不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の小幡です。

「アパートの耐用年数は何年くらいなのだろう」
「耐用年数を過ぎたら、アパート経営を続けられないのだろうか」
そんな疑問をお持ちではありませんか？

アパートの法定耐用年数は、建物そのものの寿命を示す年数ではありません。
一方で、減価償却や融資、売却など、アパート経営に関わるさまざまな場面に影響します。

今回は、アパートの法定耐用年数と建物寿命の違い、経営への影響、耐用年数を過ぎたあとの対応方法について詳しく解説していきます。

※2026年8月時点の情報です

 

アパートの「耐用年数」とは？法定耐用年数と建物寿命の違いを解説

アパートの耐用年数について考える際は、まず「法定耐用年数」と「実際に建物を使える期間」は別のものだと理解しておきましょう。

一般的にアパートの「耐用年数」として示されることが多いのが、法定耐用年数です。

 

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、建物などの資産について、税務上の減価償却費を計算するために国が定めている期間です。

アパートなどの建物は、取得した費用を一度に経費にするのではなく、定められた期間にわたって「減価償却費」として経費に計上していきます。
その期間を決める基準となるのが法定耐用年数です。

ただし、法定耐用年数は「その年数を過ぎたら建物が使えなくなる」「取り壊さなければならない」という意味ではありません。

あくまで税務上の基準であり、適切な修繕やメンテナンスを行うことで、期間を超えて使用されるアパートもあります。

一方、実際に建物を使用できる期間、いわゆる建物の寿命は、構造や施工状態、修繕履歴、日頃の管理状況などによって変わります。

そのため、法定耐用年数を迎えたことだけを理由に、アパートとして使用できなくなったと判断するものではありません。

 

法定耐用年数は建物の構造によって異なる

では、アパートの法定耐用年数は何年なのでしょうか。

住宅用の建物では、構造によって主に次のように定められています。

• 木造：22年
• 鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以下）：19年
• 鉄骨造（骨格材の厚さ3mm超4mm以下）：27年
• 鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）：34年
• 鉄筋コンクリート（RC）造：47年

参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

鉄骨造は、骨格材の厚さによって法定耐用年数が異なります。
ご自身の物件がどの区分に該当するのか、設計図書などで確認しておきましょう。

木造アパートの特徴や経営する際のポイントについては、「木造アパート経営のメリット・デメリットと成功のポイント」で詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。

 

中古アパートでは耐用年数の考え方が異なる場合がある

「中古アパートなら、法定耐用年数から築年数を差し引けば、残りの耐用年数がわかる」と考える方もいるでしょう。

しかし、事業用の中古アパートの耐用年数は、単純に築年数を差し引いて求めるわけではありません。

事業用の中古アパートは、取得後に使用できる期間を見積もって耐用年数とすることができます。

使用可能期間の見積もりが難しい場合は、一定の要件のもと、法定耐用年数と取得時点までの経過年数をもとにした簡便法で算定できる場合があります。

そのため、中古アパートを購入する際は、建物の構造からわかる法定耐用年数と築年数だけでなく、建物の状態や修繕状況も含めて確認しておくことが大切です。

具体的な計算方法については、国税庁「中古資産の耐用年数」をご参照ください。

なお、税務上の取り扱いは物件の条件によって異なるため、具体的な判断は税理士などの専門家へ確認すると安心です。

 

アパートの耐用年数が経営に与える3つの影響

法定耐用年数は税務上の基準ですが、アパート経営では減価償却だけでなく、融資や将来の売却にも関係します。
長期的な収支を考えるためにも、主な3つの影響を確認しておきましょう。

 

①税金・収支への影響

建物の取得価額は、適用する耐用年数に基づいて減価償却費として経費に計上していきます。

減価償却が終了すると、それまで計上していた減価償却費がなくなるため、ほかの条件が同じであれば課税対象となる所得が増え、税負担が増える可能性があります。

特に、減価償却が終わったあともローン返済が残っている場合は注意が必要です。

減価償却費によって所得を抑えにくくなる一方で、ローン返済のうち元本部分は必要経費にならないため、税金の負担が増えて手元に残る資金が減ることがあります。

このように、ローン元本返済額が減価償却費を上回り、帳簿上は利益が出ていても手元の資金が減りやすくなる状態を「デッドクロス」といいます。

税金やキャッシュフローへの影響は、所得状況や借入条件、物件の条件などによって異なるため、必要に応じて税理士へ相談しましょう。

 

②金融機関からの融資への影響

アパートを所有したあとも、ローンの借り換えなどで、あらためて金融機関から融資を受けることがあります。

その際、金融機関によっては、建物の残存耐用年数を審査上の目安の一つとする場合があり、築年数の経過によって融資期間や条件に影響することがあります。

もちろん、融資期間や審査基準は、金融機関・借入状況・物件条件などによって異なり、一律ではありません。
しかし、融資期間が短くなれば、同じ金額を借りても毎月の返済額が増え、アパート経営のキャッシュフローに影響する可能性もあるでしょう。

借り換えなどで融資を検討する場合は、耐用年数によって融資条件がどう変わるかも金融機関に確認しておくと、今後の資金計画を立てやすくなります。

 

③売却価格や資産価値への影響

将来アパートを売却する場合にも、耐用年数や築年数が関係します。

築年数が経過すると、建物部分の評価が変わるほか、購入希望者が利用するローンの融資条件に影響する場合があります。
その結果、購入できる人が限られたり、売却価格に影響したりする可能性も。

ただし、アパートの価値は耐用年数や築年数だけで決まるものではありません。
立地や土地の価値、入居状況、家賃収入、建物の状態なども含めて総合的に評価される点も押さえておきましょう。

 

耐用年数を過ぎたアパートはどうする？対応方法と判断ポイント

法定耐用年数を過ぎたからといって、すぐにアパート経営をやめる必要があるわけではありません。

今後の方針を考える際は、現在の家賃収入や空室状況を踏まえ、これから必要になる修繕・設備更新の費用がどの程度かかるのかを確認することがポイントです。

その上で、建物の状態や立地、今後の賃貸需要なども踏まえ、「修繕しながら経営を続ける」「リフォーム・リノベーションを行う」「売却・建て替えを検討する」といった選択肢を比較しましょう。

 

修繕・設備更新をしながら経営を続ける場合

現在も一定の家賃収入を確保できており、必要な修繕費を支払っても収支を保てる見込みがある場合は、修繕や設備更新を行いながら経営を続ける方法が検討できます。

その際に確認したいのは、外壁や屋根など目に見える部分だけではありません。
給排水設備や電気設備など、建物の機能を支える設備も、築年数の経過とともに劣化や不具合が生じる可能性があります。

今後どこに修繕・交換が必要になりそうか、どの程度の費用がかかるかを確認し、将来の支出を見込んだ管理計画を立てておきましょう。

アパートの点検や修繕の進め方については、「アパート経営のメンテナンスとは？費用・負担を抑えるコツも」で詳しくご紹介しています。

 

リフォーム・リノベーションを検討する場合

建物そのものは使用できても、設備や内装の古さが入居者募集の妨げになっている場合は、リフォーム・リノベーションを検討しましょう。
例えば、水回りの設備や内装を見直すことで、現在の入居者ニーズに対応し、空室対策につながる可能性があります。

ただし、単純に「古いから改修する」のではなく、改修費に対して、入居率の改善や家賃収入の維持・向上をどの程度見込めるかを確認することが重要です。

管理会社などに空室の原因や入居希望者の反応を確認した上で、費用をかける効果があるかを判断しましょう。

 

売却・建て替えを検討する場合

今後必要になる修繕・設備更新の費用が大きく、費用をかけても家賃収入や入居率の改善が見込みにくい場合は、売却や建て替えも選択肢になります。

判断のポイントは築年数だけではありません。
これまでの修繕履歴や今後必要になる修繕費、空室状況、家賃収入などを総合的に確認することが重要です。

例えば、修繕費の負担が年々増えているにもかかわらず、空室も増えているようであれば、そのまま経営を続けても収支が改善しにくい可能性があります。

反対に、立地が良く今後も賃貸需要を見込める場合は、現在の建物を建て替えてアパート経営を続ける選択肢も考えられるでしょう。

売却を検討する場合は、土地の価値や入居状況、建物の状態によって査定額が変わってくるため、まずは不動産会社に査定を依頼し、想定される売却価格を確認した上で、経営を続けた場合と比較すると判断しやすくなります。

あわせて、旧耐震基準で建てられたアパートは耐震性も確認しておくと、今後の修繕・建て替え・売却を考える材料になります。

法定耐用年数を超えたアパートの対応方法は、建物状況や所有者の目的によって異なります。
不動産会社や管理会社など専門家へ相談しながら判断することが大切です。

 

まとめ

●アパートの耐用年数は、建物寿命とは異なる税務上の基準

法定耐用年数は減価償却に使う年数で、建物が使えなくなる年数ではありません。
構造によって年数が異なり、中古アパートでは使用可能期間の見積もりや取得時の経過年数などを踏まえ、一定のルールにより耐用年数を算定します。

●アパートの耐用年数は、税金・収支、融資、将来の売却に影響する

建物の取得価額は適用する耐用年数に基づいて減価償却費として経費に計上するため、減価償却が終了すると、税負担やキャッシュフローに影響する可能性があります。
またアパートの耐用年数は、金融機関からの借り換えなどの融資条件や、将来売却する際の建物評価・買主の融資条件にも関係します。

●耐用年数を過ぎたアパートは、収支と建物状態を踏まえて今後を判断しよう

家賃収入や空室状況、今後必要になる修繕・設備更新費に加え、建物の状態や立地、今後の賃貸需要なども確認しましょう。
その上で、「修繕しながら経営を続ける」「リフォーム・リノベーションを行う」「売却・建て替えを検討する」といった選択肢を比較して判断することが大切です。
法定耐用年数を超えたアパートの対応方法は、建物の状態や所有者の目的によって異なるため、必要に応じて不動産会社や管理会社などの専門家へ相談しましょう。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
不動産管理のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。

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