こんにちは。イエステーション北章宅建 小樽店の柴田です。

住み替えを考え始めたとき、多くの方がまず気になるのが「結局、いくらくらいの費用を準備しておけば良いのだろう？」という点ではないでしょうか。

住み替えには売却と購入の両方の手続きが必要になるため、思っている以上に多くの費用がかかることがあります。

今回のコラムでは、住み替えにかかる費用の総額目安や内訳を詳しく解説し、売り先行と買い先行での費用の違い、さらに費用を抑えるためのポイントもご紹介します。

 

住み替えにかかる費用はいくら？総額の目安と内訳を解説

結論からお伝えすると、住み替えでは「売却時」と「購入時」で、それぞれ異なる費用が発生します。

そのため、住み替えにかかる費用は一律に何％と決まるものではなく、売却価格と購入価格をそれぞれ基準にして考えることが重要です。

一般的な目安としては、「売却時：売却価格の5〜7％程度」「購入時：購入価格の5〜8％程度」を、諸費用として見込んでおくと安心です。

例えば、3,000万円で売却し、4,000万円の物件を購入する場合では、下記のように計算できます。

【売却価格：3,000万円の場合】

• 3,000万円 × 5％ ＝ 150万円
• 3,000万円 × 7％ ＝ 210万円

【購入価格：4,000万円の場合】

• 4,000万円 × 5％ ＝ 200万円
• 4,000万円 × 8％ ＝ 320万円

売却時の諸費用は150万〜210万円、購入時の諸費用は200万〜320万円となり、住み替え全体では、合計で約350万〜530万円前後が一つの目安になります。

続いて、売却時・購入時にかかる費用の内訳を見ていきましょう。

 

売却時にかかる主な費用

売却時に発生する主な費用は次の通りです。

 

①仲介手数料

不動産会社に売却を依頼した際に支払う成功報酬で、法律により上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は、「売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税」で計算できます。

売却価格が3,000万円の場合は、下記の計算となり、仲介手数料は105.6万円です。

【計算例】

• 3,000万円 × 3％ ＝ 90万円
• 90万円 ＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜）
• 96万円 × 1.1 ＝ 105.6万円（税込）

 

②印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代で、契約金額に応じて税額が決まります。
多くの場合、1〜6万円程度が目安です。

 

③住宅ローン繰上返済手数料

住宅ローンが残っている場合、売却時に一括返済を行うため、金融機関へ手数料を支払うことがあります。
金額や有無は金融機関ごとに異なりますが、1〜3万円が目安です。

 

④抵当権抹消費用

住宅ローン完済後、抵当権を抹消する登記手続きが必要です。

登録免許税として1件につき1,000円と、司法書士に手続きを依頼する場合は、1～2万円程度の報酬が必要です。

 

⑤譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合に課される税金です。

売却価格そのものではなく、「取得費や譲渡費用を差し引いた利益」に対して課税され、物件の所有期間によって税率が異なります。

詳しくは、「不動産売却時の譲渡所得税とは？仕組みや計算方法など詳しく解説」で解説していますので、あわせてご覧ください。

 

⑥測量費・解体費（必要な場合）

物件によっては、境界が未確定の土地を売却する場合の測量費や古家付き土地として売却する際の解体費などが必要な場合もあります。

解体費用や測量費については、下記コラムもあわせてご参照ください。
空き家の解体費用はどれくらい？更地にせずに売る方法はある？
確定測量とは？費用の目安や流れ、注意点までチェック！

 

購入時にかかる主な費用

購入時には、主に下記の費用がかかります。

 

①仲介手数料

中古住宅などを不動産会社の仲介で購入する場合に発生します。

計算方法は売却時と同様で、例えば4,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料は約138万円（税込）が目安です。

【計算例】

• 4,000万円 × 3％ ＝ 120万円
• 120万円 ＋ 6万円 ＝ 126万円（税抜）
• 126万円 × 1.1 ＝ 138.6万円（税込）

 

②登記費用（所有権移転登記／抵当権設定登記）

不動産を購入する際には、新居購入時の名義変更として「所有権移転登記」を行う必要があります。

また、住宅ローンを利用する際は、「抵当権設定登記」が必要になります。

それぞれ、費用の目安は次の通りです。

【所有権移転登記】

• 登録免許税：原則「固定資産税評価額 × 2％」で計算
• 司法書士報酬（手続きを依頼する場合）：5〜15万円程度

【抵当権設定登記】

• 登録免許税：住宅ローンによる取得で一定の要件を満たす場合、一般的に「借入金額 × 0.1％」で計算
• 司法書士報酬（手続きを依頼する場合）：4〜10万円程度

 

③住宅ローン関連費用

金融機関への事務手数料や保証料などが該当します。

借入額や金融機関によって金額に差が出やすい費用ですが、定額型の場合3〜5万円程度、定率型の場合は「借入額 × 2.2％前後」が目安です。

 

④不動産取得税

不動産を取得した際に課税される地方税で、簡易的には「固定資産税評価額 × 税率（3％）」の計算式で算出します。
一定の条件を満たすことで、軽減措置を受けられる場合があります。

 

⑤火災保険・地震保険料

住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入はほぼ必須です。

保険料は建物構造や補償内容、保険期間によって大きく異なります。

 

見落としやすい費用・想定外の出費に注意

売却・購入に直接かかる費用以外にも、住み替えでは次のような出費が生じることがあります。

• 引越し費用
• 仮住まい費用（家賃や初期費用など）
• 家具・家電の購入費
• ハウスクリーニングや軽微な修繕費

 

住み替え費用は「売り先行」と「買い先行」でどう違う？

住み替えは、進め方によって費用のかかり方や資金負担のタイミングが大きく異なります。
代表的な方法は、「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3つです。

仮住まい費用が発生するか、ダブルローンの可能性があるか、資金負担がいつ生じるかといった点を整理し、自身の資金状況や生活スタイルに合った方法を選ぶことが重要となります。

それぞれの特徴や、向いている人をご紹介します。

 

売り先行｜現在の住まいを先に売却する方法

売り先行とは、現在の住まいを売却してから新居を購入する進め方で、下記の特徴があります。

• 売却代金を受け取ってから購入に進むため、資金計画を立てやすい
• 新居が決まるまでの間、仮住まい費用（家賃・初期費用）が発生する可能性がある
• 仮住まいを挟む場合、引越しが2回になり、引越し費用が増える
• ダブルローンになるリスクは低い

そのため、次のような人には特に、売り先行が向いているといえます。

• 住宅ローンの残債がある
• 手元資金にあまり余裕がない
• 売却価格を確定させてから購入を検討したい
• 実家など、仮住まいを確保しやすい

 

買い先行｜新居を先に購入する方法

買い先行とは、新居を購入してから現在の住まいを売却する方法であり、特徴は次の通りです。

• 仮住まいが不要で、引越しは1回で済む
• 売却が完了するまでの間、ダブルローンが発生する可能性がある
• 購入時にまとまった自己資金が必要になることもある
• 資金負担が一時的に大きくなりやすい

そのため、以下の人には買い先行が向いているといえます。

• 自己資金に余裕がある
• 住宅ローンの残債が少ない、または完済している
• 希望条件に合う新居をじっくり探したい
• 仮住まいによる生活の負担を避けたい

 

同時進行｜売却と購入を同時に行う方法

同時進行は、売却と購入をほぼ同じタイミングで進める方法で、下記の特徴があります。

• 仮住まい費用やダブルローンを避けやすい
• 資金の流れがシンプルになり、費用負担を抑えやすい
• 売却と購入のスケジュール調整が難しく、実現できるケースは限られる

下記のような方に特におすすめです。

• スケジュール管理に柔軟に対応できる
• 仮住まい費用やダブルローンをできるだけ避けたい

なお、同時進行で住み替えを進めるには、売却と購入の引渡し時期や決済日を細かく調整する必要があり、綿密なスケジュール管理が必要です。

そのため、新居と売却物件のエリアが近く、売却と購入を同じ不動産会社にまとめて相談できる場合は、同時進行を進めやすいケースといえるでしょう。

売却と購入を同じ不動産会社に依頼するメリット・デメリットや、同時決済・同時進行を行う際の注意点については、下記のコラムで詳しく紹介しています。
住み替えは同じ不動産会社か別の会社か？メリット・デメリットを解説
住み替えで同時決済・同時進行は可能？メリットや注意点を解説

 

住み替え費用を抑えるポイントと資金計画の注意点

住み替えにかかる費用は工夫次第で抑えることができますが、同時に資金計画の立て方にも注意が必要です。

 

住み替え費用を抑えるためのポイント

まずは、費用を抑えるためのポイントをご紹介します。

 

①税制特例を活用する

マイホームを売却する場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や軽減税率の特例などを利用できるケースがあります。
適用要件を満たすかどうかで税負担が大きく変わるため、事前に確認しておきましょう。

 

②売却価格を適正に設定する

売却価格の設定は、住み替え時の手元資金に直結します。

相場より低すぎると資金が不足しやすく、高すぎると売却が長引く原因になります。
相場を確認し、無理のない価格設定を心がけましょう。

 

③引越しや仮住まいにかかる費用を見直す

引越し費用や仮住まい費用は、時期や期間によって金額差が出やすい項目です。
繁忙期を避けて引越す、仮住まい期間を短く抑えるなど、工夫次第で費用を軽減できる場合があります。

仮住まいについては「住み替え時の仮住まいについて解説。必要なケースや費用など詳しく」で解説していますので、ぜひあわせてご確認ください。

 

④査定時に「住み替え希望」であることを不動産会社に相談する

住み替え費用を抑えるためには、査定の段階で「住み替えを前提としている」ことを、不動産会社にしっかり伝えておくことも大切です。

相談の際は、売却価格の提示だけでなく、住み替え全体のスケジュールや、必要に応じてほかの不動産会社と連携した調整が可能かどうかなども確認してみましょう。

 

住み替え時の資金計画における注意点

住み替えでは、費用の総額だけでなく、資金が「いつ」「いくら」必要になるかを把握しておくことが重要です。

また、売り先行・買い先行のどちらを選ぶかによって、資金の動くタイミングは大きく変わるため、住み替え全体の流れを意識して計画を立てましょう。

例えば、買い先行の場合、売却代金が入る前に購入資金を用意する必要があるため、自己資金で対応できない場合は、住み替えローンなどの資金調達方法を検討するケースもあります。

詳しくは「住み替えローンとは？ 内容や条件、メリット・デメリットを知って検討を」で解説しています。

 

まとめ

●住み替え費用は、売却時と購入時にそれぞれ異なる諸費用が発生する
住み替えでは、売却時は売却価格の5～7％程度、購入時は購入価格の5〜8％程度を目安に見込んでおくと、資金計画を立てやすくなります。

●売り先行と買い先行では住み替え費用を負担するタイミングと内容が異なる
売り先行では、仮住まい費用や引越し費用が発生しやすい傾向があります。
一方、買い先行では、売却前に購入資金を用意する必要があるため、ダブルローンの可能性があります。
自己資金状況や生活スタイルに合った進め方を選ぶことが重要です。

●住み替え時には、資金がいつどのくらい必要か把握することが大切
自己資金で対応できる範囲や、住宅ローンを含めた資金の流れを事前に整理しておくことで、住み替え時の資金不足や想定外の負担を防ぎやすくなります。

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