こんにちは。
イエステーション北章宅建 札幌北店の蛸星です。

マンション売却はできるだけ失敗せずに進めたいものですが、初めてのマンション売却ではどんなことに気をつけるべきかもわからないものです。

そこで今回のコラムでは、マンション売却でよくある失敗について解説します。
マンション売却で起こりがちな失敗とその回避策や、失敗しないための事前準備などを紹介します。

事前に知識をつけておき、失敗を防ぎましょう。

 

マンション売却の失敗とは？失敗回避対策も解説

マンションの売却はできるだけスムーズに、希望の金額で進めたいものです。
しかし「思った通りに売却できず、失敗してしまった」という声も少なくありません。

マンション売却の失敗としてよく聞くケースにはこんなものがありますよ。

 

予定より安く売ることになってしまった

物件の相場や希望で売却価格を決めて売り出したものの、結果的に予想よりも大きく値引きをして売ることになってしまったケース。

たとえば新居購入費用にするため「●月までに売却したい」など決まっている期限があり、その期限が迫っている場合などに起こりがちです。
焦って売り急いでしまったり、急いで売りたいことを値下げ交渉の材料にされてしまったりする可能性があります。

売却金を新居の購入資金や残っているローンの返済資金にあてようと考えていた場合、予定金額よりも安く売ってしまうとその後の資金計画が狂ってしまいます。

回避策

売り急ぎを避けるためには、売却期間に余裕を持たせることが大切です。

マンション売却にかかる期間は平均3～4カ月程度といわれています。
不動産会社選びや売却後の手続きに時間がかかることを踏まえたうえで余裕を持って売却を進めるなら、売却期間は6～7カ月程度を確保して動き始めると良いでしょう。

売却期間の目安をもとに、売却したい期限から逆算して計画を立てると余裕を持った売却活動ができます。

 

売却に時間がかかってしまった

不動産売却は相手がいるものですから、なかなか売却が決まらずに時間がかかってしまうこともあるでしょう。
予想以上に時間がかかり売却したい期限が迫ってくると、結局大幅に値引きして売ることにもなりかねません。

売れない期間が長くなると「何か売れない理由があるのかも？」と思われて、さらに売れにくくなるという悪循環に陥ってしまうおそれもあります。

回避策

高く売りたいがために相場よりも高い価格で売り出していませんか？
マンション売却は近隣にある同じような条件のマンションと比較されやすいため、相場からかけ離れた価格ではなかなか反響を得られません。

しかし、最初から売りたい価格で売るのも考えもので、値下げ交渉を見越して相場から1割ほど高い価格でスタートするのがセオリー。

逆に、人気のあるエリアや新しい物件などは、思い切って高い価格で売り出す戦略もあります。
近隣物件の相場や状況をよく知る不動産会社と相談して、売り出し価格を決定しましょう。

 

内覧希望はあってもそこからなかなか決まらなかった

購入希望者の内覧は来るのに、そこから売買契約締結にはなかなか至らないというケース。
内覧の希望があるということは、購入希望者にとって立地や間取り、価格などの条件は合っているのに、内覧しても決め手にかけるということです。

とくに引っ越し前、マンションに住みながら売却の場合は室内に物が多いため、印象アップに苦労する可能性があります。

回避策

内覧があるということは、ニーズには合っているということ。
内覧に来たときに、「この物件を買いたい」と思ってもらえる印象づくりを心がけましょう。

そのためにまず行うべきは、徹底した清掃と整理整頓です。
住みながらの売却ではどうしても生活感が残ってしまいますので、できるだけ不用品は処分して部屋を広く見せる、カーテンを開けたり照明を付けたりして明るく見せるといった工夫も。
家に入って最初に目につく玄関、生活感が出やすい水回りの掃除はとくに念入りに。
プロのハウスクリーニングに依頼するのもひとつの方法です。

売却決定までに対応する平均的な内覧件数は6～10件程度といわれています。
内覧の印象をアップさせて売却につなげるコツなどをこちらのコラムでもご紹介していますのでぜひご覧ください。
マンション売却で内覧件数はどのくらい？内覧で印象UPのコツもご紹介
家の売却には内覧が重要！居住中でも高く査定されやすい内覧のポイント

 

売却のタイミングを失敗した

マンションは価格や立地、築年数などの条件で比較検討されがちです。
築年数の浅い新しい物件の方が売れやすいため、同じ条件の物件であれば古くなるほど売れにくくなったり、資産価値の低下に合わせて市場価格が下がったりしてしまいます。

回避策

中古物件の成約では築6～10年程度の物件の成約が多く、やはり新しい物件が人気です。
同じような条件なら少しでも新しい物件がよいと考える人も多いため、売却時期を考える際は築10年頃をひとつの目安としてみてはいかがでしょうか。

ただし、自宅不動産を売却した際の利益にかかる税金「譲渡所得税」は、物件の所有年数によって税率が変わることも注意を。
売却した物件の築年数が5年以下の場合、短期譲渡所得となり、築年数6年以上の物件に比べ税金が高くなります。

逆に、10年を超えると軽減税率特例の対象になりますよ。

 

マンション売却で失敗しないための事前準備とは？

マンション売却で失敗しないためには、事前の準備が大切。
まずはこんな点を確認しておきましょう。

• 住宅ローンの残債
• 売却相場
• 売却にかかる費用の目安
• 売却期限

売却相場は、同じエリアで似たような条件のマンションの売り出し価格をチェックしたり、インターネットの一括査定を利用したりしてチェックしましょう。
おおまかな相場を知っていることで、相場よりも安すぎる売却を防げます。
不動産会社へ査定を依頼した際も、安すぎる・高すぎる査定額に気付くことができるでしょう。

住宅ローンの残債や売却にかかる費用の目安なども把握しておくことで、売却価格の最低額を考えられるなど資金計画も立てやすくなります。

また、「●月までに売却したい」という期限が決まっているなら、そこから逆算して売却にかける時間を考えられます。

 

マンション売却で失敗しないための不動産会社の選び方

マンション売却で失敗しないためには、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。
不動産会社を選ぶときにはこんな点を意識してください。

 

マンション売却の実績が豊富

不動産会社ごとに得意なエリアや物件は異なります。
同じエリアでマンション売却を得意とする、実績の豊富な不動産会社がおすすめです。
過去の取引件数や内容などを必ずチェックしましょう。

 

根拠のある正確な査定

できるだけ高く売りたいからと、高い査定額を提示する不動産会社に依頼したくなる気持ちはわかりますが、査定額だけで選ぶのはよくありません。
仲介依頼を受けたいがために、高めの査定額を提示しているというケースもあるからです。

査定額についてはその根拠もしっかり確認したうえで選びましょう。

 

担当者との相性

信頼できる会社であることはもちろんですが、担当者と相性が合うかどうかも重要なポイントです。
現在の市況情報やエリア情報を持っているか、質問には正確・スピーディに答えてくれるか、マイナスポイントなども正直に伝えてくれるかなども注意して見てみましょう。

 

下記のコラムでも不動産会社の選び方について解説しておりますので、あわせて参考にしてみてくださいね。
不動産会社選びが成功のカギ。家を売却するための選び方ポイント

 

まとめ

・マンション売却の失敗とその回避策
マンション売却でよく聞く失敗としては、「予定より安く売却することになった」「思った以上に時間がかかってしまった」「内覧は来るのに決まらない」「売却のタイミングを失敗した」などがあります。失敗を防ぐためには、売却期間に余裕をもって準備することが大切です。

・マンション売却で失敗しないための事前準備
マンション売却で失敗しないためには、事前に住宅ローンの残債や売却にかかる費用、売却相場、売却期限などを確認し、資金やスケジュールについて考えてみましょう。必要な資金を知ることで最低売却額も設定できます。

・マンション売却を失敗しないための不動産会社の選び方
マンション売却で失敗しないためには、情報と実績を持ち、信頼のおける不動産会社を選ぶことも重要です。同じエリアでマンション売却の実績が多いか、正確で根拠のある査定額を提示してくれるか、誠実な対応をしてくれるかなどをチェックしながら選びましょう。担当者との相性も大切ですよ。

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