不動産に関する手続き2021.07.15

競売にかけられたらどうする?流れや回避方法を知って対応しよう

こんにちは!
イエステーション北章宅建 江別店の赤井です。

住宅ローンの返済が滞ると、家を競売にかけられて、大切な家を失ってしまう可能性があります!
やむを得ない競売だとしても、どんな流れで進むかわからないと不安ですよね。

今回は、家が競売にかけられたらどうすべきかを解説。
競売の流れやとるべき対応、競売を回避するための対処法などもご紹介します。

オークション

 

競売とは? 競売にかけられるケースやデメリットを確認

競売とは、債権者が債務者の財産を差し押さえて処分し、売却金から債権回収をする方法です。

こんなケースで競売にかけられる恐れがあります。

  • 住宅ローンの返済が滞っている
  • マンションの管理費などの滞納が続いた
  • 消費者金融からの借入の返済が滞っている
  • 投資用不動産のローン返済が滞っている

住宅ローンの返済ができなくなると、住宅が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
住宅を抵当に入れていない借金やローンに関しても、滞納が続くと債権者から競売を申し立てられる可能性はあります。
ただし、競売にかけられるかどうかは裁判所が判断します。

家を競売にかけられると、通常の売却にはない以下のようなデメリットがあります。

  • 売却価格が相場よりも大幅に安くなる
  • 競売にかけられたことが近所に知られる可能性がある
  • 売却金から引っ越し費用を出せない

競売での売却は、市場相場の5~8割程度の金額になることが多いです。
売却金のみで住宅ローンを完済はできず、家を失ったあともローンの返済は続きます。

競売物件の情報は公開されますし、現地調査のために関係者が家に出入りをしますので、家を競売にかけられてしまったことが近所に知られてしまう可能性も。

また、売却金はすべて住宅ローンの返済にあてられるので、経済的に苦しい中で引っ越し費用などを別に捻出しなくてはいけません。

 

競売にかけられたら、どんな流れで進む?

住宅ローンの返済が滞ると金融機関から督促状などが届きます。
滞納した状態が6ヵ月程度続くと、債権者(金融機関)が競売申立てをし、裁判所が受理をすると競売の手続きが始まります。

その後は、以下のような流れで進みます。

 

「競売開始通知」が届く

①物件の差し押さえ
②物件の現状調査
③現況調査報告書と評価書、物件明細書を作成し、売却基準額を決定

競売の手続きが始まると、まずは債務者に「競売開始通知」が届きます。
その後、裁判所は物件の詳細や周辺を調査して価値を判断し、売却基準額を決定します。

 

「期間入札通知」が届く

①入札手続き
②開札手続き
③落札

競売具体的な方法は、一定期間内に買受を希望する人が金額を指定して入札し、一番高い金額を入札した人が落札できるという方法です。
期間入札通知書には売却基準価額、入札期間、開札期日、会場、売却の決定日などが記載されています。
通知書到着から1ヵ月半~2ヵ月後頃に期間入札が開始されます。

 

売却の決定

①裁判所が買受人の調査をし、売却を許可
②買受人が裁判所へ代金納付
③立ち退きの強制執行

落札者が決定すると、裁判所が買受人の審査をし、問題なければ売却を許可。
買受人は決められた期間内に裁判所へ代金を納付し、売却が完了。

その後、債務者は強制執行で立ち退きとなります。

 

もし競売にかけられたらどうすれば?未然に防ぐ方法や対処法

競売にかけられてしまったら、家を安く手放すことになり、住宅ローンの残りを返済し続けるのも大変です。

銀行から督促があった時点で滞納金を返済すれば、競売を回避できます。

しかし、そもそも経済的に苦しくローンの返済が滞ってしまったのが原因というのであれば、競売にかけられる前に急いで売却手続きをとるという方法もあります。
ローン返済が滞り始めてから競売開始通知が届くまでは、およそ半年程度。
その間にできるだけ早く不動産会社へ相談してみましょう。

売却金で住宅ローンが返せない「オーバーローン」状態の家を売却するには「任意売却」という方法もあります。
任意売却とは、金融機関に許可をもらい、抵当権を外して売却する方法です。
売却価格は相場よりも下がる傾向にありますが、競売よりは高く売れるケースが多いです。
売却金から引っ越し費用などを捻出することもできます。

また、競売開始通知が届いて競売の手続きがスタートしてしまったときには、競売を取り下げてもらえるよう債権者と交渉するという方法も。
「任意売却を進めている」ことを理由に、競売を取り下げてもらえるケースもあります。
債権者の目的は「債権を回収する」ことですので、競売よりも適した回収方法があれば交渉に応じてくれることもあるようです。

ただし、競売の取り下げができるのは「期間入札書が開始する前日」まで。
それまでの間に任意売却を成立させなくてはいけないため、速やかな行動が必要です。

 

まとめ

・自宅を競売にかけられるケースやデメリット
競売とは債務者の財産を強制的に処分して債権を回収する方法です。住宅ローンの滞納が続くと家を競売にかけられてしまいます。競売は相場よりも安い金額での売却となること、競売の事実が近所に知られる可能性があること、引っ越し費用などが残らないことがデメリットです。

・競売にかけられたあとの流れ
競売にかけられたら「競売開始通知」が届きます。物件を差し押さえ、現状調査をして売却基準額を決定。期間入札で落札者を決定、売却許可を得て代金納付をすれば売却が完了。強制執行で立ち退きとなります。

・競売を防ぐ方法や競売にかけられたときの対処法
競売を未然に防ぐには、金融機関からローン支払いの督促があったときに滞納分を支払うこと。返済が難しい場合はそう判断した時点で売却などの対応を考えましょう。オーバーローンの場合は、任意売却を検討してください。競売にかけられてしまっても、任意売却などを理由に競売取り下げの交渉をすることもできます。

 

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競売にかけられたらどうする?流れや回避方法を知って対応しよう

江別店 赤井 圭一出会うお客様は一人一人違う想いを持っていらっしゃると思います。それぞれのお客様に共感し、最後には「任せて良かった」とご納得していただける様日々取り組んで参ります。 空知エリアの不動産に関する事は私にお任せください。

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