不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の小幡です。

近年、親から古いアパートを相続されたオーナー様からのご相談が増えています。

「親から古いアパートを相続したけれど、経営を続けるべきかどうか」「リフォームすべきか建て替えるべきか」「売却が良いのか」など、悩まれる方が多くいらっしゃいます。

古いアパートの経営は、新築時と比べて課題が多くなりがちです。
しかし、状況に応じた対応を行うことで、安定した収益を維持することも可能です。

今回は、古いアパートを相続した方に向けて、経営継続のポイントや考えられる選択肢について解説します。

 

古いアパートを相続。アパート経営はどうする？

親から古いアパートを相続した場合、まず考えるべきは今後の方針です。

「経営を続けるか」「建て替えるか」「売却するか」の3つの選択肢があります。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った方法を選びましょう。

アパート経営の引き継ぎについては「アパート経営を親から引き継ぐ流れや経営継続のメリットなども」で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご参照ください。

 

選択肢1：経営を継続する

古いアパートの経営をそのまま継続する選択肢です。
収入を維持しながら資産を守れる方法ですが、下記のメリットとデメリットを理解した上で判断することが大切です。

【メリット】

• 定期的な家賃収入が得られる
• 土地を手放さずに資産として保有できる
• 相続税の節税対策として活用できる

【デメリット】

• 建物の老朽化に伴い修繕費が増加する
• 築年数が古いため空室リスクが高まる
• 経営管理の手間がかかる

アパートの立地が良く入居率が高い場合、経営継続の価値があると判断できるでしょう。

 

選択肢2：建て替える

アパートの老朽化が進んでいる場合は、建物を解体して新しく建て直す選択肢も考えられます。
初期投資は大きくなりますが、長期的な視点では収益性の向上が期待できます。

【メリット】

• 新築物件として資産価値と収益性が向上する
• 最新設備の導入で入居者の満足度が高まる
• 減価償却による節税効果が得られる

【デメリット】

• 多額の建築費用が必要になる
• 建築期間中は収入が途絶える
• 現入居者の退去対応が必要になる

築30年以上経過している場合や、耐震基準を満たしていない場合は、建て替えを検討するのも選択肢の一つです。

 

選択肢3：売却する

経営を続けるのが難しい場合や、建物の状態が著しく悪い場合は、売却という選択もあります。

【メリット】

• まとまった資金を得られる
• 維持管理の負担から解放される
• 相続税の納税資金に充てられる

【デメリット】

• 定期的な家賃収入がなくなる
• 土地という資産を手放すことになる
• 譲渡所得税などが発生する場合がある

判断基準としては、建物の老朽化が著しく、修繕や建て替えに多額の費用がかかる場合や、ご自身でアパート経営を行う時間や予定がない場合は売却を検討すると良いでしょう。

 

古いアパートの経営を継続する際に起きやすい問題

古いアパート経営には、さまざまな課題がつきものです。
特に次の3つが大きな問題となりがちです。

 

問題1：空室が増える

築年数が古くなると、設備の老朽化や間取りの古さが原因で空室が増えやすくなります。

空室率が上がると家賃収入が減少し、経営が厳しくなるため、下記のような適切な空室対策が必要となるでしょう。

• 適切なリフォームで物件の魅力を向上させる
• 家賃の見直しで競争力を高める
• 管理会社を変更し、入居者募集力を強化する

 

問題2：修繕費がかさむ

建物が古くなると、配管の劣化や外壁の損傷など、さまざまな箇所で修繕が必要になります。
修繕費の増大は経営リスクを高めるため、長期修繕計画を策定し、計画的に対応することが大切です。

解決策としては、下記のような対策が効果的です。

• 長期修繕計画を策定し、計画的な修繕を行う
• 定期的な点検で早期発見・早期対応を心がける
• 修繕積立金を確保しておく

 

問題3：入居者トラブルが多発する

古いアパートでは、長期入居者や多様な入居者層が混在することで、さまざまな住民トラブルが発生しやすくなります。

特に騒音や設備トラブルが原因でクレームが発生しやすいため、管理会社と連携して迅速な対応を心がけましょう。

 

古いアパート経営を続けていくためには？

古いアパートの経営を安定して継続するためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。
経営を続けるための具体策を解説します。

 

ポイント1：管理会社の見直し

管理会社の質は、入居率やトラブル対応に大きく影響します。
特に古いアパートでは、空室対策や入居者管理が重要です。

対応が不十分な管理会社を使い続けると、入居率が下がり経営が悪化する可能性があります。
そのため、入居者募集力や管理対応がしっかりしているかを基準に、管理会社を見直すことが大切です。

【見直しのポイント】

• 入居者募集力
• トラブル対応の速さ
• 定期点検と報告体制
• 管理コストとサービス内容

管理会社は、物件価値向上や入居者満足度の向上にも取り組んでくれる会社を選びましょう。

管理会社の選び方や変更したい場合のチェックポイントが知りたいという場合は、ぜひ下記のコラムもご参照くださいね。
不動産の管理会社の失敗しない選び方を解説
管理会社を変えたいときにやるべきことやリスクを紹介

 

ポイント2：設備リフォーム

古いアパートでは、設備の古さが空室の原因になりがちです。
特に水回りのリフォームは、入居者の満足度を高める効果が高いため、優先的に実施しましょう。
一度に全面リフォームをする必要はなく、コストを抑えながら段階的に進めるのがポイントです。

【効果的なリフォーム例】

• 水回り（キッチン、浴室、トイレ）
• 共用部の清掃・塗装
• 照明のLED化
• インターネット環境の整備

優先順位をつけてリフォームを進め、費用対効果を意識しましょう。

 

ポイント3：空室対策の強化

空室が長引くと収益が減少し、経営が厳しくなります。
ターゲット層に合ったリノベーションや、適正な家賃設定を行うことで、空室率を抑えられます。

【空室対策のポイント】

• 家賃の見直し（相場を意識）
• 内装リフォームの工夫（ターゲットに合わせた改修）
• 入居者特典（ネット無料、家具付きなど）

競合物件との差別化を図り、空室リスクを低減させましょう。

家賃の決め方やインターネットの導入については、こちらでもご紹介しておりますので、あわせてご覧ください。
家賃設定の根拠とは？算出方法や決め方のコツを解説
アパート経営でインターネット導入は必要？導入手順や注意点も詳しく

 

ポイント4：補助金や税制優遇の活用

リフォームなどの対策には大きな費用がかかりますが、公的な支援制度を有効活用して、負担を軽減できる場合もあります。

マイホームへの補助金と比べると賃貸アパートでは活用できる制度が少ないものの、一定の条件下で賃貸住宅にも適用されるケースも。

例えば、​「子育てグリーン住宅支援事業（住宅省エネ2025キャンペーン）」では、省エネ性能の向上を目的としたリフォームに対し、補助金が申請できます。

また、自治体独自の支援制度も、対象となる場合があります。
具体的な適用要件や補助内容を、物件所在地の自治体に確認してみましょう。

 

まとめ

●古いアパートを相続した場合の選択肢

古いアパートを相続した場合、「経営を続ける」「建て替える」「売却する」の3つの選択肢があります。
収入維持を重視する場合は経営継続、資産価値向上を目指す場合は経営継続、経営が困難な場合は売却が適しています。

●古いアパート経営で起きやすい問題

築古アパートでは、空室増加、修繕費の増大、入居者トラブル発生のリスクがあります。
リフォームや家賃見直し、管理体制の強化によって安定経営を目指すことが重要です。

●経営を続けていくためのポイント

経営を安定させるためには、管理会社の見直し、効果的なリフォーム、空室対策、補助金活用がポイントです。
これらを実施し、状況に合わせて物件価値を高め、収益を確保する工夫が求められます。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
不動産管理のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。