不動産売却の基礎知識2020.09.12

田舎の家を売却したい!売れない物件を処分するための注意点

田舎の家を売却したいのに、なかなか売れずに困っていませんか?

地方の空き家は、「仲介で売りに出し、何度か値下げしても家が売れない」というケースは珍しくありません。

そのような場合には「買取」を検討してみてください。

 

 

田舎の物件が売りにくい4つの理由

 

理由①賃貸物件としての需要がない

 

田舎では戸建てを持つ人が多く、子も親と同居したり、親から受け継いだ家にそのまま住み続ける人がほとんど。そのため田舎の不動産物件は、賃貸としての需要は見込めません。

 

他の土地から移り住む人は、アパートや戸建てを借りる傾向にありますが、その数は限られています。賃貸物件としての需要は期待できないため、家賃相場も低くなりがちです。

 

リフォームなどで住宅のグレードを上げ、他の不動産物件と差別化を計らない限り、家賃が安いからといっても借りる人はそう簡単に見つからないのです。

 

 

理由②老朽化が進んだ建物が多い

 

親族から相続した田舎の物件は、圧倒的に古い建物が多いです。

外観がボロボロだったり、老朽化した水回りや使いにくいキッチンなど機能面で劣れば、とても住みたいとは思えません。

 

1981年以降の新耐震基準を満たしていない物件も少なくないため、安全性でも問題があります。

 

たとえ無料で相続したり、安く物件を購入したとしても、売却や賃貸物件として運用するためには、リフォームやリノベーション、耐震工事などが必須。「住める状態」に改修するには、多額の費用がかかってしまうのです。

 

 

理由③依頼できる不動産会社の少ない

 

地方には、売却を依頼できる不動産会社の数自体も多くありません。

 

また、不動産会社にしてみれば高い物件を仲介した方が儲かりますから、仲介手数料が稼げる物件を積極的に売却するのは当然のこと。価格が安く手数料の少ない中古戸建ては、あまり積極的に扱いたくない、というのが本音でしょう。

 

例えば、田舎の中古物件を「100万円でいいから売ってほしい」と依頼した場合、仲介手数料はいくらだと思いますか?

 

物件の価格が100万円だと、不動産会社に入る仲介手数料収入は、上限がわずか18万円(※2018年の宅建業法改正により、「低廉な空き家等の売買」で得られる仲介手数料の上限は18万円に)。

非常に安い金額です。

 

こうした理由から、積極的な営業活動は期待できず、長いこと売りに出されたままの空き家が増えているのです。

 

 

理由④価格が安くても維持費はかかる

 

価格が安かったとしても、かかる維持費が多いのも、田舎の中古物件の特徴です。

 

顕著な例が、バブル期に建てられたリゾートマンション。マンションを所有すれば固定資産税や管理費、共益費、修繕積立金などの費用が発生し、温泉地では「温泉使用料」の支払いが課されることもあります。

 

物件価格がたった10万円なのに、こうした維持費だけで毎月10万円近くかかってしまう物件もあります。

 

不動産物件は、劣化を防ぐための定期的なメンテナンスや清掃が欠かせません。毎月どれだけ維持費がかかるのかも、重要なポイント。物件が安いからといって売れるわけではないのです。

 

 

田舎の物件は、どうすれば売れるのか

 

とはいえ、田舎の物件の売却は決して不可能ではありません。

次のような対策が、適切な売却につながります。

 

  1. 使いやすい物件にリノベーションする

 

賃貸用物件として売りたい場合は、リフォームやリノベーションを検討しましょう。

 

老朽化してボロボロ、設備も昔のままの物件に住みたい人はなかなかいません。賃貸物件に住む人は若い人が中心なので、この層が好むようなリフォームやリノベーションを行うのも有効です。

 

床や壁紙の張り替え、外壁や屋根の塗装など、最低限のリフォームなら、費用は100万円程度に収まることもあります。

 

必要なのは、良い第一印象を与えること。場合によっては、「リノベーション可/ご自由にどうぞ」などとアピールするのも良いでしょう。

 

 

  1. 自由に使えるよう更地にする

 

思い切って建物を取り壊し、更地にしてしまうのも戦略の一つです。

 

老朽化した物件を売却するために、数百万円のリノベーション費用をかけたとしても、買い手が見つからなかったり、費用を回収できる価格で売却できる保証もありません。

多額のコストをかけて修繕工事を行うのは、慎重に判断するべきでしょう。

 

木造住宅は、150万円前後で解体費用できます。

 

古い住宅付きの土地として売却するよりも、更地にして自由に使える状態で売却する方が、購入側にとっても色々な活用法が考えられます。

 

あるいは、「建物を取り壊す場合は売主側が費用を負担する」という条件で売り出してもいいでしょう。同じように土地の活用を考えている層のニーズを取り込むことができます。

 

 

  1. 田舎の物件の売却が得意な不動産会社を探す

 

不動産会社も、差別化のために多種多様な得意分野を作っています。そのため、中には田舎の物件の売却を得意とする会社もあります。

 

今は、インターネット上で宣伝活動を積極的に行う時代です。「1円の値段しか付かない不動産」を取り扱う不動産会社が、テレビなどに取り上げられて話題になったこともあります。

 

ポイントは、古い家や田舎の物件の売却、リノベーションを得意とする不動産会社を見つけること。取り扱いに困っている中古戸建の活用法を、その会社に相談してみるのも良いでしょう。

 

 

売れない場合は業者買取も検討

 

需要の限られた田舎では、さまざまな対策を講じても仲介での個人への売却は難しいこともあるでしょう。

 

特に、地方にありがちな大きめの戸建て物件の場合はニーズが限られるため、買い手がつきにくいもの。

では、どのような方法で現金化すれば良いのでしょうか。

一つの解決策として、不動産会社(宅建業者)による買取サービスが考えられます。

 

  1. 不動産会社の買取は現金化が速い

 

不動産会社が買い取れば、スムーズな現金化が可能になります。

 

通常の売却では、不動産会社に宣伝を依頼して購入希望者の内覧を複数回実施し、購入希望者のローンの審査が通過した後に売買契約を交わすため、どんなにスムーズでも、現金化には2~3ヵ月を要します。

 

これが不動産会社の買取であれば、売主は売買契約を結ぶだけ。提示された査定額に同意するだけで済みます。

 

物件の売却にかかる期間は、早ければ2週間程度。スムーズな現金化を望むなら、不動産会社に買取を依頼するのも方法の一つでしょう。

 

 

2.不動産会社には、物件の活用ノウハウがある

 

個人では、建物をキレイにして売るか、賃貸に出すことくらいしかできませんが、不動産会社には物件のさまざまな活用ノウハウがあります。

 

例えば、戸建てを購入してリノベーションを実施し、シェアハウスとして活用したり、ペット飼育可物件として専門性をもたせたり。

ほかにも木造の古い一棟アパートを購入後、近くに工場があれば工場と交渉して従業員の寮にする、外国人就労者の専用寮にするなど、多くの活用法が見られます。

 

不動産会社のツテやノウハウ次第で収益化が可能なため、扱いにくい物件でも買い取るケースはあるのです。

 

 

3,買取だと、売却価格自体は下がる

 

不動産会社による買取は、個人の買い主への売却に比べて価格自体は下がる傾向にあります。

 

安く買取る理由は、リノベーションにかかる費用を不動産会社が負担するため。査定額は、物件の活用に必要な費用や会社としての利益分が、あらかじめ差し引かれているのです。

 

市場価格1,000万円の物件を不動産会社が700~800万円で購入し、100~200万円でリフォームを行って賃貸物件として活用したり、1,300万円で売却する、という具合です。

 

田舎の物件は、数万円や0円という値段をつけられてしまうこともあります。

 

買取にすると手元に残るお金は減りますが、売れない・売れにくい物件であれば、この方法の方が良い場合も多いのです。

需要が極めて低い物件であれば、逆に解体費用を負担した上で手放すことを求められるケースもあるほどです。

 

売ることができずに手元に残しておくと、いつまでも固定資産税や清掃などのメンテナンス代を無駄に払い続けることになります。速やかに現金化した方が、負担は確実に減ります。

 

目先の損得だけでなく、今後の維持管理も含めて、どのように取り扱うのが良いか検討するようにしましょう。

 

 

まとめ

 

地方、とりわけ過疎地では、古い戸建てを手放したいと思っても建物の老朽化や、購入や賃貸の需要が少ないといった理由から、思うように売却できないケースが多々あります。

 

仲介による売却を行う場合は、リノベーションで見た目や設備をキレイにする、更地にするなど、買い手に選ばれやすくなるような工夫が必要でしょう。

 

それでも売却が難しい場合は、不動産会社による買取を検討するのも手。今後かかる費用や時間を考慮して、一番適切な売却方法を見極めましょう。

 

北章宅建でも、空き家売却や無料査定など、不動産に関するさまざまなご相談に応じています。お困りのことがあれば、ぜひ当社へお問い合わせください。

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