不動産管理コラム

こんにちは。イエステーション北章宅建 不動産管理部の佐々木です。

保有しているマンションやアパートに空室が出た際、不動産オーナー様は空室を埋めるために、新たに入居者を募集する必要があります。
しかし、なかなか入居者が集まらず、入居者募集に苦労されている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、マンション・アパートの入居者募集のコツについて解説。
入居者募集の方法や、入居者募集の前にやるべきことなどもあわせてご紹介します。

 

入居者募集の方法とは？

マンションやアパートの入居者募集方法として、大家である不動産オーナー様が行う方法と、不動産会社に任せる方法があります。

 

不動産オーナーが入居者募集を行う場合のメリット・デメリット

不動産オーナー様が自ら入居者を募集することを「自主客付け」といいます。
自分で行うため仲介手数料などの費用がかからないことや、入居者募集から賃貸借契約手続きまですべて自分で行うことで、賃貸経営の知識を得られるといったメリットがあります。

しかし、契約には知識が必要なため、入念な準備が必要になります。
また、自分で募集を行う際に入居者に対してこだわりが強すぎると、なかなか空室が埋まらない場合もあるため、入居を認める基準を決めておくことも大切です。

 

不動産会社の入居者募集を依頼する場合のメリット・デメリット

一般的には、不動産オーナー様が不動産会社に入居者募集を依頼するケースのほうが多いです。

不動産会社に依頼する際は、次の2種類の契約があります。

• 媒介契約：仲介業務や契約業務を不動産会社が行い、入居者の決定は不動産オーナー様が行う
• 代理契約：入居者募集から契約まですべての業務を不動産会社が行う

媒介契約は複数の不動産会社に入居者募集を依頼できる一般募集という方法と、一社に専属で依頼する専任募集があります。
一般募集にすれば複数の不動産会社に募集を依頼できるため、入居者が決まりやすいというメリットも。

しかし、媒介契約の場合は入居者の決定権は不動産オーナー様にあるため、入居審査など負担が発生するというデメリットもあります。

一方、代理契約は入居者募集に関する業務をすべて不動産会社に委託できるため、不動産オーナー様に負担が少ないのがメリット。

しかし、入居者の決定権は不動産会社にあるため、不動産オーナー様が求める条件に満たない人が入居する可能性があるというデメリットがあります。
また、不動産会社が自社系列の仲介会社内で契約を取り決めたいという思いから、空室情報が広く周知されない可能性もあるということも覚えておきましょう。

 

入居者募集の前にやるべきこと

マンション・アパートの空室が出たら、入居者募集の前に次のことを行うことで、スムーズな入居者の決定につながります。

• 物件の強み・弱みを把握する
• 周辺のマンション・アパートの物件情報を調査する

詳しく見ていきましょう。

 

物件の強み・弱みを把握する

まずは、保有しているマンション・アパートの強みと弱みをしっかり把握しておくことが大切です。
立地や賃料、設備など、物件の特徴を知っておきましょう。

例えば、立地であれば駅から近かったり24時間営業のコンビニがあったりする物件は単身者に人気です。
一方、公園や学校が近かったり静かな住宅街だったりする物件は、子どもがいるファミリーに人気となる傾向があります。

物件の強みと弱みを把握しておくことで、どんなターゲットに向けてどんな魅力を発信すれば良いか見えてきますし、空室がなかなか埋まらない原因も見えてきます。

アパートの空室が埋まらない原因や対策については、下記コラムでご紹介していますので、あわせてご覧ください。
アパートの空室が埋まらない原因とは？空室対策と注意点を解説

 

周辺のマンション・アパートの物件情報を調査する

周辺の賃貸物件の築年数や広さ・間取り、設備、賃料などを調査しておくことで、自分の物件に足りないポイントなどが見えてきます。

特に賃料は、近隣の動向を把握しておくことが大切です。
家賃や管理費、敷金・礼金、駐車場などの費用の確認を。
もし、保有の物件が周辺の物件よりも賃料が高い場合は、入居者募集時の弱みとなってしまいますので、必要であれば金額面の見直しも検討しましょう。

周辺の物件情報の調査は、インターネットで検索するほか、実際にその物件に足を運んでみるのもおすすめです。

 

入居者募集のコツ

入居者募集を成功に導くコツをご紹介します。

 

不動産会社を積極的に活用する

不動産会社は入居者募集のプロです。
なかなか空室が埋まらない場合は、積極的に不動産会社を活用しましょう。

その際は、自分の物件の強みをしっかりアピールすることで、入居者募集もスムーズに進めやすいです。

 

賃貸情報サイトを活用する

賃貸物件を探している方の多くが、賃貸情報サイトを見てから不動産会社に来店します。
そのため、入居者募集を行う際は、物件情報を賃貸情報サイトに登録しましょう。

不動産会社に募集を依頼する際は、不動産会社のポータルサイトに物件情報が掲載されます。
しかし、不動産会社に依頼しない場合は、不動産オーナー様が物件情報を自分で登録できる情報サイトを活用する必要があります。

 

ポスティングする

自分で入居者募集を行う際は、物件情報を記載したチラシを作成し、ポスティングを行うというのも有効です。
物件が単身向けなら単身マンションに、ファミリー向けならファミリータイプのマンションにポスティングすることが大切。

同じような広さの物件に引越しを検討している方に出会える可能性が高まりますよ。

 

マンション・アパートの室内・共有部分を清掃する

入居を検討して内見を行う際に、物件の清潔さは非常に重要です。
室内はもちろん、玄関や階段など共有部分も清掃し、清潔に保ちましょう。

 

新しい設備に交換・導入する

入居希望者にとって設備は重要なポイントの一つ。
トイレやエアコンなどの設備が古い場合は、新しいものに交換することで好印象を与えることも。

また、宅配ボックスを設置したり、モニター付きインターホンを設置したりと、便利な設備を導入することも、入居者募集の成功につながるでしょう。

 

まとめ

●入居者募集は不動産オーナーまたは不動産会社が行う
不動産オーナー様が自ら入居者募集する場合、契約の入念な準備が必要ですが、仲介手数料などの費用がかからない、賃貸経営の知識を得られるといったメリットがあります。不動産会社に依頼する際は、不動産オーナー様に負担がかからない、複数の不動産会社に募集を依頼すれば入居者が決まりやすいというメリットが。しかし、契約内容によっては、入居審査を負担したり、条件に満たない人が入居したりするというデメリットがあることも覚えておきましょう。

●入居者募集前に自分の物件や周辺物件を把握する
入居者募集の前に、「物件の強み・弱みを把握する」「周辺のマンション・アパートの物件情報を調査する」ことで、スムーズな入居者の決定につながります。保有している物件の特徴を知り、どんなターゲットに向けてどんな魅力を発信すれば良いか考えましょう。周辺の賃貸物件の築年数や広さ・間取り、設備、賃料などを調査しておくことで、自分の物件に足りないポイントなどが見えてきます。

●入居者募集を成功に導くコツ
不動産会社を積極的に活用したり、賃貸情報サイトを活用したりするほか、物件情報を記載したチラシを作成してポスティングするなども有効です。また、内見に向けてマンション・アパートの室内・共有部分を清掃する、新しい設備に交換・導入するなどを行うことで、入居希望者に好印象を与えることができます。

北章宅建では、都市部以外の賃貸アパート・戸建てを中心に不動産管理を行なっております。
不動産管理のことでお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。