境界が未確定のまま売却した場合、買い手が建物を建てる際に正確な敷地面積がわからず、利用計画を立てにくくなる可能性があります。

また、後から隣地所有者との間で境界をめぐるトラブルに発展するリスクも残ります。

境界問題は隣地所有者との間で大きな争いになることもあり、購入を慎重に検討させる要因の一つになり得ます。

境界トラブルについては「土地の境界トラブル、どうすればいい？ 戸建て・土地売却前に知るべき事例と対策」で詳しく解説しています。

 

原因⑤販売戦略・不動産会社の選定ミス

物件情報が主要な不動産サイトに掲載されていなかったり、エリアの需要を把握していない会社に任せていたりすると、良い土地でも買い手の目に届かないまま時間が過ぎてしまうことがあります。

価格や立地に問題がなくても、販売活動の内容次第で売れ行きは大きく変わるでしょう。

 

更地にしても売れない土地を売却するための具体策

「更地にした土地が売れない原因」が見えてきたら、状況に合わせた対策を取っていきましょう。

「値段を下げるしかない」と思われがちですが、ほかにも現実的な方法はあります。

原因別に取れる対策を紹介します。

①類似物件と価格を比べて見直す

価格が相場より高い場合は、相場に見合った価格への見直しを担当者に相談してみましょう。

売り主自身でも、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産ポータルサイトなどで、同じエリアの似た条件の土地がいくらで売り出されているかを調べておくと、査定結果が妥当かどうかの判断材料になります。

 

②メリットを整理しターゲットを絞り直す

立地やエリアの条件は変えられませんが、見せ方と売却先となるターゲットを変えることで状況が動くことがあります。

まず、その土地・エリアのポジティブな面を改めて書き出してみましょう。
もともとその土地に住んでいた方であれば、実際の居住経験から語れるメリットもあるはずです。

そして、土地のメリットを訴求しやすいターゲットを絞ります。

「静かで子育てしやすい」「自然が近くアウトドアが好きな人に向いている」「広めの土地なので趣味の作業場や畑として使える」など、ターゲットに刺さる訴求ポイントを不動産会社と一緒に整理し、販売活動に活かしましょう。

 

③不動産買取を検討する

現状のまま早期に手放したい場合は、不動産会社による買取が現実的な選択肢の一つです。
買取では再販売を前提に不動産会社が直接購入するため、現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。

特に、再建築不可の状態を改善するには、隣地を購入して接道幅を確保するなどの方法がありますが、費用や手続きの面でハードルが高いのが実情です。

不動産仲介よりも売却価格は安くなるものの、「早期に売却を終わらせたい」という方にとって検討する価値のある方法といえるでしょう。

再建築不可物件の売却について詳しくは「再建築不可物件でも売却できる？売却する際のポイントをご紹介」をご参照ください。

 

④確定測量を実施して不安材料を取り除く

境界が確定していない土地の場合は、測量会社に依頼して確定測量図を作成し、隣地所有者との境界を明確にしておくことで、買い手の不安材料を事前に取り除けます。

費用の目安は、100坪以下であれば、35〜80万円程度かかるのが一般的です。

確定測量については「確定測量とは？費用の目安や流れ、注意点までチェック！」で詳しく解説しています。

 

⑤戦略を見直し、会社の変更を検討する

不動産会社の販売活動に不安を感じる場合は、仲介を依頼している会社の変更を検討するのも有効な手段の一つです。

ただし、すぐに変更を判断するのではなく、まずは現在の販売状況を確認してみましょう。

例えば、次のような点をチェックすると改善のヒントが見えてくることがあります。

• 主要な不動産ポータルサイトに物件情報が掲載されているか
• 写真や説明文が土地の魅力を十分に伝えているか
• エリアの相場や需要を踏まえた販売戦略になっているか

改善の余地がある場合は、不動産会社に相談することで販売活動が見直される可能性もあります。

一方で、対応に不安がある場合やエリアの事情に詳しくない会社だと感じる場合は、不動産会社の変更を検討するのも良いでしょう。

地元の市場に精通した会社に依頼することで、売却活動の進め方が大きく変わるケースもあります。

なお、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいる場合は注意が必要です。

契約期間中に自己都合で解約すると、契約内容や解除理由によっては、調査費用や広告費などの実費相当の費用償還を求められる場合があります。

不動産会社を変更する場合は、契約満了のタイミングで切り替えるのが安心です。

 

⑥隣地所有者への売却を打診する

不動産会社を通じた売却活動と並行して、隣地の所有者に直接話を持ちかける方法もあります。

隣地の方にとっては、土地を広げて使えるメリットがあるため、意外と前向きに検討してもらえるケースがあります。

また、周辺で駐車場スペースを必要としている事業者や、近隣で商売を営んでいる方への打診も検討してみましょう。

北章宅建では、何十年も使用していなかった更地を売却したいとご相談いただいたケースで、隣地の方への打診がきっかけとなり、販売活動を始める前に成約に至った事例もございます。

詳しくは下記をご参照ください。
何十年も使用していない更地の土地を売却したい。

 

⑦駐車場などとして一時活用する

売却活動を続けながら、月極駐車場や資材置き場として暫定的に活用するのも方法の一つです。

収益が得られれば、固定資産税や管理コストの一部を補いながら売り時を待てますし、放置したままにするよりも土地の状態を保ちやすい利点もあります。

 

⑧空き家バンクへの登録を検討する

自治体によっては、更地でも「空き家バンク」に登録できるケースがあります。

移住希望者や地域活性化に関心のある購入者の目に触れる機会が生まれ、通常の売却活動では出会えなかった買い手とつながれる可能性があります。

固定資産税の軽減措置や補助金制度を設けている自治体もあるため、お住まいの地域の制度を一度調べてみましょう。

 

まとめ

●更地にしても売れない状態が続くと負担が増す
放置すると固定資産税が大きく増える可能性があるほか、管理コストの発生や市場価値の下落など、時間が経つほどリスクが積み重なります。

●更地が売れない原因は複数ある
価格設定・立地・法的制限・境界未確定・販売戦略のミスなど、複合的な原因が絡んでいるケースも少なくありません。

●原因に合わせた対策で売却の可能性を広げよう
価格の見直しやターゲットの絞り直し、確定測量、会社変更、買取の活用、隣地への打診など、更地にしても売れないと感じたら、できることから動いてみましょう。

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