こんにちは。北章宅建江別店・岩見沢店・滝川店 統括店長の赤井です。

空き家の処分方法には、そのまま一戸建てとして売却する方法と、建物を解体して更地として売却する方法がありますが、どちらが良いかは状況次第。

今回はこの2つの売却方法についてそれぞれ解説します。

2つの売却方法、それぞれの、必要な費用などを知って、どちらの方法が良いのか考えてみましょう。
そのほかの選択肢についてもお伝えします。

 

空き家を放っておくとどうなる？ まずは問題点を確認

誰も住んでいないからと空き家の放置は厳禁。
空き家の所有者は、空き家の適切な管理を続ける管理義務があります。
空き家の管理をせずに放置した場合、こんな問題が発生する可能性があります。

• 建物の老朽化により資産価値が低下する
• ぼろぼろの空き家で地域の景観が悪化する
• 虫や悪臭の発生原因になる
• 台風や大雨などの災害で崩れる
• 壁や屋根が崩れて通行人にケガをさせる
• 不審者が出入り、たむろし、犯罪がおこる
• 放火や火の不始末で火災が起こる

特に、遠方に住む所有者は空き家の様子をすぐに見に行くことができません。
問題が起こっていることに気付きづらく、気付いた時には問題が大きくなってしまっているケースも。

また、適切に管理がなされていない「特定空家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になったり、最悪の場合は強制的に撤去されてしまいます。
もちろん、撤去費用は所有者の負担です。

 

【空き家の処分方法その1】建物をそのまま売却する

空き家を建物としてそのまま売却する方法です。

使っていない空き家を手放せば、管理の手間や費用、固定資産税の負担などから解放されます。
空き家をそのまま購入してくれる相手がいれば、建物を取り壊す費用もかかりません。

ただし、売却が決まるまでは空き家の管理を続けなくてはいけませんね。

空き家の管理維持には年間30万円以上もの費用がかかるケースもあります（空き家の維持管理にかかる費用については「空き家の維持費はこんなにかかる！維持費の内訳と手放す方法を解説」の記事でも詳しくご紹介しています）。

中古物件に対するニーズが高いエリアなら良いですが、地方などではなかなか買い手が付かず時間がかかってしまうことも。

また、買い手が付きやすいようにリフォームを行うという方法もあります。

北章宅建での売却事例

■築15年の空き家をリフォーム後売却

ご両親が引っ越し後、空き家となった実家を売りたいとご相談を受けました。
凍結により水回りがパンクしていたので、修理をしてから販売活動を開始。
築15年でしたが、きれいで状態の良い家でしたので3ヵ月で買い手が見つかりました。

 

【空き家の処分方法その2】解体して更地として売却

空き家を取り壊し、更地として土地だけを売却する方法です。

空き家の状態やエリアによっては、土地だけの方が売りやすく、早く買い手が見つかる可能性が高くなります。
更地の方が購入者は空き家の処分やリフォームを考えずに、土地を好きなように使えるからです。
空き家付きよりも高い値段で売却できるケースもあります。

ただし、当然ですが解体費用は所有者の負担です。
売却前に解体費として大きな費用が必要になりますし、解体費用を売却代金に上乗せできるとは限りません。
空き家の解体費用に関しては、建物の構造や大きさなどによって異なります。

また、建物を解体して更地にすると、土地の固定資産税に適用されていた「住宅用地の特例」が解除されます。
土地の固定資産税が最大6倍になり、売却までに時間がかかると税金の負担が大きくなってしまうため、その点は考慮しておきましょう。

北章宅建での売却事例

■更地にして住宅用地として売却

築年数が古く間取りも現代のニーズに合わない建物でしたが、立地が良いため思い切って解体しての売却を提案しました。
小さな区画でしたが、お隣も空き家だったため同時に解体、売却を提案。
2つの区画を合わせてちょうどよい大きさとなって価値が高まり、スムーズに売却が実現しました。

 

空き家の処分にかかる費用は？

空き家の処分にかかる費用は、こちらは建物のまま売却するケース、解体して更地として売却するケースで売却にかかる費用はそう違いはありません。
空き家だと管理費やリフォーム代、更地だと解体費がプラスされますが、それ以外はほぼ同じです。

共通して必要となる費用は下記のようになります。

 

印紙税

不動産の売買契約書は「課税文書」にあたり、契約金額に応じた印紙税の納付が必要です。
収入印紙を売買契約書に貼付する形で納付します。

【契約金額ごとの印紙税額】
10万円超、50万円以下 ：400円
50万円超、100万円以下：1,000円
100万円超、500万円以下：2,000円
500万円超、１,000万円以下：1万円
1,000万円超、5,000万円以下：2万円

 

登録免許税

建物や土地などの登記内容を変更する際に必要な税金です。
売買による所有権移転登記の場合の税額は「固定資産評価額×2％」となります。

 

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
売却金額全てが利益（譲渡所得）になるわけではなく、売却にかかった費用やその不動産を取得するためにかかった費用を差し引いて残った金額が利益とみなされます。

【課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）】

一定の条件を満たす場合は、譲渡所得が3,000万円以内だと譲渡所得税が課税されないという特例もあります（更地にした場合も含まれます）。
空き家の売却で3,000万円以上の利益が出ることは稀ですので、特例を上手に活用して売却する良いでしょう。

 

仲介手数料

不動産会社の仲介を利用して空き家を売却したら、不動産会社へ仲介手数料の支払いが必要です。
仲介手数料額は契約金額に応じて上限が決められています。

800万円以下の物件
仲介手数料：30万円＋消費税

800万円超の物件
仲介手数料：物件価格の３％+６万円+消費税

※2024年7月1日に宅地建物取引業者の報酬規定が改正されました。
（空き家の流通促進を目的とした国土交通省の取り組みによるもので、800万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が最大33万円に引き上げられました。）

 

そのほか、空き家のこんな処分、活用方法も

上記でご紹介した以外の処分方法をご紹介します。

不動産会社に買取してもらう

不動産会社の仲介で買い手を探すのではなく、不動産会社に直接空き家を買い取ってもらう方法です。
一般の売却よりは価格が安くなってしまいますが、買い手を探す時間や手間を省き、確実に売却できるのが大きなメリットです。

 

賃貸に出す

賃貸住宅として活用できれば、毎月家賃収入を得ることができます。
ただし、賃貸にするためのリフォームや、管理を続ける必要があります。
不動産会社が賃貸管理を行ってくれるサービスなどもあります。

 

リノベーションして再利用する

リノベーションをして店舗やオフィスなどとして活用、地域のコミュニケーションスペースとして提供・貸し出しするといった方法もあります。

そういった取り組みを募集・支援している自治体もあります。

 

まとめ

• 空き家の放置は建物の老朽化や資産価値の低下、防犯・安全上のリスクがあります。特に地元など離れた場所にある空き家では、問題が起こった時に気付きづらいです。

• 空き家を建物のまま売却すれば取り壊し費用が不要です。ただし空き家の状態やエリアなどの条件によって売却までに時間がかかってしまうことも。空き家を所有している間は管理の手間や費用、固定資産税がかかってしまいます。

• 空き家を解体して更地にすれば、建物付きよりも早く売れる可能性があります。ただし解体費用は所有者の負担。建物を解体してしまうと土地にかかる固定資産税が高くなるので、売却までに時間がかかると負担が大きくなってしまいます。

• 空き家や土地を売却する際にかかる費用は、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、仲介手数料などです。空き家やその土地の条件によっては、譲渡所得税の控除があります。

• そのほか、不動産会社に買取をしてもらう、リノベーションをして賃貸や店舗、オフィスとして活用するといった方法もあります。