マンションのこと2021.07.01

プロに聞きたい!収益物件の最適な売却のタイミングはいつ?

基本的に収益物件となるとマンションタイプをお持ちの方が多く、もし一棟マンションを持っている場合、空室が発生すると利益率が極端に下がってしまいます。
常に満室になることを想定していると、空室リスクにより資金繰りが厳しくなることも想定されます。
様々な理由から収益物件を売却するという選択肢を選んだ場合、どんなメリットがあるのかや、適切なタイミングはいつなのかをこちらでご紹介していきます。

収益物件を売却することで得られるメリット

せっかく「賃料」という収益が入ってくるにもかかわらず、売却をしてしまうのは正直惜しいと感じてしまうかもしれません。
全ての部屋が空室であった場合は、当然「売却した方が良い」と決意できると思いますが、少しでも部屋が埋まっている場合は、なかなか売却に踏みきることができないかもしれませんね。
こちらでは収益物件を売却することでどんなメリットがあるのかご紹介していきます。

比較的高値で売却できる

どんな収益物件を持っているかにもよりますが、条件が良い場合や、築年数が浅い場合などは通常の売却時と同様、高い価格で売れる可能性があります。
ただし、一棟マンションの場合は、仲介で募集しても買い手が見つかることが少ないため、ほとんどの場合不動産買取を依頼することになります。
不動産買取で依頼すると市場価格の8割ほどの価格にしかならないとはいうものの、どんな状態の物件でも買い取ってもらえる可能性が高いので、確実性があると言えます。
また、投資において必要不可欠な「利回り」が高ければ高いほどあなたが希望する価格で売れる可能性が高いとされています。

入居者がいても売却は可能

誰も入居者がいない状態で売却を行わなければならないのかというと、実はそんなことはありません。
たとえ満室であったとしても、その状態のまま売却に出すことは可能で、しかもメリットも大きいのでおすすめです。
賃貸中の収益物件を売却することをオーナーチェンジと言いますが、オーナーチェンジによって、その後投資する際の計画を密に立てやすいことや、買主が新たに入居者を探す必要がないといったメリットがあります。
買主からすると、全て空室の収益物件を手に入れるより、すでに賃貸状態になっている方が断然利回り計算がしやすいうえ、手間をかけずに収益を獲得することができます。

収益物件はいつ売却するのがベスト?

保有している収益物件を売却するとなると、一番重要なのは手放すタイミングです。
売却するべきタイミングがいくつかありますので、現在当てはまるタイミングや今後その事柄が起こりそうなタイミングで売却することをおすすめします。

満室になった時

満室であれば、当然収益が得られるのに「なぜこのタイミングで?」と思われるかもしれませんね。
しかし、世間の景気や情勢によって必ずしも常に満室になるとは考えにくいため、満室である今こそが売却のタイミングの一つと言えます。
もちろん、確実に常に満室になると高を括れる要因があれば、無理して売却する必要はありませんが、空室と満室を繰り返している場合は売却に踏み切った方がリスクヘッジとなる可能性が高いでしょう。

築年数が10年前後の時

マンションの場合は、築年数が経つにつれて、徐々に資産価値が落ちていきます。
当然経年劣化も見られるため、建物である以上、たとえ修繕等を行っても資産の下落は避けられないと言われています。
マンションの場合は築年数5年経過後からどんどんと価値が落ちていき、築年数21年後からは横ばいの状態になるのが一般的です。
よって、築年数が5年以上、15年未満のあたりが一番売却のタイミングとしては適していると言えます。
また、マンションの大規模修繕が行われるタイミングも一つの目安となります。

世間全体の景気が良くなっている時

世間全体の景気が良くなっている時や、物価が上がっている時は、全体的に財布の紐が緩んでいる状態だと考えられます。
よって、「資産価値のあるものを手に入れておきたい」という動きも強まるため、売却に出してもすぐに買い手がつくのはもちろん、あなたが希望する価格で買取をしてもらえる可能性が高くなります。
収益物件の広告やチラシなどを目にする機会が増えてきたら、マンションオーナーが売却の動きをしていると考えられるため、売り時であると考えられます。

近くで都市開発が行われる予定がある時

保有マンションがある都市、もしくは近隣の都市で都市開発や開発行為が行われる予定があると耳にしたら、売却の目安だと思って良いでしょう。
都市開発が進むと自然と土価や不動産評価額が上がるので、思っている価格、もしくはそれ以上の価格で買取をしてもらえる可能性があります。

適切なタイミングで売却に出そう

売却をすることで様々なメリットがあり、さらに適切なタイミングで買取に出すと、買い手が見つかりやすかったり、高値で売れる可能性があります。
現在の状況や利回りを計算した上で、ベストなタイミングで売却するのが望ましいでしょう。

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著者
プロに聞きたい!収益物件の最適な売却のタイミングはいつ?

札幌手稲店 野口 祥子

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