多くの人にとって、住宅は人生で一番大きな買い物。支払いも長期間に及ぶため、住宅ローンの利用で後悔したくありませんよね。

これまで3回にわたり、住宅ローンで失敗した様々なケースを見てきました。最後は、こうした失敗を避けるために必要な対策を紹介します。

住宅ローンで失敗しないための注意点

住宅ローンを利用する際、具体的にはどのような点に注意すればいいのでしょうか。

①本当に「返せる額」を見極める

金融機関は、「返済負担率＝年収に占める年間返済額の割合」を目安に融資を行います。返済負担率は「年間返済額÷年収×100」で計算され、多くの金融機関で35％以下を基準としていますが、金融機関や年収によっては40％以下としているところもあります。

しかし、借りられる額はあくまで計算上出てきた数字です。実際に返せる額ではありません。無理なく返済するためには、一般的に「返済負担率は25％までに収めるべき」だと言われています。さらに慎重を期すなら、額面ではなく手取り年収でシミュレーションする方がいいでしょう。

【額面年収で計算した場合】
500万円×25％＝125万円
年間返済額：125万円、毎月の返済額約：10万5,000円

【手取り年収で計算した場合】
400万円×25％＝100万円
年間返済額：100万円、毎月の返済額：約8万4,000円

手取り年収で算出した毎月の返済額は、額面年収より約2万円低い金額になりました。この額を返済額の上限とし、毎月の収入から住宅ローン、生活費や教育費、貯蓄に回す分などを差し引いて支障がないか計算してみてください。

さらに手取り年収の返済上限額から融資額を算出し、残りの金額を頭金にすることで、現実的な資金計画を立てることができます。

②ライフプランを組み立てる

住宅ローンを組むときは、将来設計をしっかり考えておく必要があります。なぜなら失敗事例の多くは、生活の変化によって起こりうる事態を想定せず、「今」の状況だけで判断していることに原因があるからです。

住宅ローンの返済は最長50年と長きにわたります。その間の生活には様々な変化があり、その都度必要な出費があります。ライフプランの中でまとまった支出が考えられるのは、次のようなタイミングでしょう。

・子どもの誕生
・子どもの進学
・両親の介護が必要になった時
・転職や退職した時

ライフプランを組み立てることで、将来的にいつ頃どの程度のお金が必要になるのかが想定でき、将来増える出費を踏まえて住宅ローンの返済額を決めることができます。働き方次第で収入も変わってきますので、転職や独立の可能性があるなら「ボーナス払いはできるだけ抑える」「早めに住宅ローンを完済する」といった工夫も必要です。

③将来のリスクに備える

ライフプランをしっかり組み立て、収入に見合った住宅ローンを組んでいても、返済期間の間には不測の事態が起こることもありえます。リスクとして考えられるのは、「リストラによる退職」「病気やケガで働けない」「離婚」などです。

どんな理由であっても、住宅ローンが払えなくなると家は競売にかけられます。そうならないために、いざという時に使える自己資金を用意しておくこと。働かなくても1年程度生活できる蓄えがあれば、もし職を失っても焦ることなく就職先を探すことができるでしょう。

病気やケガのリスクには、保険で備えましょう。団体信用生命保険（団信）に加入していても、保障される範囲は加入者が死亡・高度障害になった場合のみです。そのほかの病気に備えて、疾病保障付き保険に加入することを検討しましょう。

金融機関は、通常の団信に加えて独自の疾病保障をつけてサービスを差別化しています。ガン、脳卒中、急性心筋梗塞になると住宅ローン残高が保障される「3大疾病保障」のほか、三代疾病に加えて高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎に対する保障を追加した「8大疾病保障」などがあります。いずれも一定の要件を満たせば保険金が支払われます。

疾病特約の保険料は、住宅ローンの適用金利に上乗せして支払う方法が一般的で、手厚い保障になるほど金利も高くなります。返済可能な範囲で、もしもの時に備えた保険を検討しましょう。

気をつけたいのは、「一度通常の団信に入って住宅ローンを借りると、途中で疾病保障特約を追加することはできない」という点です。付けた特約を外すこともできないため、必要かどうか申し込みの時点での見極めが重要です。

④自然災害に備える

近年は、地震や洪水などの自然災害が多発している日本。もし自然災害で住宅を失うような被害を受けても、基本的にはローンの返済が免除されることはありません。

こうしたリスクを少しでも減らすためには、家を購入する際に自治体が発行するハザードマップを確認しておくことが必要です。

まとめ

住宅ローンの失敗には、様々なパターンがあることがおわかりいただけたと思います。住宅ローンは多額の借金のため、失敗するとその影響は人生設計にまで及ぶ可能性があります。

せっかく手に入れるマイホームですから、長く安心して暮らしたいですよね。住宅ローンで後悔しないよう、今回紹介した失敗例から注意点や対策を学び、将来をしっかり見通して無理のない返済計画を立てていきましょう。