こんにちは。
イエステーション北章宅建 小樽店の柴田です。

お得で楽しい節税方法、ふるさと納税をご存知ですか？

実は不動産売却をしたときは、ふるさと納税の活用チャンス。
不動産売却によって、ふるさと納税の限度額が上がるケースがあるのです。

今回は不動産売却と、ふるさと納税の関係について解説致します。
どんな不動産売却でふるさと納税の活用がおすすめか、ふるさと納税の限度額の計算方法、不動産売却に関わるふるさと納税の注意点などをお伝えします。

 

ふるさと納税は不動産売却にどう関係する？

ふるさと納税とは、自治体を選んで寄付をすることで税金が控除される制度です。
正式名称は寄付金控除といいます。

寄付した金額から2,000円を引いた額が所得税・住民税から控除され、実質自己負担2,000円で返礼品がもらえる、お得で楽しい控除制度。
返礼品は肉、魚、農産物など地域の特産品や、家電製品、日用品、雑貨などバラエティ豊かです。

ふるさと納税で寄付できる金額の上限は、その年の所得で決まります。
不動産売却をして利益が出たなら、その年の所得が増えることになるのでふるさと納税の限度額も上がります。

寄付金額が上がれば返礼品のグレードも上がります。
不動産売却をするなら、ぜひふるさと納税の活用も検討しましょう。

 

不動産売却でふるさと納税の上限が増えるのはどんなケース？

不動産売却によりふるさと納税の上限が増えるのは、不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合です。

不動産の売却で利益が出れば、それが年間の所得にプラスされて支払うべき税額が上がり、連動してふるさと納税の限度額も上がります。

不動産売却の利益とは「いくらで売れたか」ではなく、不動産の売却金から不動産の取得費や売却にかかった経費（譲渡費用）などを引いた金額です。
古い不動産で取得費がわからない場合は、売却金の5％を取得費とします。

たとえば、こんな場合で利益が出るケースが多いです。

• 購入した金額よりも大幅に高く売れた
• 先祖から受け継いで購入費用のわからない土地を売った
• 購入間もない別荘が購入したときと同じくらいの価格で売れた

マイホームの売却がふるさと納税の限度額に影響することは少ないです。
なぜならマイホームの売却には「3,000万円の特別控除」という制度があり、マイホームの売却では譲渡所得から3,000万円を控除できるからです。

売却金から取得費と譲渡費用を引き、さらに3,000万円を引くと、ほとんどの場合で譲渡所得はゼロに。
不動産を売却しても課税所得に影響を与えないので、ふるさと納税の限度額には影響がありません。

ただし、マイホームの買い替えで新居の購入に際して住宅ローン控除を使う場合は例外となります。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できませんので、どちらか節税効果が高い方を選ぶことになります。

また、別荘や投資用物件の売却でも3,000万円の特別控除は対象外。
そのような場合では譲渡所得が増えて、ふるさと納税の上限が増えることもあるでしょう。

 

ふるさと納税額の限度額の計算方法を解説

ふるさと納税の限度額は年間の収入、厳密にいうと所得にかかる住民税を基準に計算されます。
少し複雑になりますが、ふるさと納税の減額の計算方法をご紹介していきます。

【1】給与などの収入に対する住民税所得税割額を計算

まずは源泉徴収票などを確認して、住民税所得割額を計算します。
源泉徴収票に載っている「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計額」を引くと「所得控除後の金額」が出ますので、その金額に10％をかけることで住民税所得割額が出ます。

所得控除後の金額が500万円だったとすると、住民税所得割額は50万円になります。

 

【2】不動産譲渡所得に対する住民税所得税額を計算

不動産譲渡所得にかかる住民税所得割額は、不動産を所有していた期間によって異なります。

• 長期譲渡所得（5年を超える土地・建物等）：5％
• 短期譲渡所得（5年以下の土地・建物等） ：9％

6年所有していた不動産を売却し、譲渡所得が1,000万円だった場合、住民税所得割額は50万円になります。

 

【3】 住民税所得割額の合計額と所得税率から、ふるさと納税の控除上限額を計算

【1】【2】で求めた給与所得と不動産譲渡所得にかかる住民税所得割額を合算すると、100万円。
この合計額を下記の数式に当てはめると、ふるさと納税の控除限度額が計算できます。

ふるさと納税の上限額＝住民税所得割額の合計額 × 20％ ÷ { 90%－（所得税率 × 復興税率1.021）}＋2,000円

所得税率は所得額によって異なりますが、ここでは給与所得における課税所得額に対応する税率を使って計算します。
給与における課税所得が500万円なら、所得税率は20％。
計算式に当てはめると以下のようになります。

100万円 × 20％ ÷ { 90%－（20％ × 復興税率1.021）}＋2,000円＝およそ289,000円
上限金額はおよそ289,000円です。

ちなみに1,000万円の不動産譲渡所得がなく、給与所得のみで計算した場合の上限金額はおよそ146,000円となります。
※控除上限はそのほかの収入や控除、家族構成などによって異なります。

上限額の計算は、ふるさと納税をした年の所得を元に計算します。
年末までに源泉徴収票を取得できない場合は、昨年の収入や給与明細などを元に目安の金額を計算してみましょう。
控除金額をシミュレーションできるサイトなどもありますよ。

 

不動産売却でふるさと納税を活用する際の注意点は？

不動産売却で利益が出そうなときは、ふるさと納税を活用してみましょう。
ただし不動産売却でふるさと納税をする場合には下記の点に注意してください。

上限額を超えないこと

ふるさと納税をした分が控除されるのは、先ほど計算した上限額まで。
上限額を超える寄付をした場合、超えている部分は控除対象にはならず純粋な寄付になります。

節税や控除を目的にふるさと納税をする場合は、上限額に注意しましょう。

 

ふるさと納税は売却をした年の年末までに行う

不動産売却でふるさと納税をする場合は、売却した年の12月31日までの寄付が必要です。
1月1日以降は翌年の寄付扱いになってしまいますので、忘れずに寄付をしておきましょう。

インターネットサイトなどを利用すれば、12月31日の深夜まで手続きが可能です。

 

確定申告が必要

不動産売却とふるさと納税を同時に行った場合、控除を受けるためには確定申告が必要です。
確定申告をしないと控除を受けられなくなってしまいます。

翌年の2月～3月の期間に忘れずに確定申告をしましょう。

 

まとめ

・不動産売却とふるさと納税の関係とは
ふるさと納税とは自治体へ寄付をすることで、寄付金額から2,000円を差し引いた額が所得税・住民税から控除され、さらに返礼品がもらえるお得な制度。寄付上限額は所得を元にした住民税額から計算されます。不動産を売却して利益が出ると所得が増えるのでその分ふるさと納税の上限額も上がります。

・ふるさと納税額の限度額の計算方法
ふるさと納税の上限額の計算式は、住民税所得割額の合計額 × 20％ ÷ { 90%－（所得税率 × 復興税率1.021）}＋2,000円。給与所得と不動産譲渡所得は分離課税なので、別々に住民税を求めたうえで合算して計算します。

・不動産売却でふるさと納税を活用する際の注意点
上限額を超えた部分は控除に反映されないので、上限額をしっかり把握することが大切。年内の所得金額で計算するので源泉徴収票が間に合わない方は昨年の収入などを参考に目安を把握しましょう。不動産売却とふるさと納税を同時にした場合は、翌年の確定申告が必須です。

 

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