不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の小幡です。

「サラリーマンでもアパート経営はできるのだろうか」「副業禁止の会社でも大丈夫なの？」「具体的にどうやって始めればいいの？」といった、疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか。
サラリーマンの方でもアパート経営は十分に可能です。

今回は、サラリーマンがアパート経営を始めるメリットや具体的な流れ、注意点について詳しく解説します。
これからアパート経営を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

 

アパート経営をサラリーマンがするメリット

サラリーマンがアパート経営を行うことは十分可能です。
2019年の国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によると、賃貸アパートを経営している方のうち、約4割がサラリーマンという結果もあります。

管理会社に管理を委託すれば大きな手間もかからず、本業の傍ら収入を増やし、将来に向けた資産形成を進めることができます。

サラリーマンがアパート経営をするメリットをご紹介します。

 

給料以外に収入を得られる

アパート経営の最大のメリットは、本業の給与以外に安定した収入を得られる点です。

例えば、全8室のアパートを経営した場合で各部屋の家賃が8万円とすると、満室時の家賃収入は月64万円。
そこからローン返済費や管理委託料などの経費を差し引いても、相当な金額が手元に残ります。

適切な物件選びと経営管理を行えば、本業の給与とは別に収入源を確保できます。
将来的には複数の物件を所有することで、さらなる収入増加も期待できます。

 

節税対策になる

アパート経営は相続税対策として有効です。
現金を相続するよりも、不動産として相続した方が課税評価額が低くなるため、相続税が低くなります。
賃貸物件はマイホームと比べて、課税評価額がさらに低くなる特例もあります。

また、贈与税においても同様の効果があり、将来の贈与や相続を考えると、現金で残しておくよりも賃貸アパートのほうが節税対策になるのです。

加えて、アパート経営で万が一赤字になった場合は、赤字の不動産所得と給与所得を損益通算し、所得税や住民税の負担を軽減できるケースもあります。

 

銀行から融資を受けやすい

アパート経営ではアパートローンを利用することが一般的ですが、サラリーマンは安定した収入があるので、銀行からの融資を受けやすいという大きな利点があります。
また、アパートローンは物件自体が担保となるため、ほかのビジネスローンと比較して低金利という特徴も。

自己資金が少なくてもアパート経営を始められ、大きな利益を生み出すチャンスがあるのです。

 

アパート経営をサラリーマンが行う流れ

アパート経営を始めるには、しっかりとした準備と計画が必要です。
サラリーマンがアパート経営を始める際の具体的な流れを解説します。

 

①自己資金の用意

アパート経営を始めるにあたって、必要となる自己資金は「物件価格の10～30％」が目安。
不足分はアパートローンで融資を受けることになりますが、融資可能額は年収の7〜10倍程度が目安です。

 

②情報収集と物件選び

自己資金の目処がついたら、購入するアパートを探し始めましょう。
物件の探し方には、不動産情報サイトの確認、新聞広告や雑誌のチェック、不動産会社への相談などがあります。

物件を絞り込んだら、実際に現地で下見をし、立地条件や建物の状態、周辺環境などを細かくチェックしましょう。

 

③購入申し込みとローン審査

購入したいアパートが決まったら不動産会社に購入を申し込み、平行して金融機関へ融資の相談を行いましょう。
アパートを購入する場合は、通常の住宅ローンではなく、事業系ローンであるアパートローンを利用します。
金融機関に相談すると仮審査が行われ、通過すれば本格的な契約手続きへと進めます。

 

④不動産売買契約と管理会社選び

アパートローンの仮審査が通過したら、不動産会社と正式に売買契約を結びます。

また、アパート経営を円滑に行うために、管理会社と契約することをおすすめします。
国土交通省の調査によれば、約8割のオーナーが管理会社に委託しているといわれています。

管理会社に委託せず自主管理も可能ですが、管理会社に委託するほうが手間や負担を軽減でき、本業への支障も避けられます。
サラリーマンの場合は、効率的に経営するために管理会社に委託するのがおすすめです。

アパートの管理方法や業務内容について詳しく知りたい方、管理を自分で行うか委託するかの判断材料が欲しい方はこちらのコラムもご覧ください。
アパートの管理業務の内容は？管理方法や資格についても確認
マンション・アパート管理は自分で行える？メリット・デメリットを解説

 

⑤アパートの引き渡し

アパートローンの本審査が通り、管理会社とも契約を済ませたら、購入したアパートの引き渡しを受けます。
引き渡し時には登記費用や不動産会社への仲介手数料なども支払います。

 

アパート経営をサラリーマンが行う際の注意点

アパート経営には多くのメリットがありますが、サラリーマンが始める際には注意すべき点もあります。
リスクを理解し、適切に対処していくことが成功への鍵となります。

 

会社の副業規定を確認する

会社や業種によっては、副業が禁止されている場合もあります。
アパートの規模など条件によっては副業とみなされずにアパート経営が可能な場合もありますが、念のために就業規則を確認し、人事部などに相談してから始めることをおすすめします。

 

リスクを理解する

ビジネスにはチャンスと同時にリスクもあります。

アパート経営における主なリスクには以下のようなものがあります。

• 初期費用が高額になる点
• 建物の老朽化による資産価値の低下
• 金利上昇によるローン返済負担の増加
• 空室発生による収入減少

これらのリスクは完全に排除することはできませんが、事前に把握しておくことで対策ができます。
例えば、空室リスクに対しては立地条件の良い物件を選ぶことで対策できますし、金利上昇リスクには固定金利ローンの利用などが有効です。

アパート経営はビジネスの一種であり、投資にはリスクが伴うことを理解した上で、それらを把握し、適切に管理することが成功への道につながります。

アパート経営で気をつけたい点は、こちらのコラムでもご紹介しております。
あわせてご覧ください。
アパート経営でのよくある失敗例。対策と成功を目指すためのポイントも

 

まとめ

●アパート経営をサラリーマンがするメリット
サラリーマンのアパート経営には、本業以外の安定した収入確保、節税などのメリットがあります。安定した給与収入があることで、銀行からの融資も受けやすく、低金利でのアパートローン活用もしやすいでしょう。

●アパート経営をサラリーマンが行う流れ
サラリーマンがアパート経営を始めるには、自己資金の用意、情報収集・物件探し、物件購入・ローン契約・引き渡しといった流れが一般的。サラリーマンの場合は本業に支障が出ないよう、信頼できる管理会社に管理業務を委託することをおすすめします。

●アパート経営をサラリーマンが行う際の注意点
サラリーマンがアパート経営を始める際には、会社の副業規定を確認し、リスクについて理解することが大切です。アパート経営はビジネスの一種であり、そこにはリスクが伴うことを理解した上で、適切な対策を行なっていくことが成功への道につながります。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
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